随着传统地产利润越来越低，地产商越来越迫切的需要转型，已成业内共识。
然而目前来看，转旅游、转养老、转社区O2O，每一条转型之路都不够明朗，各房企也都在摸索中前进。
根据统计，TOP20房企中50%已进入养老地产，上市企业中至少30家已宣布进入养老地产，这阵热潮中纷纷涌现了万科随园嘉树的“一碗汤的距离”、绿城乌镇雅园的“学院式养老”，以及泰康之家·申园的“保险与养老结合”。
前几天，泰康之家·申园举办了一场三国杀活动，邀请30多位嘉宾，从地产、养老、金融这三个角度来沟通对养老产业的看法。
到场三方都是大佬，我们来看看他们在现场碰撞出怎样的火花！
大家都知道养老是一个薄利的行业，而申园是这么大规模的养老社区，投资近50个亿，而且只租、不卖，不知道多少年才会有一些微利，所以从资本角度讲回报很低，压力非常大。
那么泰康为什么要做这件事情呢？
因为做保险相当于滚雪球。泰康提供给客户一个金融产品，再提供养老，两者对接起来，对高端客户就非常有吸引力，他们就愿意买我们的保险产品。
用这些保险资金来建养老社区，希望客户通过买保险与泰康结缘，今后入住、养老也能走到泰康，一直消费下去，把“金融”转变为“消费”的概念。
泰康的这种商业模式我可以用一句话讲清楚：四位一体，活力养老、高端医疗、卓越理财、终极关怀。
活力养老，载体就是这个社区；
高端医疗，从社区的健康管理、社区自建的医院，到三甲医院的绿色通道，以及海外医疗直通车，为老人服务；
卓越理财，从互联网的角度，把这个养老社区看成是一个客户平台，一个流量的接入口。将来社区里的居民，整个家族的金融服务都可以由泰康来提供；
终极关怀，就是我们从在世到殡葬，整个人一系列的过程都可以在泰康得到完整服务。
大多数地产商做养老，肯定是不解决临终关怀的。
但因为人是有情的，往往到最后才是最需要关怀、最需要贴心照顾、最需要专业服务的时候，这个时候才能体现出一个企业的社会责任。
我看了很多养老项目都不做临终关怀，而泰康愿意花重资去做这个最具挑战的领域，所以我力挺泰康。
从地产角度来说，还是要先把客群找好，并不是说做养老就要从活力老人到临终关怀全部都做。
做活力老人的话，空间比较大，能做好健康老人的养老，已经很不容易了。
地产商真要做转型，建议组建一个新的团队去做，采用新的考核指标，新的心态去看待利润。
有人说丈母娘决定着房产刚需，其实也可能会决定我们养老的趋势。
比如丈母娘来了，常规有两种方式，一种是居家养老，住在一起大家都累，另一种是送养老院，又容易被指不孝。
现在有了第三种办法，就是适老化社区。想让丈母娘满意入住，就要满足几个基本的刚需条件：要有面子、认同和吸引；要有医疗资源、服务，和适老化设施；要有超出预期的体验，享受着乐趣。
泰康在医疗这块资源应该是值得期待，但我认为养老的关键在运营管理与服务。
我比较看好万科的全民化小镇模式，社区里有年轻人，也有一部分区域做养老，并给予一定的硬件支持。
这种模式首先比较符合中国国情，年轻人与老人保持“一碗汤的距离”，其次比较容易平衡现金流。
我们讨论养老，主角是有钱人，没钱人归政府管。宝二爷对贾母又很孝敬，贾母作为主角靠谱！
贾母在南京住腻了，我们锁定杭州、苏州、上海几个楼盘，进行一一分析：
杭州万科随园嘉树，针对长者专业设计养老住宅，可贾母说：住惯大宅，不爱公寓！
绿城苏州桃花源，明清大宅，苏州园林，花街铺砖好精致，可贾母说：风格不错，但适老吗？
嘉兴绿城乌镇雅园，在最文艺的地方养老，老有所学有所医，可惜：单层别墅略小，就想要个大宅子！
上海万科翡翠别墅，一楼主卧有适老化设计，贾母表示：适老设计，很是靠谱，暂缺医疗，可以期待！
养老到底是什么？是让老人生活更开心，寿命更长，生命更有质量！这个也是保险公司开发的寿险、健康险做的事情。
那么，养老到底该怎么做？
是像乌镇雅园这样的学院吗，真能让他生活得更好？或者像天地健康城或泰康这样，更多的是护理？
人们最可怕的惯常思维是全做，学院、护理、医疗都做，这是最危险的事情，因为真正的核心在于“专业”和“服务”。
我为什么相信泰康会认认真真把服务做好？
因为如果申园服务做不好，未来的保险产品就卖不出去，接下去就无法运转，这意味着闭环上出现了一个最大的缺口。所以泰康最终的核心在服务，是由他的商业模式决定了。
大家都是出来卖的。泰康之家，卖的是什么？这是个问题。地产？金融？养老？
宝二爷将泰康模式归为金融，对还是不对？
我更关注的是泰康集团做持有物业的开发，这本身也是“大地产”。就像宜家麦当劳，大家都懂的。
我赞同卢俊所言：还是得靠地产模式解决养老地产问题！
当然，我更同意张兆娟说的：开发商做好开发商的事，养老，金融，该咋搞用新公司搞。
最后，我觉得我地产方阵的金毅说得好：未来五年，地产行业将会出现和酒店管理公司一样靠谱的运营商。
小结
针对养老地产，克而瑞咨询也做了许多研究，昨天的文章我们探讨了“薄利”养老的发展之路。
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