混乱的阳台面积计算标准

 

 

小小阳台，却是住宅里面门道最多的地方。

第一，如何测量面积。《房产测量规范》（2000）规定：“全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。”而《建设工程建筑面积计算规范》（2005）规定：“建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。”显然二者差别很大。

按照《建设部办公厅关于建筑面积计算标准问题的复函》（建办标函〔2001〕403号），《建筑工程建筑面积计算规范》适用于工程预算，《房产测量规范》适用于房产测量。虽然二者适用范围不同，但是测量标准差别太大，易引起歧义。

新的《建筑工程建筑面积计算规范》（2013）规定：“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。”这样，虽然还存在差异，两个规范较好地统一起来。

第二，容积率的猫腻。容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。建设部《关于印发〈建设用地容积率管理办法〉的通知》（建规〔2012〕22号）第七条规定：“国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。”

《建设用地容积率管理办法》授权地方依据国家有关标准规范确定容积率计算规则。《济南市城乡规划管理技术规定（试行）》第三十二条规定：“进深达2米的阳台，应当按水平投影面积计算建筑面积；进深小于2米的，按水平投影面积的一半计算建筑面积。阳台建筑面积占地上建筑面积的比例不宜大于7.5%。”当地自己制定政策，没按国家标准来，出现了漏洞。

容积率指标的双重意义是矛盾的。开发商希望高容积率，提高土地的使用率；购房人希望低容积率，建筑少，舒适。由于该指标是强制性的，不能随便改，开发商便在建筑面积上做文章。

例如，万科麓山地上容积率是2.7，开发商万科在设计上做文章。北向的卧室明明只有窗户，却愣是加上两段墙，设计出一个阳台来。因为阳台计算面积时减半，开发商偷了不少建筑面积，目的就是减少容积率。据从事房产测绘的熟人说，这种做法挺常见。实践中，围出阳台的两段墙不会有。

第三，房改房的问题。国务院机关事务管理局《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》（管房改字〔2000〕130号）规定：“阳台均按建筑面积的50%核定为职工住房面积。”《山东省人民政府办公厅转发省直机关住房委员会关于省直公房出售工作有关问题的意见的通知》（鲁政办发〔2001〕21号）规定：“封闭阳台按其水平投影面积的100%计算，未封闭阳台按其水平投影面积的50%计算。”

国家和山东省关于房改房阳台面积的规定是矛盾的。山东大学是教育部直属高校，一直执行国家的政策。然而在房改房出售过程中，按照属地管理的原则，向山东省省直机关房改办申报，执行了山东省的政策。

第四，供热收费计价面积。济南市物价局《关于调整我市城市居民供热价格的通知》（济价格字〔2008〕113号）规定：“封闭式阳台安装供热设施的按全部面积计算收取供热费；封闭式阳台未安装供热设施的按50%计算收取供热费；未封闭的阳台不收费。”

关于阳台面积的计算，国家标准之间、国家和地方之间存在着矛盾。无非是按照全面积还是一半面积计算。因为这些不同的规定，容易产生歧义，也出现了漏洞。2013版《建筑工程建筑面积计算规范》的规定是最科学的。

【作者简介】
甄鹏，山东大学学者。