中粮祥云小镇：“城郊商业”怎么做？

“城郊商业”怎么做？核心关键词“微度假场景”+“重度体验业态”。

一个处于北五环外的20万方商业街区，开业一年半，客流销售均翻了3倍，并且还在继续续写着它的商业故事。

它是中粮继大悦城后，全新打造的一个商业创新产品——中粮祥云小镇，“城市微度假”的概念正是通过它诞生而来。被赋予这个概念，第一做到了差异化定位，第二一直秉承着这个商业情怀不断对项目精雕细琢，第三开辟了远郊商业的一种新的商业模式，值得茶友们借鉴。

作为一个远郊商业，满足辐射区域内的基础需求要靠最基础的商户品牌组合，而针对“微度假”的远端吸引力，更需要把客群进行细分，设置各细分客群的生活场景。

小镇将远端客群分为家庭客群与年轻休闲客群，在他们这些迥异的生活场景背后，真正的需求分别是什么，是选择创新业态、痛击细分客群痛点的重要依据。下面，我们就来看看这个项目从店铺、业态组合、到运营管理，如何诠释“城市微度假”模式的。

北京中粮祥云小镇二期全面升级，5月21日首次亮相，装点成一个奇幻泡泡乐园，更让顾客看到了更多新鲜有趣的创新业态。

为远郊商业赋予“微度假”式的休闲体验场景

一个名为“天空农场”的2000多平米屋顶农场，成为北京首个屋顶绿色经济的开拓者，为顾客带来别具一格的休闲体验。

这个农场分为无土栽培、多肉乐园、开心农场、阳关花房、宝宝沙坑、冬季植物等多个主题布局。

顾客亲子耕种后，在果实成熟的季节再回到农场，将新鲜摘下来的绿色果蔬榨成果蔬汁，让年轻休闲客群体验一种回归“自给自足”的绿色生活，更让小朋友早早体验自力更生的满足感，懂得耕作的劳苦、学会尊重他人的劳动成果，是非常独特的寓教于乐式亲子体验。

阳光花房的设计，更是讨巧的满足了都市人群对亲近自然的生活品质追求，在这里放空、休憩、阅读、思考，让自然光线倾洒而入。更值得一提的是，为满足年轻休闲客群全天候的社交休憩需求，这个阳光花房将延长营业时间至凌晨。

除此之外，它还具有收蓄雨水、保持水份、通过大气循环冷却体系代替空调制冷等功能，减少建筑内空调耗能，达到低碳环保效果，打造出一座会呼吸的绿色小镇。

一家名为北平咖啡的商户，除了在这里可以享受香醇的咖啡饮品外，还可以学习花艺手作，让年轻休闲客群在这里远离城市喧嚣，享受一下午的暖阳休闲时光。

一家名为BAG的儿童运动体验馆，为小朋友提供剑道训练服务，可以让小朋友在这里结交年龄相仿的童年伙伴，满足小朋友的社交需求，更可以实现假期打工需求，早早体验进入社会的种种感受，丰富生活经历、提升社交能力。

实现“微度假”靠满足各细分客群的不同需求

以上这些丰富多彩的店铺都来自祥云小镇的二期商业。不难看出，在实现“城市微度假”定位的道路上，小镇商业团队的商业逻辑非常清晰。

作为一个远郊商业，满足辐射区域内的基础需求要靠最基础的商户品牌组合，而针对“微度假”的远端吸引力，更需要把客群进行细分，设置各细分客群的生活场景。

小镇将远端客群分为家庭客群与年轻休闲客群，在他们这些迥异的生活场景背后，真正的需求分别是什么，是选择创新业态、痛击细分客群痛点的重要依据。

比如开篇提到的小动物园、屋顶农场、BAG剑道运动体验馆，是满足家庭客群亲子需求的重要特色商户集合。

无论从体量、场景营造、还是商业模式的打造，均服务于抓住家庭客群亲子痛点、刺激他们规律的重复到店。

而屋顶农场的耕种体验、阳光花房、还有小镇内的一些特色咖啡馆，是服务于年轻休闲客群的社交休憩需求，通过多元跨界的创新商业模式，为挑剔的都市青年带来更加耳目一新的休闲体验。还引入了时尚廊、Sephora、UA、TommyHilfiger、Anyshop、living kichen、VM北欧生活馆等生活方式品牌。餐饮业态方面，则引入了阿米啄啄、红堡印度餐厅、米粟米居酒屋、Dunkin Dunuts、寻鸭季、野菜村、黄门、京樱、Galati等60余家，打造全球餐饮组合。

