“房产继承与赠与有什么区别？”“房屋交易具体税费是多少？”近期，不少市民向记者咨询房屋买卖、赠与、继承等情况的各项事宜。对此，记者咨询了长沙县不动产登记中心、长沙县地方税务局、长沙县公证处，为大家解答相关问题。
记者咨询长沙县不动产登记中心了解到，目前的房产过户主要为买卖、赠与、继承三种形式。房屋转让涉及的税费，主要是契税、营业税和个人所得税、印花税等方面。
房产继承过户
需持继承权公证书办理
长沙县公证处负责人表示，根据我国《继承法》规定，目前继承方式主要有两种：法定继承和遗嘱继承。如果被继承人去世前立有遗嘱或者签定有遗赠扶养协议的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。被继承人去世之后，遗嘱受益人需持遗嘱公证书前往公证处办理遗嘱继承公证；遗赠受益人需要在知道受遗赠后两个月内主张权利。如果没有遗嘱或相关协议，则按照法定继承办理。
遗产法定继承按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。其中，子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
申办遗产的法定继承公证，需提交亲属关系证明、死亡证明、财产证明、死者单位档案等资料，要求所有继承人持身份证前往公证处办理。如其中有继承人无法达到现场，且放弃继承，可提交当地公证处出具的放弃继承权公证书。
上述负责人表示，继承公证办理好之后，继承人可持继承权公证书前往长沙县不动产登记中心办理房屋过户手续。
记者了解到，目前房产继承过户可免除契税、个人所得税等，仅需交纳万分之五的印花税。此外，继承公证的费用按受益额的比例分段累加计算：20万（含）以下的部分，按1.2%收取，低于200元的按200元收取，20万至50万元（含）的部分，按0.8%收取，50万至500万（含）的部分，按0.6%收取。
非直系亲属赠与视同买卖
记者在长沙县地方税务局办事窗口咨询时，遇到前来咨询房屋赠与手续的杨先生，他介绍，其父亲的一套住房准备赠与他们夫妻。工作人员介绍，赠与要考虑赠送对象与被继承人之间的关系。“房产赠与一般是直系亲属之间发生，非直系亲属之间的赠与视同买卖，按照房屋面积和第几套房核定税费金额。”
据介绍，个人无偿赠与直系亲属指无偿赠与父母、子女、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹或对其承担直接抚养或者赡养人等情形，计税价格通过评估确定。
据了解，房屋产权来源为买卖的房屋，进行赠与进行交易时，需缴纳综合税率4.1%，其中受赠方缴纳契税4%，双方印花税共缴纳0.1%。
记者从长沙县不动产登记中心了解到，目前赠与及买卖均受限购政策的影响，杨先生因为和妻子已有两套房，目前无法接受赠与。
另外，需提醒的是，赠与和继承的住房，后续再次进行房屋买卖交易时，根据各自的情况，所征收的个人所得税可能会比较高。
据相关规定，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入，减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本，再减除赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
另外，个人转让房产属于个人取得财产转让所得，适应20%的比例税率缴纳个人所得税。个人如果不能提供完整、准确的财产发票和相关交易完税凭证，或者不能提供重置成本评估价格，不能正确计算转让财产的应纳税额的，对其个人所得税实行核定征收，核定征收率为：1%。
房屋买卖税费需综合多个因素
房屋通过买卖的方式交易，则需要根据买卖房屋的大小、房屋的年限等具体情况缴纳不同数额的契税、个人所得税、营业税等。
具体的费用不妨以例子来解释，以长沙县地税局核定的住宅房屋价值100万的房产来计算其转让所需要的税费。
增值税（含附加）：90平方米以下，如果购置2年以内：按全额的5.5%，100万元*5.5%=5.5万元。如果购置2年以上，免征营业税。
90平方米以上，如果购置2年以内：按全额的5.5%，100万元*5.5%=5.5万元。如果购置2年以上，免征营业税。
个人所得税：90平方米以下，如果购置2年以内，2年到5年，按核定征收1%，100万元*1%=1万元。如果购置5年及以上的唯一生活用房，免征个人所得税。如果购置5年及以上，不是唯一生活用房，按核定征收1%，100万元*1%=1万元。90平方米以上的房屋，个人所得税缴纳与90平方米以下的一致。
契税：90平方米以下，家庭首套和二套均为1%，即100万元*1%=1万元，90平方米以上的，家庭首套按1.5%征收，即100万元*1.5%=1.5万元，家庭二套按2%征收，即100万元*2%=2万元。此外，其他情况，契税将按4%征收，即100万元*4%=4万元。
◎星沙时报记者 李丹
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