一些房东有时会犹豫是否应该接受Section8的房客？如果不想接受，应该如何拒绝？房东如何避免被告歧视？下面来给房东介绍一下Section8 的历史和申请过程，以及可能带来的后果
Section8包括住房券计划，是一项联邦租金补贴，可提供给租房者或公寓。当公寓申请人说“我有Section8”时，他们可能指的是该联邦计划、马萨诸塞州租赁券计划 (MRVP) 或退伍军人事务支持性住房 (VASH) 计划。这些计划在资金来源和要求方面与Section8不同，但都提供类似的永久租金补贴。本文将仅关注Section8住房计划。
Section8简介
持有有效Section8优惠券的租户将自动通过大多数租赁申请的收入筛选标准。根据设计，该计划将确保申请人的总收入与租金之比为3：1。您的房子必须通过检查，和签Section8租赁合同。您将从租户那里收取一些租金，政府会将其余部分存入您的银行账户。
Section8申请过程
考虑到公寓的状况，该公寓的租金必须等于或低于该地区的“市场租金”。一个地区的公平租金水平由住房和城市发展部 (HUD) 公布。这些可能会根据房子的建造年代减少。
租户会经常直接问房东：“你接受Section8吗？”这是一个陷阱。联邦法律不规定业主接受Section8房客。但马萨诸塞州的法律却有此规定，请参阅下面关于歧视的部分。（大多数提出问题的租房者并不是想陷害房东；他们对不懂法律的房东回答“我不接受Section8”感到沮丧。租房者只是想切入正题。正确答案是，“是的，我接受Section8。”）
除了收入之外，您将像往常一样筛选潜在租户的所有内容。例如，Section8不支付押金（如果您打算接受押金，承租人必须存有现金）。因此，您可以筛选可用现金。你可以赊账。你可以筛选犯罪。当您获得收入时，您只需要验证他们的凭证是否有效。
如果您同意接受他们，租户将告诉他们的公共住房机构 (PHA) 或补贴管理员，他们会派人来检查公寓。PHA 将根据州和/或联邦要求检查公寓。
如果公寓没有通过检查，您将必须进行维修。有关检查，请参见下文。公寓通过检查后，您将被要求与承租人签订为期一年的租约。租约将包含“住房援助金”（即 HAP 合同）的附加条款。例如，家庭暴力的受害者在驱逐期间将得到特殊待遇。在签订租约之前，您不会发现政府和承租人之间的租金分配。任何租房者可以支付的最低租金约为 25 美元。
PHA 将每月将政府部分的租金直接存入房东的银行账户。房东必须从租户那里收取租户的部分租金。
每年或每两年，房东和租客都必须重新认证。承租人重新认证要求他们证明他们的收入和资产。房东重新认证需要对新公寓进行检查。
如果您与承租人有任何问题，您不能指望 PHA 提供帮助。您必须申请驱逐并抄送 PHA。租房者可能会因为不良行为而失去补贴，但这种情况很少见。根据计划，可能适用其他法律要求。在采取任何可能影响您在Section8租赁中的权利的行动之前，请联系律师。
政策背景
经修订的 1937 年《住房法》第 8 节（Section8）（42 USC 第 1437f 节）授权联邦政府行政部门代表低收入家庭向私人房东支付租金。资金首先由美国住房和城市发展部分配。该计划被设想为大萧条的安全网，后来扩展为约翰逊伟大社会的一部分。
资金从美国财政部流向住房和城市发展部，在那里分配给当地的公共住房机构，后者将资金直接存入您的银行账户。
Section8是终身资助，只要承租人不赚太多钱或变得太富有。出于这个原因，有一个很长的资金等待名单。在马萨诸塞州，租房者通常为Section8等待八到十二年。
与其他补贴相比，Section8在稳定低收入家庭方面被认为非常有效。只要租金公平，公寓符合标准，并且承租人需要帮助，该计划将支付终生所需的费用。HomeBASE、RAFT、保证金基金或空置还款等其他计划是短暂的，通常不足以实现长期稳定性。
