中国房地产市场层次性容量分析

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一、从城市化发展规律看，城市化进程带来的人口流动方向分为从农村到城市，从小城市到大城市，大城市郊区化，郊区城市化四个阶段。

美国等发达国家城市化演变进程显示：

当城市人口超过农村人口后，小城市向大城市聚集，进而大城市向郊区聚集的趋势开始显现。

二、决定城市兴衰的因素主要是产业结构。产业结构越高端，就业人员收入和素质就越高，城市的房价就越高，城市的房地产就越有发展。

从纵向看，城市只有顺应了当时的主导产业的发展，进行了产业结构调整，房价才更有上涨空间。

从横向看，拥有最高端产业的城市，更吸引高素质人才，就业者收入高。房价往往也最高。

因此，目前全球发达国家核心城市的产业主要都是金融、计算机及网络技术、医药和新能源。

示例：美国房价最高的10 个城市中有9 个来自于硅谷所在的加利福利亚州，房价最高的20个城市中有15 个来自于加利福利亚州。

三、我国人口城市化率2012年已达52.5%，小城市向大城市集中效果显现，一线城市郊区化特征已经开始显现，城市群的吸引力也在增强。

未来中国的三大城市群，七大城市带将吸纳中国人口的50%，这些城市的房地产发展依然有较大的机遇。

* （未来全国城市空间布局还会直接受政府区域发展政策影响。上述判断基于政策导向不会大幅变动的情况下）

各城市房地产市场的起步、发展时间有较大差异，成熟度与城市经济水平直接相关。

四、综合分析说明：

1、一线城市目前发展相对成熟，增速放缓，是百强企业的根据地，市场竞争十分激烈，进入一线城市威胁大于机遇；

2、二线城市未来一段时间成长空间较大，是百强企业下一阶段的战略重点，市场竞争比较激烈；

3、三四线城市房地产规模相对较小，产品存在升级空间，但价格增长有限，强势企业会有布局，但不是战略重点。

城市发展阶段及内部空间变化表现为：住宅总量扩张最大，并且逐步向外延、郊区拓展，随着政府“新型城镇化”战略的不断深入，毗邻“大都市”乡镇或有产业支撑的乡镇将蕴藏着较大的房地产开发潜力。

（作者：夏小荣，北大纵横管理咨询集团高级合伙人）

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