公寓市场分析 设计策略 ——平层、loft(双钥匙)、大平层等
来源:POLY技术汇 ID:POLY-Technology公寓产品同质化?
看保利如何洞察痛点精准破局
在公寓产品同质化严重的市场状态下,尝试以较高的审视角度、思辨的策略,探索可变多样化的公寓产品,打造舒适宜居的产品。
长沙 · 保利天汇
保利TOP级“天字系”
区域市场认可度高、舒适宜居、教育配套强
Project background introduction
洋湖之芯,学府之地
项目位于岳麓区洋湖版块核心地段,这里有着一个城市的未来,集聚了一个城市最顶级的资源,更是城市价值的引擎之地。它的背后,有着一线地段湘江新区国家级战略高地、500亿洋湖国际生态新城。麓山国际、雅礼洋湖双名校紧密加持。周边宜家家居、洋湖水街等璀璨商业云集;李自健美术馆、谢子龙影像艺术馆等四馆环缀。Apartment market analysis
工欲善其事必先利其器
据湖南世联行公布的数据显示:2018-2020年,长沙公寓成交量在逐年增加,2020年公寓成交量为136万㎡(近3年年均成交约126万㎡),与去年同比上涨8%。而与之对应的却是,2020年公寓成交均价大幅下降。商办物业库存庞大,从各区域库存情况看,公寓整体市场短期压力比较大。项目初期,通过调研来洞察区域公寓市场现状。岳麓区公寓供大于求,价速双跌,市场库存积压严重区下各版块热销面积段仍集中在30-50㎡前期存量产品。产品单一,无法满足不同客群的需求。Customer group product research
通过对周边竞品项目产品定位剖析与结合自身产品定位逻辑之后。我们将公寓客群目标锁定为:教育投资型、SOHO办公型、没有住宅购房资格居住自用型和高端享受型。保利在长沙一个商业综合体项目中,抽样研究了8组有效用户,通过锁定人群—抽样调研—客户访谈—产品研发(将客户痛点转化成亮点)进行了产品定位设计。结合客群多样性及项目本身教育景观资源优势,设计了可变性多样化的公寓产品。既避免自身产品同质化,也增加了公寓业态的创新性和丰富性。项目拥有小平层公寓、loft公寓(双钥匙)、类住宅,大平层公寓多种业态,产品梯度丰富,匹配客户多样性的需求。 针对不同的客群、不同的需求, 将其梳理转换成不同产品的优势,提高产品竞争力,从而加速去化。Product development
将客户痛点转化成亮点
户型的面宽3.6m,配上超大窗地比,采光通风好。在小户型中打造集居、餐、娱一体化的多功能设计,可满足的多种活动的居住需求。布局方正,可根据需求改为陪读寓,也可以作为教育培训机构。赋予更多的可能性。户型模块化,模块可拼接成大面宽居家型产品。打磨精算户型,强化功能性,适合陪读家庭、教培机构……艺术培训室,儿童学习成长的空间。适合教育培训机构、托管所、教育投资客……合二为一,扩大居住面积,拥有轻奢居住体验。适合单身青年、年轻夫妇、给父母提供就近环境佳居所、陪读家庭……双钥匙设计,实用面积翻倍,一证两套,投资回报率高。4.5米层高满足上下分层;独立入户玄关设计;对空间的极限使用,卫生间干湿分离;将独立厨房设置于外面,满足通燃气的需求;过道上方空间额外赠送衣帽间或者书房;4.5米的开间,配上超大窗地比,采光通风好。卫生间与厨房中间设置储物区,储物空间极致利用。上下独立设置房间,保护住户隐私。适合女性婚前财产、年轻夫妇、陪读客、单亲家庭…
首层独立收纳空间,让生活空间干净整洁。二层充分利用过道空间围合成步入式衣帽间,增大储藏空间, 步入式衣帽间丰富精致生活。
下层布置办公空间,上层布置起居空间,生活办公两不误。空间利用多样丰富,适合创客青年、艺术工作者、SOHO……
105 ㎡类住宅公寓,平面布局住宅化功能齐全,三房两厅两卫,能同时满足多位家庭成员的起居需要。厨房独立设置,满足通燃气的需求。南北通透,搭配舒适的景观阳台,提升居住品质。户型方正,全生命周期产品,空间灵活多变,可以最小的代价达至适应不同年龄段家庭成员的变化需求。
开阔的家庭核心区,LDK一体化设计,客厅、餐厅空间关系多样组合,动静分区合理。生活起居互不干扰。烹饪、刷剧、亲子游戏,可创造多元的生活景。
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