这是我们文鳐团队“精装房纠纷专题”的第三篇。
在上一篇《精装房纠纷专题② |柳州中院：买受人收房后，不能证明开发商修复期间自己发生租金损失的，法院不予支持！》中，我们详细为大家分析了来自于柳州市中院的第二起典型判例。
今天，我们来分析2018年发生在咱们广西首府南宁的一起关于“精装房”的典型案例。
不知大家是否还记得前不久南京9大房企联合上书江苏省高法的事件？
我们公号曾做过专门的报道——《开放商要倒霉了？南京法院判决精装含水分业主可要求退赔差价！当地9房企联合上书求情 | 文鳐资讯》。
在这个案件中，购房者认为开发商出售的精装房没有达到其4500元/平的装修标准，诉请法院判处开发商赔偿其“精装修的差价款”，并最终获得二审法院的支持，开发商赔偿近20万！
而今天我们要讨论的南宁的案例，就和上述南京的案例十分相似，原被告双方争议的核心都是“买受人能否主张精装修的价差损失？”
但二个案件的最终判决却相去甚远！
究竟是什么原因？我们后面详细讨论
【案例索引】
顿某某与广西××房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书，（2015）南市民一终字第360号，广西壮族自治区南宁市中级人民法院。
【案情简介】
2010年8月20日，顿某某（买受人）与A公司（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定顿某某向A公司购买其开发的位于民族大道157号财富国际广场×号楼×号房，建筑面积为151.85平方米，套内建筑面积为128.6平方米，总金额为1633886元。
合同第九条约定，出卖人应在2011年7月30日前将取得建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格的，并符合本合约定的商品房交付买受人使用。
合同第十二条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。自出卖人交房通知发出之日起七天内买受人仍未办理交房手续的，即视为自动交付，买受人应承担与该房有关的风险，并承担自动交付之日起该房屋应付的物业管理费、水、电等相应费用。
合同附件六：合同补充协议第4条约定，出卖人展示的示范单位（样板间）、模型及宣传资料等仅供参考，不作为具体承诺，双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以《商品房买卖合同》及补充协议为准。
该《南宁市商品房买卖合同》并附有《赠送装修标准清单》一份，该清单对房屋包括门、客厅、餐厅、过道、卧式、厨房、卫生间、阳台等各部门装修所需材料的品牌、规格进行了明确列明。
《赠送装修标准清单》并说明：
（1）赠送装修标准具体以×﹟楼×楼×号房三房二厅样板房为准，异议期间为交房3个月内有效；
（2）出卖人保留以同等或更优质的材料及设备替代的权利；
（3）赠送装修标准，不含家具及用品；
（4）本赠送之装修标准清单将于双方签订的《商品房买卖合同》中第八条（应为第九条）约定的房屋交付期限内由出卖人、监理公司、施工单位三方验收交付买受人，逾期则按第九条（应为第十条）承担违约责任。
上述合同签订之后，顿某某支付了全部房款。
2011年4月18日，涉案房屋所在的财富国际广场×﹟经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格。
2011年8月3日，涉案房屋所在的财富国际广场32﹟楼精装修工程经五方验收合格，验收报告名称为《财富国际广场32﹟楼精装修工程竣工验收报告》。顿某某之妻向A公司委托的前期物业公司领取了房屋质量保证书、房屋使用说明书、物业协议书、临时规约、防火责任书、房门钥匙等材料，并签收了涉案房屋。
A公司在销售商品房过程中，制作了名为《民族大道名片·国际精装范本》的宣传广告，其中关于精装标准的宣传内容为“数得清的是豪装价格，数不清的是豪装价值——3000元∕㎡震憾精装标准，财富国际广场，精心研习星河湾、万科、恒大等一线地产品牌精装经验，在民族大道一线、东盟前沿地标性城市综合体项目，打造国际级豪装居住样本。……”
【一审法院观点】
本案顿某某、A公司双方签订的《南宁市商品房买卖合同》合法有效，顿某某向A公司购买的商品房为精装房。
关于A公司的宣传广告应否视为《南宁市商品房买卖合同》内容的问题。
顿某某主张宣传广告应为合同一部分，其法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，该法条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
