A地产公司开发了80万平米地产项目，其中20万平米为商业资产，规划为大型购物广场，为了开发管理该购物广场，A公司成立100%控股的商业管理B公司，现请问B商业管理公司有那些资产运营模式？各自税费情况是怎么样？
商业资产按照资产权属与运营职能可以分为三类：即重资产运营模式、转租运营模式和纯商业管理模式。具体情况如下：
1、重资产运营模式
该种模式需要A地产公司将20万平米商业转让给B商业管理公司，由B商业管理公司面对商户进行出租和管理。该运营模式涉及资产过户，按照现行税收政策规定A地产公司需要缴纳增值税及附加、土地增值税、印花税和企业所得税；B商管公司需要缴纳契税和印花税，运营环节收取的租金和管理费需要缴纳增值税及附加、印花税和企业所得税。实操注意事项：（1）由于A、B公司为100%控股母子公司关系，资产转让过程价格应该考虑两个限制：一是不得低于市场平均价格的70%；二是定价应充分考虑到土地增值税增值率的临界点。（2）鉴于B公司为A公司全资子公司，资产转移过程按照财税2018年17号文件可以享受免征契税。（3）A地产公司名下资产为老项目资产可以按照5%开具增值税专用发票，下游B商管公司可以抵扣，B商管公司向商户开具不动产租赁发票需要按照9%缴纳增值税，在此环节B商管公司增值税税负会急剧上升。
2、租赁运营模式
该种模式A地产公司将20万平米商业打包租赁给B商管公司，由B商管公司对外转租和统一运营管理。按照现行税收政策规定，A公司需要缴纳增值税及附加、房产税、印花税和企业所得税；B商管公司需要缴纳印花税，运营环节收取的租金和管理费需要缴纳增值税及附加、印花税和企业所得税。实操注意事项：（1）A地产公司向B商管公司打包出租收取的租金也应该考虑两个限制因素：一是租金水平不能低于商业资产折旧和税费；二是从租房产税计税租金不得低于从价应缴纳房产税。（2）商业资产从租计征的房产税为12%，在第一道出租环节缴纳，转租时不再重复缴纳。（3）B商管公司在向商户收取的费用可以合理划分租金及管理费，划分后的租金水平不得低于市场平均租金水平和租入时租金。（4）商业资产的装修费用计入A地产公司可以享受加计扣除土地增值税的优惠政策。
3、纯商管运营模式
该种模式由A地产公司与B商管公司签订商业资产管理合同，向A地产公司收取商管费，也可以由A地产公司、商户和B商管公司签订三方资产管理合同，向租户收取商管费。这种模式对A公司而言需要先与商户签订租赁合同，在与B商管公司、商户签订商业管理合同。A公司需要缴纳增值税及附加、房产税、印花税和企业所得税，B公司需要缴纳增值税及附加、企业所得税。实操注意事项：（1）在商户付款确定的情况下，向A地产公司收取管理费和向商户收取管理费，影响A地产公司房产税计税基础。（2）这种模式对商业管理公司的品牌、招商能力有一定要求。
1、重资产运营模式优势在于实现了资产剥离，商管公司对资产控制能力最强，融资不受行业限制；劣势在于资产过户环节税负过重，重资产会造成商管公司前期运营困难，利润下滑严重。
2、转租运营模式优势在于不需要资产过户，避免土地增值税，资产产权和运营权分离，有利于资产风险切割；劣势在于转租营收会掩盖商管公司实际运营能力，商管公司将直接面临众多商户。3、纯商业管理模式优势在于主业清晰；劣势在于对资产管控力度不够。