第 8 节的一个主要问题是，开始赚更多钱的租房者将失去补贴。这阻碍了通过接纳更多人或获得更多工作时间来提高家庭收入。“第 8 节 2.0 版”可能会随着收入的增加减少补贴的速度，以鼓励自给自足。
与其他一些项目不同，经济研究支持第 8 节作为对社会的净收益。在第 8 节上每花 1 美元，就可以节省 1.1 美元到 1.37 美元，这些孩子的教育程度更高，该家庭的医疗费用更低，社会服务成本也更低（Section8住房补贴计划的福利和成本 ：框架和第一年估计，贫困研究所，2010 年 5 月）。
Section8 隐藏的挑战
找Section8的租客相对容易，但对于毫无准备的房东来说，却存在严重的潜在问题。
Section8的 歧视
根据马萨诸塞州的法律，以接受公共援助为由拒绝住房申请人是违法的。这意味着您不能因为是Section8而拒绝向Section8出租。您可以出于其他原因拒绝向Section8代金券持有人出租。
法院已经确定，您不能以该计划的不合理要求为由拒绝参加Section8。例如，如果您不想与某个以不接听电话而闻名的 PHA 合作，那就太糟糕了。马萨诸塞州法律承认Section8是一个有缺陷的计划：我们没有与 HUD 合作修复其缺陷，而是要求遵守，无论 HUD 或其代理人的行为多么荒谬。
仅仅因为某人有Section8并不意味着您必须接受他们。假设申请人有Section8但没有钱支付押金，而您需要为这间公寓支付押金。您可以安全地拒绝第 8 条申请人，告诉他们：“等你有足够的押金时再来。”这同样适用于对所有申请人一视同仁的犯罪、信用、驱逐历史或任何其他与业务相关的筛选做法。
请记住，您不能通过引用任何要求来拒绝Section8。许多新的Section8房东害怕他们的第一次Section8检查。但你不能说，“我不租给你，因为我不想检查。”那将是非法的歧视性拒绝。拒绝Section8承租人的唯一方法是出于非Section8的原因。
我是否必须批准Section8的申请人？
享受Section8的申请人可能是良好的长期租房者，但州和联邦对歧视的保护力度如此之大，以至于需要一些平衡。房东是否必须批准第 8 条的申请人？不，只要拒绝的原因不是Section8。
如果Section8代金券持有人是最有资格的申请人，则州法律要求房东参与Section8计划。这并不意味着您必须批准任何人的租赁申请，因为他们拥有Section8优惠券。您可以以拒绝其他申请人的相同理由拒绝他们的申请，只要该理由与他们获得公共援助真正无关。
如果您需要最低信用评分、无犯罪记录、无驱逐历史或任何其他与收入或Section8计划无关的内容，您可以根据这些理由审查申请人，如果不合格则拒绝。确保您使用的是客观的申请人评分系统。
拒绝Section8申请人的有效理由：
“我们要求最低信用分数为 X。” （然后发出不利行动信函。）
“你刚刚被驱逐了。” （住房历史还不是受保护的人群。）
“你没有现金支付保证金。” （仅第 8 节不包括保证金）。
“你抽烟。” （适用于本机不允许吸烟的情况。吸烟者不是受保护的人群。）
“在过去的三年里，你被定罪为重罪。” （如果这是您的书面政策，您可以拒绝最近和/或暴力定罪的住房材料。）
“另一位申请人通过了并提供了入住资金。” （请确保您已尽快处理第 8 节的申请。）
对第 8 条申请人的非法歧视：
“收入不是租金的 3 倍。” （该计划确保了 3 倍的租金比率。）
“这个单位没有通过检查。” （所有单位都经过检查，您不能因为不想检查而拒绝某人。）
“这个单位没有去铅。” （你必须脱铅。）
“我讨厌XYZ管理员。” （您不能因为该计划的任何要求而拒绝某人，包括与糟糕的官僚机构合作。）
“我只做月租。” （如果第 8 节凭证管理员需要一年或两年的租约，您不能根据该要求拒绝申请人）。
可能被解释为歧视的不拒绝：
“你可能更喜欢租另一个单元或从另一个房东那里租。” （所谓的“引导”申请人是非法的。让申请人决定什么会让他们开心。）
