“营改增”不仅是对财税体制的变革，更是对所涉及行业经营模式的考验！房地产企业应从全局把控，协调各个部门同心协力，打好这场营改增的应对之战！今天就分享某标杆企业营改增推进策略与风险防范措施，让大家共受益
第一部分：集团整体推进思路
1、2015年10月1日前已开发销售完毕项目
支出部分
1、如果施工方在税改后才开具发票，含税价100万，则我公司可在税前抵扣的成本只有100/1.11=90.09万元，较之前相比，下降比例为9.91%。对企业所得税和土地增值税清算有很大影响。
2、如果我公司要求按照不含税价100万开具发票，则施工方税改后开票总额为100*1.11=111万元，承担税金上浮至11万。多承担的税负会转嫁到开发商。
为避免我公司受成本受损、施工方转移税负的影响，此项工作务必在2015年6月30日之前完成。
销售部分
为避免多缴纳销项税金，对已收款未开票部分应尽快开票
已签约应收未到期部分，结合公司贴息政策，鼓励客户提前还款，并及时开具发票
举例：假设已收款未开票金额为100万。税改前开票，承担税金100*5.6%=5.6万
已收款未开票部分
1、如果我公司在税改后按照含税价100万开具发票，确认收入部分为100/1.11=90.09，收入下降9.91%，税后收入下降4.57%
2、如果按照不含税价100万开具发票，承担的税金为100*0.11=11万
为避免我公司收入受损、多承担增值税金的影响，此项工作务必在2015年6月30日之前完成。
销售部分措施细节
细节一：税改前客户已汇款必须及时对账，保证按营业税纳税
细节二：已收款开票但已批退款的，务必在税改前退款并开红字发票
细节三：已收款开票，在税改后退款的，需扣除已缴纳的营业税
（原因在于税改后各项目转为增值税纳税系统，原营业税纳税系统停用。即使开具营业税红字发票亦无从冲减，损失税金）
贴息政策解释
前提：
必须保证售出的单位或提前回笼的楼款（不包含按揭款）在2015年6月30日前（预计营改增时点）成功收款开票才可执行。
措施：
针对已签约未到期楼款（2015年7月1日以后才到期的楼款），建议采用金融贴息等手段引导客户提前回笼资金。如客户将以上未到期楼款提前于2015年6月30日前缴纳并开票，根据相应时间段获得一次性返还利息。
销售贴息政策解释
返还利息视同现金折扣，按财务费用入账。应收取利息发票，可由项目人员集中到税局代开。税金由客户承担，从返还利息中直接扣掉
开具发票需提供的资料以及税金起征点具体情况，由各项目向当地主管税局咨询
2、跨期项目
支出部分
为避免税负转嫁，与乙方谈判不加价而取得专票。
付款收票在与销项匹配、不会形成留抵的情况下尽可能延后以取得专票。
销售部分
收入提价以转嫁税负。
不能提价项目争取快卖快收快结算。
3、2015年10月1日后启动的储备项目
支出部分
筛选供应商，选择具有一般纳税人资格的供应商以取得专票。
付款收票进项应与收款开票销项匹配，避免税金浪费。
销售部分
营改增施行后，收入提价以转嫁税负。
第二部分：不能按节点推进的风险
1.乙方可能提价，将税负转嫁给开发商
2.已完成销售的项目，如果工程结算拖延至税改后，将导致大量的进项税额无法抵扣，形成浪费
3.已收款未及时开票的项目，收入承担的税金将会由5.6%提升至11%，增加税负
4.土增税、企业所得税税前抵扣成本缩水，增值额上升，应交税金同步上升
第三部分：土增税清算在营改增中的风险
1、目前集团达到清算条件的项目有五十个，任务重，压力大！
2、以上待清算项目销售已满足清算条件，对应的工程结算开票工作需在预计的营改增时点前完成。要求更高、时间更紧！如果在营改增后才取得成本发票，可抵扣开发成本将面临缩水，项目承担的土地增值税会增高
假设：
清算项目已销售完毕，土地及拆迁补偿、开发间接费无进项；利息支出已按开发成本5%计提；收入已开具营业税发票；营业税金及附加已缴纳；开发成本其余部分在税改后结算取票比例为30%。
第四部分：针对上述风险的补救措施
1、土地增值税待清算项目加紧成本发票的催开工作，务必在预计营改增推进时点前完成。要求项目根据具体情况，排出土增税清算工作节点，严格执行并定期反馈。
2、如果税局规定，由某期项目取得的进项税只能用于抵扣该项目的销项税额，应与税局沟通，该项目土地增值税在清算过程中收取的专票不做进项抵扣，开发成本仍按含税金额处理
3、与业主协商，税改后开票尽量提价
4、跨期项目，付款收票在与销项匹配、不会形成留抵的情况下尽可能延后以取得专票。
第五部分：税改后工作推进中的重点风险
施工方非增值税一般纳税人，无法取得与合同业务匹配的进项税额。
例如：
某工程由小规模纳税人施工，含税合同价为100万。本应取得进项税额为100/1.11*0.11=9.91万的建筑业专票。因其为小规模纳税人，只能按照3%税率代开，只能取得进项税额100/1.03*0.03=2.92万元。
2、销项进项时间节点不匹配风险
前期集中销售，缴纳大量销项税金，后期收取成本费用发票，形成大量进项留抵。
三流：
资金流、发票流、业务流。即银行收付凭证、交易合同和发票上的收款人、付款人和金额必须一致。务必杜绝委托支付现象！
《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》
第一条第(三)项规定：
纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。
第六部分：应对税改后重点风险的措施
1、避免进项销项不匹配，规划工程付款和销售节点，避免集中销售在前，集中结算在后，建议改集中开盘为分批分步骤销售，同时在建安合同中提前开票节点，推动施工方尽早开票，避免在取得较少进项税额的情况下，产生大量销项税额。
2、降低销项税
为避免无谓多缴税款，销售合同中不得使用“无偿”、“赠送”字眼。合同中包含的家具家电等应分开列明金额，避免在混合销售中不能划分各自收入，导致适用高税率纳税。
举例：
房产公司销售一套总额100万的商品房，包含1万元的家具礼包。分三种情况解读。
3、提升进项税
1）与乙方合同中有高税率业务的分开签订。如门窗工程，可分别列明门窗金额与安装金额，就门窗部分可取得17%进项税票。
2）合同中有低税率业务的混合签订。如建筑合同包含材料运费，不可将运费部分单独列明，以避免取得6%的进项税票。
3）税改之后，可加大甲供材的采购比例，以获取17%的进项税票。
4、如果供应商为小规模纳税人，要求其代开增值税专用发票，并要求业务适用税率与小规模纳税人适用税率差额的降价。
举例：
某工程由小规模纳税人施工，含税合同价为100万。本应按照建筑业适用税率开具发票，进项税额为100/1.11*0.11=9.91万，因其为小规模纳税人，只能按照3%税率代开，进项税额为100/1.03*0.03=2.92万元，相差7万元。即可以此为基准，要求合同总价的下浮
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