上海嘉定一住宅用地陷“退地”传言
唐文祺
住宅市场的持续低迷已迅速传导至土地市场。上海嘉定区南翔板块一幅住宅用地日前深陷“退地”传言，曾在2008年出现的“退地潮”或将在2010年再度上演。
这幅深陷传言的地块，正是被业界称为“2010年成交的第一幅住宅用地”的“嘉定区真南路以南、走马塘以西地块”。虽然地块是在2009年第91号土地出让公告中发布的，但出让时间是在2010年初。地块当时被上海宝华企业集团有限公司（下称“宝华集团”）以总价24亿元、楼面地价约12503元/平方米“抢”得。
由于当时土地拍卖现场有十多家房地产企业竞相争抢，与起始楼面地价相比，该幅地块的成交溢价率高达336%。资料显示，该幅住宅土地东至真南路、规划道路，南至走马塘，西至规划道路、基地边界，北至棉伯浜，出让面积为7.91659万平方米，建筑面积193449平方米。
对于退地传言，宝华集团相关人士对《第一财经日报》记者表示：“目前公司尚在研究之中，最终是退回还是继续持有还没有确定。”据悉，该幅土地在出让时还有部分面积尚未完成动拆迁，根据交地规定，通常需要满足“净地”条件才能予以交付。
对于外界普遍关心的“土地款项支付”问题，上述宝华集团人士解释称：“款项支付比例及付清时间是需要通过合同约定来完成。”他同时坦承，土地出让合同到目前为止仍未签订，主要是由于“地块还未满足交付条件”所致。
历史总是惊人的相似，2008年土地市场频现的底价、流标甚至退地现象，在今年再度重现。2008年苏宁环球退还以44.04亿元总价成交的“地王”，理由同样是“政府未能按时交地”。
记者在网上房地产查询得知，当前在上述地块所处板块内的在售公寓楼盘数量不多。上隽嘉苑的累计住宅合同均价当前为13396元/平方米；中冶祥腾城市佳园公寓产品的网上参考价为19000元/平方米。与同一板块内的其他地块出让楼面地价相比，该幅土地的价格明显偏高。这意味着，如果以周边在售公寓价格作为参考，因市场低迷导致价值空间的压缩将使地块的操作难度加大。
“现在区政府也在积极接洽其他房企，希望有人接手这一地块，以合理解决退地问题。”一位知情人士称，已有开发商接到过来自嘉定区相关部门关于接手该地块的咨询。记者询问了多位开发商对该幅地块的意向，不少人均明确表示：“价格偏高。”
住宅市场的成交“冷风”终于吹到了土地市场，5月份，全国住宅市场成交继续低迷。中原集团研究中心提供的数据表明，监测指标中的全国9个城市新房成交量环比大幅下跌，普遍降幅在五成左右。其中，降幅最大的浙江省杭州市，环比跌幅达八成以上。
在成交量急剧下挫之后，部分房企开始采取“开源节流”的策略。随之而来的，便是拿地策略上的谨慎表现。在常州，新政实施之后举行的几次土地拍卖，一宗底价4.6亿元的地块流标，另外两宗则以底价成交。在本月12日下午举行的拍卖活动中，3家企业参与的竞争仅用了10分钟时间便“一锤定音”，地块溢价率不足20%。
南京土地市场同样未能避免冷场。6月初公开拍卖的一幅住宅用地，以7.8亿元底价完成出让。整个拍卖过程只花了1分钟时间，创下南京土地出让史上最短时间纪录。合肥土地市场更是出现“戏剧化”一幕，原定6月12日上午拍卖的三幅地块中，两幅被当场宣布取消出让，唯一一幅地块虽然出让成功，溢价率也只有37.7%。
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