“我们还在接受申请，我们还没有处理你的申请。” （不允许故意放慢第 8 节以便市场申请人获得公寓。）
“我会租给你，但租金比我宣传的要高。” （要协商提高租金，您必须有与第 8 节无关的正当理由。）
“公寓不再出租。” （如果你这么说，最好是真的。你不能在第 8 条承租人申请的那一刻把它从市场上撤下，并在非第 8 条承租人打电话时把它放回市场。）
“我会租给你，但前提是你放弃你的狗。” （如果您要不让第 8 条承租人带狗，您也必须不让非第 8 条承租人带狗。）
如果——且仅当——原因与项目或项目的任何要求真正无关时，您可以根据第 8 节拒绝申请人。不要根据第 8 条歧视申请人，也不要试图将歧视性做法伪装成非歧视性做法。因此，请谨慎考虑收入的理由，因为该计划可确保 3 倍的租金比率。还要小心转向或慢速播放。
最后，请记住，仅仅因为某人获得补贴并不意味着他们将成为一个坏租户。如果我们中的任何人遇到困难，我们也会很高兴有人来帮助我们。无论租金如何支付，都要仔细筛选并挑选最佳申请人。
Section8可能包括电和煤气费
尽管Section8计划不单独包括水电煤气费，但付款凭证确实考虑了电和煤气费。如果您的租金包括水电费，您收到的第 8 节代金券也将涵盖这些费用。如果租金中不包括水电费，您的租户可能会收到不同数额的补贴来提供帮助。
“即使水电费不包括在您的租金中，在计算您的租金份额时也会考虑水电费金额，”bostonhousing.org 上的一篇文章解释道。换句话说，即使电和煤气费不包括在内，如果它们仍然与租金一起支付给您的房东，您仍将获得最高租金补贴。
如果您的租户将单独支付水电费，他们还可以申请其他援助计划，详见后面的部分。
不允许附加付款
当您接受拥有Section8优惠券的租户时，即表示您同意接受第 8 节提供的优惠券金额，加上您租户的部分租金。这两笔款项必须加到租金中；其他任何事情都是非法的。如果您被发现接受额外付款，负责管理您租户的第 8 节付款的公共住房机构将要求您偿还租户。他们将调查您的其他第 8 节合同（如果有），以查看您是否接受了这些租户的附加付款，如果是，您也必须偿还这些合同。此外，该机构可以自行决定撤销您的住房援助金 (HAP)。
房屋管理部门对允许的租金有一定的自由裁量权
Section8的付款基于公平的市场价值，但在设定单元的允许租金时，住房当局和地区补贴管理员有一定的自由裁量权。他们可以评估 HUD 确定的公平市场租金的 90% 到 110% 之间的允许租金。
这是什么意思？如果您的公寓通过检查但仍然破旧不堪，您可能无法获得全额市场租金。相反，位于高物业价值社区的普通公寓的净租金可能略高于全部市场租金。
“附加条件”可以增加Section8的优势
寻找新租户的成本很高。留住一个好租户要经济得多，而且有了第 8 条，您就可以保证按市场价值支付月租。除了Section8之外，还有其他计划可以帮助提高家庭稳定性。
例如，SNO Mass 计划可以帮助有 18 岁以下子女的第 8 节租户找到稳定的住房并在他们搬入后提供帮助。搬家的申请人必须居住在目前未宣布为 SNO Mass 机会区的地区，并且必须处于良好状态与他们的区域管理机构 (RAA) 站在一起。因此，如果您的租户之一宣布他们正在参与该计划，这对你们俩来说都是个好消息。
您的租户也可能有资格通过低收入家庭能源援助计划 (LIHEAP) 获得燃料援助。该计划为符合条件的参与者提供取暖援助和电费、燃气费和电话费折扣。该计划根据家庭人数和总收入提供福利，可以与Section8分开申请。
第八节 犯罪记录筛查
某些第 8 节申请人和 PHA 可能会告诉您，他们会筛选Section8申请人的犯罪背景。这是事实，但无关紧要。
