文/陈本林
日前，南京市人大常委会通过公开招标，委托河海大学起草的《南京市住宅物业管理条例(草案)》(征求意见稿)在南京人大网站上公开征求社会意见。相比较，南京是全国第一个拟以地方性法规立法的形式，将欠交物业费与个人信用档案挂钩写入法律规定的吃螃蟹者，其立法创新之举，更为引人瞩目，引发了全国广泛关注与大量讨论。
南京立法：破解物业费收缴难的创新之举
《条例(草案)》第56条规定：“业主不得以物业企业服务质量未达约定标准为由，拒交物业服务费用。业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反法律法规、管理规约等行为，经生效判决或仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。”
据《条例(草案)》征求意见稿起草组负责人、河海大学法学院副院长陈广华教授称，第56条设置的初衷，是为了破解物业费收缴难而致物业管理恶性循环的难题。
陈广华教授认为，业主缴纳物业费体现了业主对于小区业主共有财产的管理义务和责任，和物业服务企业的服务质量不是同一个对等的法律关系。如果物业服务企业服务不到位，在法律上有救济渠道，合同法第107条规定的违约责任即可救济。而且，一部分业主交纳了物业管理费，另一部分业主拒不交纳，实际上也侵犯了已交费业主的合法权益。从上位法看，国务院《物业管理条例》第七条第六项明确规定，业主有缴纳物业费的义务，因此，《条例(草案)》第56条的规定符合上位法精神。
笔者认为，立法宜以倡导业主依法依约缴纳物业服务费的正面引导方式提高业主的物业服务消费意识和诚信守约的契约意识。因此，对业主缴纳物业费的立法规制应当严而有度，不宜一刀切。
严宜有度：以恶意欠费且拒不缴纳为禁与罚的前提
构建诚信社会，有必要加大对失信行为的惩处力度，于是个人信用档案“黑名单”制度便应运而生了。信用“黑名单”这一刚性制度，压缩失信者、失信企业的生存空间，通过让个人和企业因失信付出沉重的信誉代价、商业代价，从而使其失信行为有所收敛。
毋庸讳言，不少城市的物业服务企业与业主之间存在着难以调和的矛盾，拒交物业费便成为某些业主的维权盾牌。在依法治国被提升到前所未有高度的今天，给物业管理立法，保证城市管理文明和谐，确有必要。个人信用档案“黑名单”制度是一种极为严厉的惩处制度，在考虑将某些失信之人列入“黑名单”时须慎之又慎。若立法将拒缴物业费者一律列入个人信用档案“黑名单”，则有严而无度之嫌。
笔者认为，应当对业主拒缴物业费的各种情况加以区分，区别对待。业主并不都是不讲理的老赖，业主拒缴物业费有多种情形，有因为物业管理不规范、服务质量不高而拒缴的;有业主合理利益诉求未能满足而拒缴的;当然，也有业主横挑鼻子竖挑眼而恶意拒缴的。那些恶意拒交、长期欠交物业费的业主，才是我们以信用档案“黑名单”加以惩戒的对象。
修订建议：以倡代禁平衡各方利益
解决物业费收缴难的根本，在于充分宣传法律常识，培养业主树立主动缴费意识、社会公德意识和维护公共秩序意识。物业服务企业应当诚信履约，规范物业管理，提高物业服务质量，提升业主满意度。业主委员会则要积极引导业主缴纳物业费，帮助物业服务企业收取物业服务费。
就立法而言，业主与物业服务企业之间都有利益诉求，同样都需要保护，在考虑双方权益时，不仅要立足双方需求的最大公约数，更要积极寻找双方诉求的最小公倍数。因此，条例起草者、立法审议者和主管部门，应当充分吸收物业服务公司和业主意见，平衡双方的权责关系。
笔者对《条例(草案)》第56条的修订建议为：“业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主有恶意欠费、长期欠费等违反物业服务合同以及严重违反法律法规、管理规约等行为，经生效判决或仲裁裁决确认后仍拒不改正的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。对录入个人信用档案有异议的，按照有关规定和程序处理。具体实施办法由市物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准。”
将恶意欠交、拒交物业服务费的行为纳入个人征信范围，是对守约业主的褒扬，更是对失信业主的鞭策，使遵法守法成为全体业主的自觉行为。法规是为大众服务的，只有法理通了，普通人的情理才能想得通，法律才能实现初衷。
作者系江苏天豪律师事务所律师南京市住建委物业管理专家库成员
节选自《中国物业管理》杂志2015年第9期
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