【72变之26】万科年报中这五处列示的土增税有何含义

万科年报中这五处列示的土增税有何含义？

汪道平

最近很多地产上市公司都公布了年报或业绩报告，本期来学习万科2019年度审计报告中列示的五处土增税各自含义，欢迎探讨。（注：感兴趣的朋友可以关注本公众号后对话框中回复“2020”下载2020年汇算清缴资料等资料。）

Lawping翻了金科、新城等几家的年度审计报告，将土增税的计提作为关键审计事项的仅万科一家，足见其对这动辄上十亿、百亿的税项之重视。

以下是万科审计报告中将土增税计提作为关键审计事项的说明：

仔细查找审计报告，土增税数据主要体现在合并报表中的“递延所得税资产”、“预付款项”、“其他应付款”、“应交税金”、“税金及附加”中。以下解读参考了部分地产公司会计核算办法。

一、“递延所得税资产”中的土增税清算准备

递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异确定。

暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，包括能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减。

递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。

以上“递延所得税资产”明细中的“土增税清算准备”可抵扣暂时性差异数据和“其他应付款”中计提的土增税清算准备金一致，这里根据对所得税的影响确认了递延所得税资产，计算方式为可抵扣暂时性差异*25%所得税税率，9,197,201,032.61=36,788,804,130.44*25%

2018年度也一样。

（具体含义说明可参考以下注释29（2））

二、“预付款项”中的预缴土增税

预缴土增税体现在审计报告中的预付款项。

很多公司不一定在此科目上体现，如新城控股、金科体现在“其他流动资产”中的“预交土地增值税”。

公司对于未结转收入的商品房预收销售款按照法定税率计缴的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税、土地增值税及待抵扣增值税进项税作为其他流动资产列报。

三、“其他应付款”中的土地增值税清算准备金

金科股份也在该科目列示土地增值税清算准备金。

需注意，计提土地增值税准备金是会计准则的要求，在企业财务报表上必须产生当期利润扣除；而税务机关在征收企业所得税时，并不会在税基数字中减除这一准备金金额，不会导致企业少交或迟交企业所得税。与该企业现实纳税义务无关。

很多公司不一定在此科目核算土地增值税清算准备金，比如新城控股是放在“其他流动负债”中，作为“土地增值税拨备”：

四、“应交税费”中的土地增值税

“应交税费”属于“负债类”科目，是指企业采用一定的计税方法计提的应交纳的各种税费。包含应交增值税、消费税、资源税、城市维护建设税、应交企业所得税、应交土地增值税、应交房产税、应交个人所得税、应交的教育费附加、土地使用税等。

所有经营性税费的支出需通过应交税费科目计提再支付。贷方余额表示应交未交的税金及附加费。

根据《财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知》（财会字[1995]15号）等会计政策的规定，房地产企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税费-预交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“税金及附加”，贷记“应交税费-预交土地增值税”科目。

具体核算可参考土增税超税负率预缴解决方案（下）

不过很多公司在预缴土增税时，计入应交税费——应交土地增值税借方。：

房地产预售时，在项目满足收入确认条件将预收账款转为收入之前，预交的土地增值税等仅作为预交税费，不确认税金及附加。按照收取的预收账款金额乘以适用税率计算预缴的土地增值税。在预缴时，会计处理如下：

借：应交税费——应交土地增值税

贷：银行存款

项目单体核算常用应交税费—应缴土地增值税贷方核算应计提土增税，但需注意只有实际缴纳的土增税才能在企业所得税税前扣除。如：

当实际竣工交付后，按照以下方法计提土地增值税：

用当期结转收入乘以全周期土地增值税税负率，得出土地增值税，会计处理如下：

借：税金及附加

贷：应交税费——应交土地增值税

按照项目实际情况于年末更新全周期土地增税税税负率，保证税负率与实际情况相符。

对于已进行土地增值税清算的产品销售时，应按照税务机关核定的增值率预缴和计提土地增值税，并按照以上原则进行账务处理。