首先，联邦标准可能没有您想要的租赁业务那么严格。例如，要符合住房项目（Section 8 公寓），您不能在性犯罪者终生登记，并且您不能在过去三年内因毒品犯罪而被驱逐。您可能不想要任何种类的性犯罪者，无论是终生还是其他。您可能不希望在过去五年或七年内有任何毒品定罪。
其次，PHA 永远不会向您提供犯罪筛查的结果，并且他们不会提供任何他们已经仔细筛查的保证。
出于这些原因，您需要像筛选任何市场申请人一样筛选第 8 部分的申请人。如果您筛选 CORI，第 8 节的承租人也必须提交给 CORI 筛选。如果他们拒绝，您可以放心地拒绝他们的申请。
Section8由您自己决定
在租给Section8第一个租户之前，您可以致电 PHA 并与租户的个案工作者交谈。个案工作者可能会说诸如“我们随时为您提供帮助”和“我希望您在需要任何东西时随时致电”之类的话。
可悲的是，个案工作者所说的无关紧要。PHA 和个案工作者会根据他们将租户安置在公寓中进行评估。他们不会根据租客在公寓中的平均逗留时间进行评估，因为租客可能希望搬家，而 PHA 不应该有任何将第 8 节代金券持有人束缚住的动机。相反，该计划的目的是住房选择。
因此，个案工作者有一种反常的动机，为了让您出租他们的客户而说什么，之后什么也不说。大多数人会说，“你会怎么处理市场租户？”还有更多的人甚至不会回复您的电话。
一些 PHA 的人员流动率非常高，因为他们给低教育程度的案例经理带来了巨大的案例管理负担。给个案工作者留下电话和电子邮件却从未收到任何回复，这并不罕见。各种 PHA 已经清理了他们的行为，而其他人则陷入了管理失修的境地。PHA 是第 8 节中最令人沮丧的方面。因此，您应该自己考虑。
Section8 HAP 合同的条款存在严重缺陷
根据租约的 PHA 和 HAP 附录，您可能需要提前 60 天或更长时间通知才能提高租金。一旦获得批准，您可能会收到一封邮件，或者什么也没有。他们几乎肯定不会以更高的租金执行全新的租赁协议，使您面临在法庭上发现不正确执行租金上涨的风险。尽管存在所有官僚主义，但根据 PHA 的不同，文书工作可能会非常粗制滥造。
如果承租人未能重新认证，则会带来额外的麻烦。承租人可能无法完成证明他们仍有资格获得第 8 节补贴所需的文书工作。或者他们可能会完成文书工作，而 PHA 可能会发现承租人赚了太多钱，必须取消补贴。无论如何，您可能不会被告知任何事情。有一天，您会注意到您对该单位的直接存款尚未到账。该单元租金的政府部分现在已经一去不复返了，除非承租人能够拿出余额或搬走，否则您必须驱逐。咨询律师。
通常补贴款是直接存入的。但是，如果您仔细阅读 HAP 附录，您会注意到有关政府关闭的语言。如果政府出于与承租人无关的任何原因未能支付其租金份额，您将同意向政府提供无限期无息贷款。在这些情况下，您被明确禁止驱逐未付款的承租人。
即使所有文书工作进展顺利，大多数 PHA 也不允许电子签名、扫描或传真。HUD 要求在纸上执行文件，并存储这些文件的副本。许多 PHA 的整个楼层都专门用于记录保存。您必须到办公室签署租赁协议或通过美国邮寄方式签署。预计会有更多延迟。
最后，还有各种角落案例让您夜不能寐。这是我们最近听到的一个消息：有补贴的租房者对没有补贴的家庭成员实施了家庭暴力行为。施暴者受到审判、定罪和监禁，剩下的家庭成员留在单位，但没有补贴，支付能力不足。根据家庭暴力保护条款，业主担心他们剩下的家庭成员将免租住六个月。（在撰写本文时，该案尚未判决。）
通过仔细筛选租户，可以避免这些 HAP 附录中的许多缺点。需要 PHA 和各州联合向 HUD 解决结构性问题。
Section8 房子检查
Section8检查需要时间，结果可能因计划资金和检查员而异。
拥有较新公寓的房东将没有问题。拥有较旧公寓的房东可能会遭受“绿色浴缸”偏见：较旧的公寓更有可能因非安全问题而被引用，例如缺少标牌、窗扇松动或温度异常（水太热、房间太冷）。
