[导读]小区公共收益来源、归属、管理、支出是深受业主关心的小区事务，也是目前不少小区纠纷比较多的领域。
小区的公共收益问题已成为业主与物业管理企业、开发商之间的矛盾焦点，但凡涉此话题，业主常以被剥削被欺压的苦主身份控诉物业公司与开发商独断的行径。实际上，出现此种问题与法制的日益完善有关。其一，所谓法制的完善，是一个渐进的过程，说明还存在改进和发展的空间和距离；其二，法制的不断完善，使得业主的维权意识产生了觉醒，但具体内涵理解和维权途径比较模糊，使得在实践中产生偏差。小区公共收益如何进行管理才能平息业主的“怒气”与物业公司、开发商的“怨气”呢？笔者认为，小区公共收益的管理应做到“合法”、“合意”与“合利”，对于疏导业主与物业公司、开发商之间的矛盾会有着较大裨益。
首先，“合法”确定权属。根据《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第80条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑总面积的比例确定。”这些规定是认定小区公共收益的权属的明确依据。
根据《物业管理条例》第2条的规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”由此，我们可以明确地知道，物业公司的职能包括：安保、保洁、绿化、客服、公共设施维护以及社区文化传播等。因而，物业公司仅仅提供服务小区的管理，对公共收益不享有所有权。
自此，业主对于小区公共区域和公共收益拥有合法的所有权，物业公司有参与管理权，开发商则依靠其与业主的权属合约来确定其所有权，也就是前面所说：有权属依权属，有约定依约定，无约定归业主。
合法的所有权强调小区公共区域的收益必须全部归业主，然后这在实践中算不算合理呢？法律法规的刚性规定与实际生活是存在距离的。以小区公共道路车位收益来看，物业公司认为小区公共道路车位收益中有物管人员的劳动所得，即小区公共道路车位收益应该包括业主共有道路的出租费用和物管企业对车位及车的管理服务费用，全部归业主就抹杀了物业管理的服务劳动。换句话说，如果这部分收益被业主拿走，那就演变成业主强占物业管理的收益了。因而，物业公司也是有很多的委屈。如何平衡这种合法与合理之间的关系，我们可以考虑业主与物业公司在合意的前提下，达成共识。
协商达成“合意”。小区公共收益也有一个合理分配问题。对此，如何达成合意？小区这些公共收益，现实生活中，主要有三个去向：补充物业管理费、物业公司单独立账存放以及物业公司直接占为己有。然而，根据《物业管理条例》第55条的规定：“利用物业共同部位、共同设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”《武汉市物业管理条例》第64条的规定：“利用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，开发建设单位不得出售、附赠或出租。利用物业管理区域内的道路或其他场地设置车位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。业主大会决定或者业主共同决定收取场地租赁费的，场地租赁费属于全体业主共有，用于补充专项维修资金或者业主大会决定的其他事项。”从法规上，我们可以推出对于公共收益有决策权的是业主，而实践中具体事实的执行权在物业。业主实现权力的组织是业主大会以及业主委员会，而这两个机构充分履行决策权的几率和能力与公共收益的需求并不匹配。因为，绝大多数业主都抱有我就是享受服务的，缺少参与管理、监督管理的意识，缺少公共意识和责任意识。这种认识上的误区以及对责权利的模糊认识，很大程度上决定了业主大会与业主委员会的履责水平。所以，多数情况下，都是物业公司进行了公共收益项目的决策。
当然，物业公司的这种“侵权”也是有一定的必然性。不可能为了一场周末临时的个别厂家促销、或者挂个条幅要召开业主大会，提请业委会讨论一套流程走一遍。而某种程度上，这些宣传推广活动也是小区社区文化生活不可或缺的一部分。因而，业主可考虑适当放权，实际上，这部分决策权的让与可以作为吸引物业公司的筹码，很大程度上作为物业管理费的补充，相当有诱惑力的。这里要特别提到的是，在选聘物业公司的时候，与物业公司签署的服务协议，将公共收益的决策权予以细化，业主决策哪些部分，物业公司决策哪些部分，所得的费用，按照不同情况多少比例在业主与物业公司之间予以分配，在契约精神的约束下，对公共收益予以处分，是目前切实可行的。此外，这一过程必须透明化。人只有对不清楚的事物才会有猜忌和惧怕，此前物业公司对公共收益账目捂着盖着较多，这也是导致业主盲目猜忌的很大根源所在。因而，双方“合意”将公共收益的执行情况予以公开，可考虑选择第三方机构定期审计，定期公示，列入服务协议，做到人人心里有数，就会消除绝大多数的矛盾了。
最后，充分实现“合利”的目的。业主都知道公共收益是自己的，但是哪些归自己具体使用呢？而且使用的目的是什么？估计很少有业主考虑这一层面的问题。公共收益在《物业管理条例》中明确的规定是用来补充专项维修资金或者业主大会决定的其他用途。法规中竭力强调“专项维修资金”实际上是想提示业主，房产的保值与增值是公共收益追求的很大目标。我们知道，过了保修期以后，开发商对房屋质量将不再承担责任，承担责任的是业主。因而，业主要考虑建筑物的管理以及设施设备管理，政府重点则在于考虑这两项管理的监管机制。业主承担责任要花钱的。钱从哪里来？法规规定由业主分摊的！可想而知，公共收益可以作为这一项的有力补充。而公共收益最大化，物业公司按照分配方案获得的收入自然增加，这也是他们追求的目标之一。这一点上，业主和物业公司利益是一致的。因而，为了达到“合利”的目的，使得小区设施设备管理良好，秩序井然，房屋体能得到良好的维修、养护，公共区域的经营才能良性循环起来，业主和物业公司本着这一目标，才能真正发挥各自应有的效能，不会互相抱怨，形成和谐的社区氛围。
小区公共收益管理应做到合法合意合利 湖北尚卓律师事务所 秦前坤 张欣
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