业主大会和业主委员会议事规则（2019版）

经首次业主大会2010年9月29日表决通过，2018年12月提出第一次修订，第八次业主大会2019年3月3日表决通过修订版。

为了规范华联城市山林花园业主大会和业主委员会的议事活动，根据有关法律法规制定本议事规则。

第一条   本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。本业主大会设立的业主委员会负责执行业主大会的决定。

第二条    本业主大会代表和维护本物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，促进物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，努力创建安全、舒适、文明、和谐的居住环境。

第三条    业主大会会议的召开应当遵循以下原则：

（一）遵守法律法规、及相关规定；

（二）坚持公开、公平、公正和民主协商；

（三）维护社区的公共利益；

（四）接受街道办事处及其委托的社区工作站的指导、监督。

第四条　业主大会的议事范围：

（一）管理规约、业主大会和业主委员会议事规则的制定、修改；

（二）物业服务企业的选聘、续聘和解聘；

（三）物业专项维修资金的筹集和使用；

（四）业主大会的诉讼或仲裁；

（五）业主委员会委员、候补委员的选举、罢免，业主委员会工作的监督；

（六）物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用约定和收益分配方案；

（七）物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度的制订和修改；

（八）业主委员会不当决定的改变和撤销；

（九）物业管理区域内涉及全体业主共同利益的其他事项(如杜绝高空抛物，饲养宠物，封闭阳台、露台上搭建花架、雨棚等涉及楼宇外观的装修，音响噪声扰民等) 。

第五条　业主大会会议可采取集体讨论，或书面征求意见，或微信投票（通过深圳市物业管理公众服务平台进行事项表决）的形式，以上会议形式也可同时进行，具有相同法律效力，具体形式由会议召集人确定。微信投票依照主管部门的相关要求进行。

第六条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会每年召开一次定期会议。

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

（一）百分之二十以上业主提议（有明确的发起人及提议事项）；

（二）发生重大紧急事件需要及时协调处理；

（三）《深圳经济特区物业管理条例》和本议事规则规定的其他情形。

第七条　业主大会会议由业主委员会负责召集。

在下列情形下，业主可提请所在地街道办事处召集业主大会会议。

（一）业主委员会逾期不召集会议，经所在地街道办事处责令，仍不召集的；

（二）未能依法选举产生业主委员会，或者业主委员会集体辞职的；

（三）业主委员会被区主管部门责令解散的。

第八条　业主大会会议召开前，召集人应做好以下准备工作：

（一）提出本次业主大会会议需要表决的事项；

（二）确定会议召开的时间、地点、形式、会议议程；

（三）印制表决票或选举票；

（四）在业主中推选若干表决票和选举票的发票人、计票人和监票人；

（五）核实业主身份，确定总投票权数和投票总人数；

（六）选举业主委员会委员和候补委员的，召集人应将该事项在物业管理区域内予以公告，公告期不得少于10日。在公告期内接受业主提交的业主委员会成员候选人申请资料。在公告期截止后，不再接受对申请资料进行补正或修改。

（七）将业主委员会委员、候补委员候选人简历表、业主大会会议表决事项及议程公示，公示时间为7日。

（八）在会议召开前告知社区工作站，听取意见和建议；提前15日向全体业主抄送会议通知并在小区正大门宣传栏公告；

会议通知应写明会议的议题、时间、地点、方式、表决事项、业主委员会委员和候补委员候选人名单、业主委员会委员和候补委员的应选人数、总投票权数和投票总人数、投票人的权利和义务等；

（九）采用微信投票的，召集人应当在物业管理区域发布业主大会会议公告的同时，将微信投票系统中全部业主身份验证与房屋绑定的相关信息（包括业主姓名、房号、手机号码）加盖公章，向全体业主公示至少7日。业主相关资料公示时，姓名、手机号应当进行保密处理。

（十）其他会务准备工作。

第九条　业主大会以集体讨论形式议事的程序如下：

（一）会议召集人就本次业主大会会议召开目的、会议议题、会议召集情况及业主到会情况等进行说明；

（二）会议召集人对本次会议需要决议事项进行说明；

（三）参加会议的业主对需要决议事项逐一进行投票表决；

（四）会议召集人计收有效票；

（五）会议召集人公布投票结果，包括投票的票权数和投票人数，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明，确定并宣布决议事项是否通过；

（六）会议召集人将大会的议事决定以书面形式在物业管理区域内公告。

会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。

第十条　业主大会以书面形式议事的程序如下：

（一）会议召集人根据规定向本区域全体业主送达表决票或选举票，并告知业主表决票或选举票投放的地点和截止时间；

（二）会议召集人收集指定投放地点的表决票；

（三）会议召集人计收有效表决，如回收时限届满后，与会业主所持投票权数和人数未达到通过业主大会会议有效决议的法定比例的，由召集人告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选举票，直至与会业主所持投票权数和人数达到通过业主大会会议有效决议的法定比例，但投票延长时间不超过3个月；

