作者：良翰律师事务所 陈现安
二手房买卖合同本身为出卖人和买受人双方签订，但是在当下的交易实践中，绝大部分的二手房交易均是在居间方中介公司的操作下完成。二手房买卖双方因缺乏对二手房交易市场的了解，因此专门寻求作为业内专业人士的中介公司以获得帮助。但现实交易中，却也出现不少“引狼入室”的故事。如今年年初，上海就爆发了行政主管部门整治中介公司违规经营的事件。二手房交易市场中消费者长期处于信息不对称，对中介机构又缺乏监管，这一现象难以在短时间内得到明显改观，但二手房买卖双方又有委托中介的实际需求，这对矛盾在当下难以调和。在此背景下，二手房买卖双方只能提高警惕，加强跟踪，并对中介公司的责任要有一定了解。
一、《合同法》关于居间人的规定
居间合同是《合同法》上的有名合同，《合同法》对居间合同的居间人权利义务有明确规定，但是篇幅较小，总计四个条文，第四百二十四条规定了居间合同的定义，对居间人的身份作了界定，即居间人是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同媒介服务，并可要求委托人支付报酬。第四百二十五条集中规定了居间人的义务，其一为向委托人如实报告，其二是不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，如果因此损害委托人利益的，居间人非但不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十七条规定了合同未成立的情况下，居间人不得要求支付报酬，但可以主张从事居间活动的必要费用。
二、居间人的法定义务分析
通过对《合同法》规定的实证解读，我们可以发现居间方的核心义务如下：
（一）促成合同成立的义务
居间方作为中介，并不参与二手房交易双方的合同签订，只是为交易双方在磋商过程中提供机会或相应的媒介服务。合同最终能否成立并不因居间方的意志为转移，居间方只是负有促成的义务。
法律对二手房买卖合同状态的表述为“成立”，根据《合同法》的规定，合同的缔结按照要约-承诺的模式订立，采用书面形式订立合同的，以双方当事人签字或盖章时合同成立。在二手房交易中，按照现有网签管理模式，往往都是现在中介处签署居间版，之后再到房产交易中心签署网签版。从《合同法》的角度看，居间版合同签署即为合同成立，居间方即有权向交易双方主张报酬。但是我国的二手房交易市场受政策影响极大，很多时候居间版合同签署后，双方因各种原因解约，此时居间报酬是否还应当支付？
居间方会认为根据法律规定，合同已经签署而实际成立，居间方主张支付报酬的条件成就是；而委托人则会认为二手房交易的目的在于实现房屋产权的转移，现在合同已经解除，居间方并未促成合同成立，自然不负有支付报酬义务。双方的观点都有一定基础，但是却有失偏颇。此处需要考虑解约的原因，如果是因为居间方未尽报告义务或审查义务，导致虽签有合同，但是交易无法实际实现，此种情形下，居间方实质并未完成促成合同成立的义务，不享有请求报酬的权利。如果是因为交易双方违反合同约定，或非因居间方违约导致合同解除，此种情形下，合同已经成立并且能正常履约完毕，只是因交易双方自身违约所致，系交易双方的违约行为阻却了居间方主张报酬的条件成就，交易双方应当为其违约行为负责，即应当支付居间报酬。
（二）合理审查义务
《合同法》对居间人的义务规定的是如实报告，即将居间人所见、所知，按照其知晓情况如实全面报告给委托人。这个义务是最基础的，却不能满足二手房交易双方委托居间方的现实需求。如前述，二手房交易的双方是因为自身专业能力不足而委托的居间方，如果居间方仅是如实报告相关情况，而不作进一步的合理审查，那么二手房交易双方委托就失去了其价值。因此在司法实践中，法院往往根据诚实信用原则分配给居间方合理审查义务。
既然居间人有合理审查的义务，就必然涉及合理审查的界限以及未尽合理审查义务情况下的赔偿比例问题。前面已经述及合理审查义务本身就是法院依据诚信原则的“造法”，故在界定合理审查义务界限的时候应当从诚实信用原则出发，以善良行业人的标准作为判断依据。即作为一般的二手房中介从业人员，如果能发现相关信息是虚假、错误，而从事涉案二手房交易中介的居间人没有发现，则认为其未尽到合理审查义务。当然这个标准还是比较模糊的，有待在具体个案中结合居间人的行为表现及相关材料情况，由法官根据自由心证作出裁判。之于赔偿比例，除非故意隐瞒或提供虚假情况，否则居间方不负有赔偿全部损失的义务，毕竟居间方只是提供居间服务，并不是合同签约的一方主体，二手房交易双方对各自的交易对象的有关情况更负有审查和注意义务。
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