但需指出的是，合同的基本原则在于意思自治，就双方当事人的合同法律关系而言，有约定应从约定，无约定方从法定，如双方当事人就广告问题没有作出约定，自应适用上述司法解释之规定，但根据本案查明的事实，双方当事人已在《南宁市商品房买卖合同》附件六即合同补充协议第4条中对广告等问题作出了明确约定：
即“出卖人展示的示范单位（样板间）、模型及宣传资料等仅供参考，不作为具体承诺，双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以《商品房买卖合同》及补充协议为准。”
综上，顿某某、A公司已在合同补充协议中明确排除了广告的适用，故本案不适用上述司法解释之规定，A公司的宣传广告不应成为合同内容，本案应以《南宁市商品房买卖合同》及补充协议内容确定顿某某、A公司的全部权利义务及装修标准。
事实上，涉案房屋所在的精装修工程于2011年8月3日经五方验收合格后，顿某某于2011年8月6日向A公司签收了其购买的精装房，之后并未在合同约定的3个月内对精装修问题提出异议，应视为A公司交付的房屋已符合双方约定的精装修标准。顿某某在接收精装修房屋一年余数月后，依照广告内容而非合同内容向A公司主张房屋装修差价，于法无据，不予支持。
【二审法院观点】
本案中，双方当事人在《南宁市商品房买卖合同》附件六即合同补充协议第4条中对广告等问题作出了约定，即“出卖人展示的示范单位（样板间）、模型及宣传资料等仅供参考，不作为具体承诺，双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以《商品房买卖合同》及补充协议为准。”
该条款的约定已明确了双方的权利义务及装修标准应以《商品房买卖合同》及补充协议为准。
A公司制作《民族大道名片·国际精装范本》的宣传广告，所载明的内容，即A公司承诺3000元∕㎡震憾精装标准、主要材料、配置及品牌，与顿某某和A公司签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》所附《赠送装修标准清单》中所载明的主要材料、配置及品牌相一致，《赠送装修标准清单》中所载明的材料、配置、品牌及规格比《民族大道名片·国际精装范本》宣传广告上更为详细和明确。
对此，上诉人在上诉状中也予以认可，故该条款并不存在加重顿某某责任、免除A公司责任的情形。顿某某作为具有完全民事行为能力的人在买卖合同及补充协议书落款签字之前应当对该条款的内容明确理解，并经过考量。
所以，该条款约定不违背《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，顿某某未能举证证明所签订的合同附件六即合同补充协议第4条存在法定的无效情形，且合同签订后，顿某某亦未在法定期限内对该条款内容行使撤销权，故该条款体现了双方的真实意思，对双方均具有法律约束力。
上诉人顿某某上诉认为，A公司制作的《民族大道名片·国际精装范本》宣传广告应视为合同的一部分，没有事实和法律依据。本院不予支持。
本案中，上诉人顿某某主张A公司向其交付的房屋精装修价值未达到其宣传的3000元／平方米，依据是本案案外人黄贤轮、邹爱丽所购同号楼×号房屋装修工程估价报告即《广西南宁中天银房地产评估有限责任公司报告书》作为证据予以证明。
该报告的委托方并非上诉人顿某某，评估对象也不是本案讼争的房屋×#×号房，而房屋面积、朝向、空间布局不同的评估对象的估价结果必然是不同的，
评估时还应考虑市场供需变化、产品更新换代、装修公司合理利润、装修设计费、装修公司人工成本、监理费、管理费、税金等因素。
众所周知，装修除了以上因素以外，还存在有装修公司的进货渠道、数量多少、规格大小等等诸多因素。
因双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议已明确了宣传广告不作为具体的承诺，在A公司不予认可该报告的情况下，A公司提交的证据：《商品房买卖合同》及其补充协议、《附：赠送装修标准清单》、以及其与装修施工单位签订的《建筑装饰工程施工合同》及支付工程款的凭证和发票、关于精装修的《竣工验收报告》、《财富国际广场精装工程结算书》，已经形成了完整的证据链，证明A公司所赠送的精装修房屋价值已符合双方签订的合同及补充协议中约定的标准。
顿某某无证据证实本案讼争房屋装修价值未达到双方合同约定的标准，应承担举证不能的不利后果。