（四）会议召集人组织人员开箱验票，统计并公布投票结果，包括投票的票权数和投票人数，以及表决、选举结果；

会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。

第十一条    业主委员会选举时，业主委员会委员、候补委员得票顺序，按照所得投票票权占总投票权数的比例与所得投票人数占总投票人数的比例之和的大小确定，若两者之和相等，则所得投票权数较多者排名靠前。

第十二条　业主为法人或其他组织的，由其法定代表人或委托人行使投票权；业主为无民事行为能力及限制民事行为能力的，由其法定代理人行使投票权。

业主可以自行投票，也可书面委托他人投票。书面委托书应载明委托事项、投票权数和人数。

 业主投票时应出示房产资料证明及身份证明，代理人除应出示业主的房产资料证明外，还应出示委托书及双方身份证原件，并将委托书原件、业主身份证复印件及代理人身份证复印件随表决票或选票投入投票箱内。

相关人员应有效管理选票和业主信息，严禁对外泄露。

第十三条　一个独立产权单位登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。

第十四条　召开业主大会会议时，业主应当在会议签到表签字确认；采用或者同时采用书面形式召开业主大会会议的，业主应在表决票上或者选举票上签字确认并按照规定方式交回表决票或者选举票。

第十五条　业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意；业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。

业主大会作出的决定，对全体业主具有约束力。

 第十六条　有下列情况之一的，应召开业主委员会会议：

（一）主任召集会议的；

（二）主任因故不能履行职责时，副主任召集会议的；

（三）经三分之一以上委员提议的；

（四）经所在地街道办事处指定召开的。

第十七条　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。一名委员拥有一票表决权。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。

第十八条　业主委员会召开会议时，应当邀请所在地社区工作站派员列席会议。

第十九条　业主委员会每届任期三年，委员、候补委员可以连选连任。

业主委员会任期届满前六个月内，业主委员会应当组织换届选举，并报告区主管部门和物业所在地街道办事处。换届选举应当在任期届满前三个月完成。

在任期届满前三个月尚未完成换届选举的，业主可提请所在地街道办事处组织或者监督业主委员会组织换届选举，并在上届业主委员会任期届满前选举产生新一届业主委员会。

业主委员会任期届满后，不再继续履行职责。

第二十条　业主委员会委员缺员，全体候补委员递补为委员后，仍缺员超过百分之四十但未超过百分之五十的，应当在三个月内召开业主大会会议，及时完成业主委员会委员、候补委员的增补工作。

第二十一条　业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章。

第二十二条　业主委员会发布信息，应当经业主委员会会议作出决定，并加盖业主委员会印章。

有下列情况之一的，须经全体委员过半数以上签字同意且抄送每一位业主：

（一）提请业主大会决定物业专项维修资金的筹集和使用；

（二）提请业主大会决定调整物业服务费；

（三）提请业主大会决定物业服务企业选聘方式；

（四）提请业主大会批准物业服务合同；

（五）召集业主大会临时会议；

（六）终止委员职务以及将候补委员递补为委员；

（七）中止委员职务并提请业主大会罢免委员职务；

（八）涉及业主重大利益的其他决定。

第二十三条　业主委员会解散的，业主委员会委员、候补委员应当在区主管部门的指导、监督下，做好有关财物清算和资料清理工作，并在宣布解散后三个工作日内移交给所在地街道办事处代为管理。

第二十四条　业主委员会依法刻制业主大会、业主委员会印章后，应当在十五日内报区主管部门备案。

经业主大会会议表决通过的事项应加盖业主大会印章，经业主委员会会议表决通过的事项应加盖业主委员会印章。

业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。

第二十五条　业主委员会应当建立业主委员会活动档案供业主查询，档案一般包括以下内容：

（一）各类会议记录、纪要；

（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；

（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；

（四）业主名册；

（五）物业管理服务合同；

（六）有关法律、法规和业务往来文件；

（七）业主和使用人的书面意见、建议书；

（八）物业服务费和物业专项维修资金收支情况。

业主可以查阅业主委员会所有会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第二十六条　本物业区域的档案由业主委员会指定专人保管。

第二十七条　业主委员会可以聘请一名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。

第二十八条　 业主大会活动经费由物业管理费支出，每次业主大会费用合计不超过5000元，用于业主大会活动的开支。

第二十九条　 业主委员会活动经费由物业管理费支出，费用合计不超出本年度物业管理费收入的2%，用于下列开支：

（一）业主委员会会议开支；

（二）必要的日常办公费；

（三）有关人员津贴标准：

1. 业主委员会主任1名，津贴：1500 元/人·月；

2. 业主委员会副主任1名，津贴：1200 元/人·月；

3. 业主委员会委员5名，津贴：1000 元/人·月；

4. 业主委员会执行秘书1名，工资：5000 元/人·月。

经费收支帐目由物业服务企业代为管理，经费收支帐目每三个月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。

第三十条　本议事规则专为本区域召开业主大会会议及业主委员会会议使用，自业主大会通过之日起生效。