本文为本人知乎专栏中两篇选址关联内容的集结版。
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选址就是给种子找匹配的土壤。
麦肯星的选址方法只适合麦肯星，品类/定价/品牌力/定位/资源等皆不同，选址自然不同。
从系统思维角度，选址服务于经营。
选商铺的目的是什么？
选址的目的，就是经营的目的。
客流即财流，让与经营定位所匹配的人群，看得见-找得到-方便来。
选对的商铺，能帮助最快速地收回开店投资，避免夜长梦多(包括但不限于商铺拆迁、房东反悔、竞争对手加入、商圈转移、主流通道转移...)。
餐饮选址本质上选的三个层面：
基础：法务、基建
匹配：面积、租金
获客：能见度、点位动线
法务
法务指的是产权/租赁合法性。
除了不同城市规范程度不同，实操里水很深。街边店产权不清晰的很多，商场店也有办不下产证的。有一铺二嫁的，有前个租户遗留民事纠纷的，还有很常见的比如房东见你生意好眼红，偷偷挖了你的人，过不久就主动违约自个儿开干的...找铺子能够花钱请法务顾问的毕竟极少，没被坑只是运气。太多看不见的坑，不展开了。
基建
基建，基础建设指的是电力，煤气、上下水、排烟、消防...等。
在不同品类、规模、设备...情况下完全不同，复杂的品类，设备一多，一些地区增容就得好十几万...
同上不展开了。
面积
不同品类所需的最小面积不同。
做什么品类，去所在城市去至少考察10家，先从面积最小的干起。
商铺优先选择面积小的，而不是面积大的。
干好了小的能扩大，干不好、面积过大、每天每块地砖都是浪费的银子，看着就心疼。
租金
把租金放在最后，是因为租金是最后一个需要考虑的。
选对了商铺，租金是投资；
选错了商铺，租金是成本。
租金只需要通过计算判断是否能够承受：
1、捕获率
在商圈里统计一下近似品类餐厅进店人数和门前人流量，也就是捕获率A。
预设自己的捕获率B是那家的70%(因为对方比你开的早，你的捕获率通常比那家低，按七成粗算)
例：
三条街外也有个同品类餐厅，进店人数400，门前人流量20000
捕获率A=400/20000*100%=2%
捕获率B=2%*70%=1.4%
还有种情况：
比如动线前方位置铺子转让被近似定位与品类的高捕获率高手拿下，那就跟打麻将一样被截胡了...一般这种情况多出现在好铺子觉得银子太贵舍不得拿，退而求其次拿了个略差的位置，结果给别人留了机会。
遇到这种情况怎么办？
提前拿第一位置的商铺。
2、根据商铺转让费、租金，核算盈亏平衡点；
例：
转让费15万，按3年分摊，平均每个月约为50000/12≈4170
加上租金25000，人工22000，水电预算5000，杂项预算3000，合计59170
除以毛利率60%，月盈亏平衡点约为98617。
3、根据盈亏平衡点，推算平均单日所需来客数；
例：
月盈亏平衡点98617，按人均消费30计算，约为3288
除以30天，约为110/天
4、统计商铺门前人流量，按捕获率B，是否能达到所需来客数；
人流量统计，指在预估营业时间段内，站在商铺门前，用计数器或表格统计每小时从左往右/从右往左，男/女，年龄段，这几组数据，并做汇总。
例：
门前人流量为20000，按捕获率B=1.4%
来客数=20000*1.4%=280
5、如果达成，签铺，如果达不成，寻找提升捕获率的方案。
例：
280＞110，可签。
能见度
能见度，主要是门头能见度。
是能在多远、多大范围看清你的门头。
多远才算好？越远越好。
做好门头是一门学问：小门头，大学问
点位动线
如果是赫畅级的获客高手，可以忽略此条。(绝大部分创业者，还没到不？)
好比南京路旁边还有一钱不值的死巷子涅，大多数情况下，点位比商圈更重要。
所以这里强调的是点位，而不是商圈。
商圈表面上决定了与经营定位所匹配的人群的总量，但即使人群总量足够大、做得不好没几个来也很正常，做得好的口碑传播慢慢带动新顾客逐渐成为目的性消费，能够打破商圈边界。
把点位和动线写在一起，而不是分开写，是因为点位和动线本身就是一件事情。
点位的价值在于动线，只看点位不看动线的，往往要糟糕...
点位动线最主要的是：商圈内与经营定位匹配的人群到达点位的动线是否足够便捷。
我推荐一种方式，截一张放大街区的地图打印出来，在上面进行带箭头的动线标注。
比上面这个方法更重要的是：
自个儿要去各个路口多走遍，切实感受下便捷程度。
有必要的话，可以在消费者动线前端设置灯箱广告指示位。(请自行脑补麦记那个大大的M灯箱杆。)
街边店和mall店选址有何相同有何不同？
把mall拍扁就是街道，把街道往上搭建就是mall。
多上一层楼，约等于多走一条街，从动线角度理解下。
mall选址动线：
1、mall不管你拿第几层，需要向甲方拿平面图(类似你在mall里扶梯前的楼面指引图)
2、在平面图上找每个人流入口，每个入口含正门/侧门/扶梯/直梯
3、蹲点，去每个入口统计全天人流量
4、根据每个入口流量，动线需要参考大动线设计是引导人流向左转还是向右转的，根据人流量数量按降序依次拿离入口最近的铺子(注意扶梯有上下方向，要拿上楼的不是下楼的)
总结：
上上选铺，能攻能守；
上等选铺，易攻难守；
中等选铺，易守难攻；
选错商铺，覆水难收。
最后温馨提示：
即使这样，无论怎样，都不可能完全无遗漏。
也不可能涵盖所有品类、模式、竞争环境、特例。
现实生活中，很多事情并没有学校里说的那种所谓标准答案。
最关键是：你一边看、一边在思考。
这就值了。
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