齐精智律师：房产被查封后的6大法律风险

法院查封房产后，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。齐精智律师提示法院查封房产后，被执行人再出租的，该租赁合同确定合法有效。

本文不惴浅陋，分析如下：

一、 签订已被查封的房地产转让合同,照样合法有效。

裁判要旨：房地产存在被查封的障碍，导致房地产不能办理过户，属于物权变动问题，不影响买卖合同的效力。虽然《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项规定，转移、变卖已被查封的财产的诉讼参与人或者其他人，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的追究其刑事责任，但该规定并未明确处分查封财产合同的效力，故当事人以此为由主张合同无效，理由不能成立。

案件来源：山东金龙地产有限公司与山东魅力四射文化娱乐管理有限公司确认合同效力纠纷申诉、申请民事裁定书，[最高人民法院（2016）最高法民申1365号]

二、房产被查封后再出租的,承租人不能以租赁权对抗强制执行。

裁判要旨：在执行过程中，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

齐精智律师提示：被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。

案件来源：最高人民法院：《广西白海豚酒店管理有限公司、中国工商银行股份有限公司钦州分行等与联达南方集团有限公司、钦州市赛格置业有限公司等执行裁定书》【(2016)最高法执监84号】

三、法院查封房产时口头告知不动产登记机构视为执行文书已经送达并发生法律效力。

裁判要旨：人民法院在向不动产登记机构工作人员查询拟查封房屋权利限制状态时，工作人员已经知晓执行文书的主要内容，应视为执行文书已经口头送达。因执行文书发生阻止房屋办理抵押程序的法律效力，故正在办理的抵押登记审核应当中止，不应再继续进行审核、登记；已经办理的抵押登记因违反法定程序依法应被撤销。

案件来源：河南省高级人民法院再审案件“李某诉郑州市住房保障和房地产管理局、常某等房屋抵押登记纠纷案”。

四、案外异议人坚持在轮候查封案件中提异议的，应裁定驳回其异议申请。

裁判要旨：轮候查封不具有正式查封的法律效力，只有对执行标的正式查封的法院才有权对执行标的予以强制处分。执行法院对轮候查封房产不具有强制处分权，故案外人针对轮候查封房产所提案外人异议申请不应受理，应告知异议人向正式查封的法院提出异议；案外异议人坚持在轮候查封案件中提异议的，应裁定驳回其异议申请。

案件来源：深圳市福田区人民法院（2015）深福法执外异字第51号；深圳市中级人民法院（2015）深中法执复字第160号。