业主大会组建难、决策难、执行难?物业服务质量与收费标准分歧大?小区停车难、专项维修资金续筹难?······你的小区有没有遇到这些问题?市人大常委会7月25日至8月10日对《上海市住宅物业管理规定修正案(草案)》公开征求意见。来看亮点↓
噔噔噔 敲黑板
先明确下“小区”里的事谁来管?
《修正案(草案)》首先理顺了“小区”里那些事的条块关系:
街镇:作为物业管理的第一线,赋予其指导、监督业主大会和业委会建设,监督日常物业服务,督促业主依法使用和维护物业设施等方面的职责。
房管部门:在监督物业服务企业及从业人员、归集使用专项维修资金、指导协助街镇依法履职等方面的职责。
房管办:作为街镇设立的房屋管理事务机构,代表街镇承担具体管理事务。
另外,《修正案(草案)》就社区党建引领作了原则性规定,明确“党建引领、三方参与”的治理架构,并对居(村)委会所承担的物业管理相关职责作了进一步细化。
走进小区里的关键部门
业委会
业委会是业主自治的关键,《修正案(草案)》细化了从业委会组建到换届的全过程运作规范,未来业委会或将这样发挥职能:
解决小型小区业委会成立难问题,明确1万平方米以下的小区业委会人数下限从5人调整为3人;
完善担任业委会委员的条件,增加了与物业服务企业存在利害关系的业主不得担任业委会委员的规定;
物业
现实中,有些住宅小区物业服务企业退出后,新的企业由于各种原因未能及时接替,导致物业服务“断档”,影响了小区居民的正常生活秩序。
因此,《修正案(草案)》作了临时物业服务保障的规定:要求区房管部门建立临时物业服务企业预选库,在发生上述情况时,由业委会报街镇选定企业提供临时服务。如业委会尚未成立,则规定经20%以上业主提请,由居(村)委会报街镇启动临时服务。
算好小区里的关键账目
物业服务费
国家发展改革委于2014年12月发文,放开了非保障性住宅小区的物业服务收费,实行市场调节价。但由于缺乏可供参考的物业服务标准和价格信息,导致业主和物业服务企业协商困难。
如何解决“物业服务质量和收费指导”的难题,《修正案(草案)》给出“解决方案”:
公共收益
实践中,小区停车、广告等利用共用部分产生的公共收益,存在账目不透明、公布不及时、不按规定比例补充专项维修资金等情况。《修正案(草案)》进一步完善了公共收益相关管理制度:
专项维修资金
住宅专项维修资金是物业保修期满后专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造所需储存的资金,是物业的“养老金”。随着住宅使用年限增长,动用专项维修资金维修、更新及改造房屋共用设施设备的需求也在上升,专项维修资金余额不足的问题逐渐暴露,续筹难的矛盾日益凸显。
《修正案(草案)》完善了专项维修资金续筹机制:
解决小区里的
“老大难”停车问题
小区停车矛盾一方面是由于停车资源先天不足,导致供需紧张。另一方面是由于国家放开小区停车价格后,开发商大幅提高产权车位租赁价格。
如何反映意见?
一、时间
2018年7月25日至8月10日
二、反映意见的方式
(一)来信地址:上海市人民大道200号,市人大常委会法制工作委员会立法一处;邮政编码:200003
(二)电子邮件:fgwyc@spcsc.sh.cn
(三)传 真:63586499
资料:上海人大官方微信
编辑:景雯
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