以下是Section8检查的常见问题列表：电源插座松动（火灾和电击危险）；缺少纱窗（蚊媒疾病危害）；窗扇不会自行停留（通风故障）；污迹斑斑的天花板（因为他们无法判断是否存在泄漏，因此推测为霉菌危害）；1978 年之前房屋中的油漆剥落（推测为含铅）；缺少扶手或护栏（绊倒和坠落危险）；松散的乙烯基地板（绊倒和发霉的危险）；冰箱缺少密封件（食品储存危险）；双桶锁舌（出口危险）；暖气溢流管不得在距离地板 6 英寸范围内排气（烫伤危险）。
在接受安全检查的同时，您的公寓也在接受质量检查。Metro Housing|Boston 在 2015 年提供给 MassLandlords 的“检查分级指南”显示以下情况可能会导致“D 级”公寓无法出租或更新：屋顶已达到使用寿命；恶化的外部棚；邻近财产被遗弃；“终止经常使客户（承租人）面临搬迁压力。” “A 级”公寓可能有多个浴室、一个游泳池、现场维护和安全、大量壁橱。
一般来说，检查员尽量做到公平。Metro Housing|Boston 的“A 级”的特点是“对单元和建筑物进行明显的持续维护以及业主或管理层的良好租户选择实践。” “D 级”的主要特征是“业主很少或根本没有对物业进行持续维护，并且存在多层劣质维修。”可悲的是，检查员很容易受到人为弱点的影响，检查清单不会提前发布给房东，一个检查员的财宝可能是另一个人对您公寓的破坏。
检查增加了正常市场价格租赁过程的延迟。可以在周末展示公寓、筛选租户并签署租约。对于Section8，您应该等待至少 7 天的检查时间，如果您需要维修，则可能需要 30 天。可能需要额外的时间来计算租金合理性和/或签署文件。这会产生额外的空置成本。
Section8适用于公寓而非租房者
您可能知道“住房项目”这个词。这是描述补贴住房的旧术语，通常是带有与单元相关联的第 8 节优惠券的公寓。这意味着申请人可以在没有租金补贴的情况下申请，如果他们获得批准，他们可以在有补贴的情况下住在公寓里。如果他们搬家，补贴会留在公寓里，供下一个新来的租客使用。
作为大中型房东，可以进入Section 8项目代金券业务。您需要了解一些申请流程和时间表。与您所在地区的大房东交谈以了解更多信息。
Section8 保险
马萨诸塞州的另一个挑战是购买保险。以下想法来自成员 Kevin Joyce，撰写本文时在 Webber 和 Grinnell 保险公司，他通过我们的留言板提供了这一见解。
如果财产满足自愿、标准保险公司投保的所有条件，则获得Section8补贴的保险将不成问题。大多数保险公司已经意识到Section8与市场利率租金没有什么不同。从承销商的角度来看，第 8 节甚至可能比市场租金更好，因为财产检查会产生更好的代码合规性。
但是，如果财产由盈余承运人（包括劳埃德、斯科茨代尔或宾夕法尼亚美国）投保，他们可能会忘记您在马萨诸塞州。他们可能会询问Section8，这可能会对您的定价产生负面影响。
保险公司询问第 8 节的做法是不合法的，并且可能违反联邦公平住房和州歧视法律和法规。如果您是马萨诸塞州的业主或经理，因为您租到Section8而面临更高的保费或未承保，您应该提醒保险公司他们的做法是不合规的。如果他们不以非Section8的费率为您提供保险，您应该联系马萨诸塞州反歧视委员会。
Section8 结论
Section8计划在过去因给房东带来伤害名声不佳。不要假设申请人已经过预先筛选（他们没有）。了解您正在走进联邦官僚机构、州歧视责任和隐藏的检查成本。但也请记住，Section8和类似的计划对于长期安置低收入家庭是有效的。仔细筛选的代金券持有人可以降低空置率，提供公平的市场租金，并帮助低收入家庭过上高质量的生活。
这是一篇MassLandlord 网站上的文章。这是麻州最大的房东组织之一。
此原文链接：https://masslandlords.net/laws/section-8/
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