本文转自高策地产研究院，作者：姚斌 高策地产研究院产品研发部经理。
产品设计作为文武君的本职工作，当然不能只看到一个创新产品好的方面，还得知道，他们是怎么做到的？有没有什么问题？还能不能做得更好？表面看来，那些所宣传的确是有亮点、有创新。但是，文武君更希望能透过表面去做深层次的分析，看看这样的创新，有没有什么负面影响，有没有什么局限性，哪些方面值得推广，哪些方面还需要注意……好吧，废话少说，先来看一个案例。
案例：万科85平米纯南向三开间两居室户型
它最近在网上很火爆，是号称“神户型”的上海万科.翡翠公园的一个85平米纯南向户型，位于浦东张江，中环路东南角立交桥的内环方向内侧。
户型图方位：上北下南
从图面分析，户型很好：
1、三个南向开间，客厅及两个卧室全朝南，舒适度高；
2、厨房卫生间均有直接采光通风，基本上可算全明设计；
3、动、静分区明确合理；
4、交通组织合理，动线清晰，基本没有浪费使用面积；
5、居室空间均有阳台或飘窗，采光通风好；
6、卫生间三分离设计，使用效率高；
7、套内设置了较多的收纳空间，便于被褥及换季衣物的收藏。
再来看看细节，真的不错！
客厅、餐厅、厨房和入户空间等公共部分通透敞亮
厨房这个设计蛮惊艳的，两面的玻璃隔断可以推拉到端头，瞬间从封闭厨房变成了无边际开敞厨房
摆上红酒，美食工坊变成了高大上的红酒吧
卫生间三分离设计，手盆、便器、淋浴不在同一个空间内，可以分别同时使用，极大地提高了使用效率
还是再返回来看看平面图：
慢点儿，这个户型文武君看着怎么这么眼熟？好像在哪儿见过……对了，2010年，中铁建在北京的一个项目中，有类似的户型，好像是中铁.花园城？找找看～
艾玛，简直就是一个模子里刻出来的，还能再像一点儿吗？右图这个户型的面积是87.7平米，也比较接近左图（万科.翡翠公园）的85平米。
文武君把中铁·花语城的单元图也找出来了，我们再看看：
看一下单元组合平面，这个单元的户型是3+2+2+2的布局，面宽达到了39米，而得益于该单元是东侧的边单元，且D户型为一个通透的两居室户型，所以只给到了两个南向开间。如果都做成像C户型那样的通透三居，也都给到三个南向开间，则单元总面宽将达到吓人的42.4米（未含外墙外皮），这个楼座的面宽，简直到了奢侈的地步！
单纯从户型本身来看，确实是一个很好的南向户型：合理的布局和动线，三个南向开间，丰富的收纳空间。但评论一个户型，绝不能单纯从户型本身出发，因为它不是独栋别墅，它是一个高层的标准层几户中的一户，旁边一定会有其他户型的相互影响；同时资源的总量是相对有限的，比如说我们的用地、我们的面宽。大家都知道，对于一个容积率较高的项目来说，为了充分保证楼间距、日照，往往面宽是最紧张的。这个户型，根据图面来看，应该是一个T4标准单元的两个中间户型之一，通过厨房和卫生间北侧的开窗分析，北侧应该还有连廊和天井。这个户型，按照合理的客厅、卧室面宽估算，总面宽应该在9.5~9.8米左右。
那么问题来了：
通过对该项目户型的分析，文武君了解到，我们分析的万科.翡翠公园85平米纯南向户型所在单元，为T4两居室组合，即两侧是85平米通透两居，单元总面宽约34米左右，四户总面积约340平米左右，该单元平均进深约10米左右，对于一个高容积率项目来说，属于平均进深很小的范围，不是很利于土地利用；（参考万科以前很多T4两居室户型组合，纯南户85平米，通透户型90平米，单元约350平米，面宽约24米，平均进深可以达到14.6米，利用率相对较高）
该楼座为34米面宽的T4两居室组合，两边户是南北通透的，但中间户其实不是真正的通透，后面必然有天井和连廊。其实还有种选择，同样的面宽可以做成两个17米的T2的两居室单元，每户可以有8.5米的面宽，纯南向的次卧室开间可以有梯度地分到其他四个开间中，假设原来次卧室的面宽是2.8~3.0米，则调整后客厅和主卧室的面宽可以比现在T4的每户增加1.4~1.5米左右，舒适度提高，并且全部都是真正的南北通透户型！
虽然说，由于电梯安装的数量增加，会使成本增加，但文武君认为住宅全部为通透户型，很可能会比有50%间接通透户型的T4单元更有市场。我们来算笔账：一部电梯按35万元估算，假设为11层住宅，单元面积1870平米，每平米增加成本187元左右，假设为18层住宅，单元面积3060平米，每平米增加成本114元左右，增加的成本完全可以通过那50%实现完全通透的户型产生的溢价背回来。
各位看官，您选哪个？
文武君不由得发散开去，分析分析类似的居中纯南向户型，如果两侧与三居或三居以上的通透户型组合，会怎么样？
1.南向二居都已经是三个南向开间了，两侧的通透户型怎么设计？也给三个南向开间？果真如此的话，这一个单元的面宽将达到40米以上，太奢侈了，浪费用地！
2.南向二居都已经是三个南向开间了，为了控制单元总宽度，两侧的通透户型只能给两个南向开间，即客厅和主卧室，这样，如果两侧也是两居室，那还可以，但如果是三居及以上户型的话，价值分配就不一定合理了，因为对于这样的中、小户型单元来说，很难做到每个楼座都是独立单元，所以面积较大的边户型的舒适度相对有限。
没别的意思，户型确实很棒！不过它不一定是能到处推广的，取决于很多条件，比如说，相对宽松的规划条件；再比如说，地块周边没有其他影响；又或是，市场真的很需要这种户型的话，那可以在地块的某一角或者最北侧做一小部分。
通过案例，文武君就是想说明，有时候，看待一件事物、一个产品，我们不仅仅需要看到表面，它好的地方；更要多想想，还有没有其他问题，能不能做得更好？这样我们才能把问题想得更透彻。
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