除此之外，这座远郊商业应该更像一个城市花园，承载着都市居民“微度假”的品质生活需求。小镇中心广场内铺设了大量的喷泉在夏季成为儿童戏水的游乐场所，整体简欧的设计在随意地逛街中也融入了欧美风情，标志性建筑钟楼不出国门享受法国巴黎的浪漫情怀。在这个超过20万平方米的商街区中，小镇纯熟运用开放式的消费环境、深度沉浸式的体验业态、以及用心打造的赋予艺术感的商业氛围，营造一种轻松惬意的购物环境。

收获开业一年半经营业绩翻三倍的好成绩

“2016年第一季度客流同比增长235%，第一季度累计销售同比去年增长386%。”也许不会有人相信，这样的数据来自这家开业刚刚一年半、地处五环外的远郊商业。

身处“富人区”并不意味着好做，中央别墅区过去一直是北京房地产市场一个特殊的区域。这里名企云集，豪宅遍地。一方面企业因此而“惜地如金”，另一方面高端人士往往众口难调，想要充分满足他们的需求对商业运营者来说实际并不容易。取得这样的成绩，与小镇在策划之初就进行了差异化定位，商业培育这一年多，坚持走着“城市微度假”概念的路线分不开。

对于传统远郊商业来说，能满足周边住宅客户的生活购物需求就已经基本合格。但从全球范围看，欧美国家近郊商业更加发达，特别是别墅区域，完全可以满足所有自给自足的生活需求。

祥云小镇在此基础上，又为远郊商业赋予了“微度假”的概念，打造一个都市人群梦寐以求的度假场所。而这一发展方向或许可以成为避免未来商业同质化的解决方案之一。

“稀缺性”才是最大的投资价值点

成熟的商业配套，无疑令周边的住宅产品显得更加稀缺、更具投资价值。

事实上，作为中粮布局顺义的重要项目，中粮祥云项目目前已经基本全部实现入住，据了解，目前仅有三期别墅项目，“祥云壹品别墅”在售。而据中粮项目人员透露，作为整个祥云项目的最后一期产品，开发商也特意进行了产品升级，使祥云壹品别墅成为显现出更强烈的稀缺性。

中粮祥云壹品处于祥云国际生活区项目最核心的位置。温榆河大美支流龙道河纵流别墅前，在此黄金位置上，中粮特意以百年英伦经典立面，结合双向下沉式庭院，350-500平米的户型用心设计出了特有的三重院落外加南侧双向采光。使客户对空间感和使用效率的的追求都能得到满足。

此外，这个项目同时也是距离中粮祥云小镇商街最近的区域，周边还汇集了高端时尚的国际高尔夫、马术俱乐部，以及名教云集的国际学校和众多顶级会所。可以满足高净值精英人士家庭全方位的生活娱乐需求。

拥有如此优势的地理位置及稀缺配套的高品质住宅自然更显价值。据了解，祥云壹品别墅是中粮此次为祥云国际生活区全力打造的压轴住宅产品，目前仅有16席待售，首推房源当日售罄，盛况空前。

依托于此前成功的运营经验，中粮祥云小镇还将进一步通过商业捕捉精准用户画像，进行更加精细化的忠诚度管理和运营优化。相信到时不仅会进一步成为远郊“微度假”生活的最佳体验地，还将会是城市商业配套与稀缺住宅产品完美融合、相得益彰的成功操盘案例。

  

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