讼争房屋的精装修工程于2011年8月3日经过五方验收合格，上诉人在2011年8月6日接收了讼争房屋，事后未在合同约定的三个月异议期内对精装修的问题提出异议，应视为其认可被上诉人所交付房屋是符合合同约定的。
故一审判决驳回上诉人请求房屋装修差价款，合理合法，本院予以维持。
【文鳐地产律师评析】
相比于南京的判例，今天我们讨论的南宁判例并没有支持购房者要求开发商退赔精装修差价的诉求。
为什么会出现这样的差别？我们来逐个分析。
本案中，南宁市二级法院的判决逻辑大致如下：
第一，现有证据证明，购房者已经与开发商A公司在合同中对广告等问题作出了明确约定。
即“出卖人展示的示范单位（样板间）、模型及宣传资料等仅供参考，不作为具体承诺，双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以《商品房买卖合同》及补充协议为准”。
由于该条款系购房者和开发商协商一致的结果，且合同签订后购房者亦未在法定期限内对该条款内容行使撤销权，所以该条款合法有效。
基于此，购房者不能再依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求将A公司广告中3000元/平的精装修标准视为合同内容。
这体现了合同中“当事人约定优先适用”的原则。
第二，购房者与开发商的上述约定，虽然是格式条款，但并不存在“被认定为无效的情形”。
根据法律规定，如果格式条款存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
而上述的格式条款的内容，即“双方的权利义务及装修标准应以《商品房买卖合同》及补充协议为准”，并不存在加重购房者责任、免除开发商责任的情形。
那在涉及到精装修具体标准的格式条款中，是否存在“加重购房者责任、免除开发商责任的”进而导致“无效”的情形呢？
这也是没有的。
因为具体规定精装修标准的《赠送装修标准清单》中，所载明的材料、配置、品牌等，都要比购房者所主张的《民族大道名片·国际精装范本》宣传广告更为详细和明确，开发商的责任非但没有免除，反而是更重的。
第三，在案证据证明，开发商已经按照《商品房买卖合同》及补充协议的装修标准履行了义务。
一方面，精装修工程经五方验收合格。开发商提供的各类合同，也形成了完整的证据链，证明精装修已符合双方签订的合同及补充协议中约定的标准。
另一方面，购房者向开发商收房后，也并未在合同约定的3个月内对精装修问题提出异议。
可能你会问，这个案件购房者败诉的关键，难道不是提供了错误的《房屋装修工程估价报告》吗？如果购房者当时提供的不是别人房子的报告，而是自己房子的报告，也许就赢了吧？
很遗憾，并不是这样！
因为《房屋装修工程估价报告》在本案中根本不重要！
请注意，开发商的合同义务，并不是对涉案房屋的精装修达到3000元/平的档次，而是依照《商品房买卖合同》及补充协议中的具体用料标准进行装修。
这个区别非常重要！
对于开发商来说，我只需要证明已经按照合同约定的标准给你完成精装修即可，至于我这个精装修的价值实际上有没有达到每平米3000元的档次，并不重要，因为这不是合同的义务。
而南京的判例中，购房者要求退赔精装修差价的诉求之所以得到支持，其要点在于：
第一，开发商并未与购房者详细约定精装修的具体标准。
第二，开发商提交的与装修施工方的文件证据存在不真实不合理的情形，法院不予认可，而样板房也已经拆除，所以没有证据证明开发商关于精装修的合同义务应达到怎样标准。
第三，开发商在合同中约定“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”，而《商品房预售方案》属政府主管部门的批准文件，所以《商品房预售方案》中注明的4500元/平装修单价，视为双方合同内容。
第四，一方面没有证据证明开发商的精装修义务应达到何种具体标准，另一方面有证据证明开发商的精装修义务应达到何种金额档次，所以开发商最终应当按照4500元/平的档次进行装修。
第五，由于购房者已经通过评估报告证明开发商实际装修档次低于4500元/平，所以开发商构成违约，应当退赔实际装修档次与合同约定档次（即4500元/平）的差额。
综上可见，南宁判例与南京判例在结果上的巨大差别，原因并不是某些人所称的“南京法院保护购房者，南宁法院偏袒开发商”，而是两个案件在证据和事实层面的巨大差异！
如果想继续准确了解和避开“精装房”中的各种“坑”，欢迎继续关注我们这个专题，我们将会在接下来的文章中深入为大家进行分析。
（未完待续）
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