作者：良翰律师事务所 金鑫
借名买房，一般指借名人不满足购房条件或者不方便以自己的名义购买房屋时，与借名人达成协议，借名人实际出资，以出名人名义购买房屋的行为。在实践中，双方往往会因为房屋的产权归属发生争议。《物权法司法解释一》规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”，那么在借名买房行为中，何为“真实的权利状态”？借名人和出名人的风险如何防范？
一、借名买房的效力
在司法实践中，借名买房的行为有可能因为违反法律法规的规定而被法院认定无效，如果借名买房行为被认定无效，则产生的法律效果是出名人返还购房款，借名人无权要求确认其为房屋所有权人，就没有确认“真实权利人”的适用前提了。因此，研究这个问题首先应该确定借名买房行为的效力如何：
1、违反“限购”政策的借名行为
关于违反“限购”政策的借名行为在实践中存在较大的争议：部分法院认为虽然这种借名行为违反了当地的政策性规定，但并未违反法律法规的强制性规定，所以不倾向于直接认定借名协议无效，尤其是当起诉时借名人已经符合购房资格时，法院通常会认可借名协议的效力；但是也有部分法院以借名行为因违反政策规定而无效。
2、违反“限贷”政策的借名行为
由于部分购房者在买房时，不符合银行的贷款政策而借用他人名义买房，对于这种借名买房行为，通常法院会认为该借名协议侵害了贷款银行的利益而非是社会公共利益，借名协议有效。
3、借名购买经济适用房等政策性保障住房的效力
一般认为，借名购买经济适用房的行为，虽然没有违反法律法规的强制性规定，但是它在客观上侵犯低收入群体购买和获得房屋的机会，在客观上属于《合同法》第52条规定的损害社会公共利益的行为，应属于无效合同。
4、借名购买团购房、单位集资房的效力
因本单位员工购买单位团购房、集资房在价格方面有一定的优惠，这实际上相当于单位给予其职工的一种福利，如果单位员工愿意将该福利借给他人，系对于自身权利的处分，不违反法律法规的强制性规定应该认定为有效。
二、如何认定“真实的权利人”？
《物权法司法解释一》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”实践中如何认定“真实权利人”？即认定借名买房的构成要件有哪些？
1、借名买房的合意
借名买房，是指借名人以所有权保留的意思表示，借用他人名义购买房屋的行为，那么如何来体现借名人所有权保留的意思表示呢？法院在处理此类案件时，一般会考察当事人之间是否存在借名买房合意，通常法院会要求借名人提供书面的借名协议，但如果借名人能够举证证明双方存在口头的借名协议，如电话录音、出名人自认等也可以认定双方之间存在借名买房的合意。
如果借名人不能够举证证明借名人和出名人之间存在借名买房的合意，即使借名人有实际出资行为，法院也有可能认定双方之间存在的是借款关系而非借名购房的关系。
2、房屋价款的实际支付情况
房屋买卖涉及的交易金额较大，一般房屋价款都是由实际出资人直接支付，因此法院通常会将房屋价款实际由何方支付作为考察真实权利人的重要标准：
第一，认购金和首付款。认购金和首付款是房屋价款的重要组成部分，也是购房者首先履行的合同义务之一，借名人直接支付认购金和首付款，不仅反映可以证明借名人是房屋的实际出资人，也可以证明是借名人实际参与了房屋买卖交易的全过程，在一定程度上也可以证明借名人是“真实权利人”。
第二，贷款支付主体。一般情况下，在借名买房的行为中，出名人既是购房合同的购房者，也是银行按揭贷款合同中的借款人，如果双方之间存在借名买房行为的，那么真实的所有权人也往往是实际还款人，所以法院在审理此类案件时，通常会将实际还贷人作为考察真实权利人的重要标准。
三、借名人的法律风险如何防范？
我国《物权法》采取的登记要件主义，物权登记具有公示效力，除非有证据证明物权登记的事项与物权的真实权利状态不符，否则即推定登记的所有权人为真实的物权所有人。因此在借名买房中，借名人注意从以下几个方面进行风险防范，以免权利受损：
1、尽量签订书面的借名买房协议
近年来，由于房价的飞速上涨，不少借名买房案件中，出名人不愿意遵守借名的约定将其“名下”的房产过户给借名人，导致此类确认所有权纠纷案件频发。如前文所述，法院在审理此类案件时会将双方之间是否存在借名的合意作为重要的判断标准，由于书面证据拥有较强的证明力，如果双方之间存在书面的借名买房的协议，则法院认定借名人为实际所有权人的可能性就大大增加。
2、注意保留款项支付凭证
借名人证明自己是真实的权利人的一个重要的途径是证明自己是房屋的实际出资人，因此借名人要注意保存相应款项的支付凭证，以便在房屋所有权发生争议时证明真实的出资状况。认购金和购房款等款项，可以由借名人直接向开发商支付，以便更直观地反映款项支付情况；对于按揭贷款，一般出名人也是名义上的还款义务人，借名人不能够直接向银行还款，价款人可以采取每月将还款本息支付至出名人还款账户的做法，以证明借名人也是实际的还款义务人；此外，在房屋使用期间缴纳的相关费用，如物业费、水电费等能源费用的发票也应该注意保存，这些证据也可以佐证借名人是房产的实际使用人。
3、可以就房产设定抵押物权
《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，如果出名人处分其名义上持有的房产，而受让人符合善意取得构成要件的，该处分行为有效，此时借名人则无权向受让人主张返还房屋。为防止此类事情出现，借名人可以与出名人协商在该房产上设定抵押权，将房产抵押给借名人，以限制出名人擅自处分该房产。
4、尽早办理过户手续
在出名人代持房产期间，借名人的风险不仅仅来自于出名人的道德风险，而且还有可能是因为出名人被法院强制执行或者出名人发生遗产继承等事件导致。因此，为避免“夜长梦多”，尽快实现借名购房的真正目的，借名人应尽快将房产过户至自己名下为宜。
四、出名人的风险如何防范？
1、及时跟踪借名人的还款情况
实践中，贷款银行一般要求借款人必须于购房人一致，因此在借名买房的案件中，一般都是以出名人的名义办理贷款，通常由借名人保管贷款银行卡，并实际进行还款。如果借名人还款不及时，则有可能会损害出名人的诚信度，一旦征信不良，将会导致出名人造成一定的信用风险。因此，如果以出名人办理了按揭贷款，出名人应当注意及时跟进还款情况，避免出现征信不良的现象。
2、督促借名人合理使用房屋
因为借名购房中，出名人仅仅是拥有名义上的产权，房屋的实际使用的主体一般是借名人，如果借名人不合理的使用房屋，导致他人权益受损的，出名人作为名义上的所有权人则会被要求承担相应的法律责任。因此，出名人也应该注意督促借名人合理使用该房屋，必要时及时督促借名人将房产过户至其名下。
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