就“预售资金监管办法”答记者问

但“监管办法”是从2010年12月1号开始实施，对房地产商来说，资金压力不会来得很突然，因为12月1号前拿到预售证的这部分资金是不受到监管的，所以12月1号之前，开发商会抓紧时间拿预售许可证。而现在已经拿到预售证，和12月1号前准备突击拿证的数量还是非常大的，所以“监管办法”的实施对开发商资金的影响不会立竿见影，这个压力大约在半年之后会凸显出来。

 

　　《第一财经日报》阴雪：监管商品房预售资金强调是保证工程建设用资金，这部分其实占预售资金的比例很小，但“办法”规定全部预售收入都要纳入预售资金监管专用账户，您认为合理吗？

　　潘石屹：从“办法”对开发商资金的压力和监管的合理性来看，实际监管的力度已经远远超出防范风险所需的力度。因为防范风险是怕开发商不能保证建安费用，房子建不起来而成为烂尾楼，最后影响到客户，变成一个社会问题。可现实中，在开发项目投入时，土地的一次性投入成本就会占到50%以上，像北京、上海这样的大城市，土地成本甚至会占到60、70%的比例，建安支出只是很小比例。如果按“监管办法”规定的四个节点来看（结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记），均衡的分四个周期从预售收入中支付费用，这个力度已经远远超过防范风险的力度。会造成开发商资金完全冻结在监管账户里。

 

　　新浪乐居 吕洲科：这个“监管办法”会对房价产生什么影响？

　　潘石屹：房价主要取决于市场的供应和需求。现在的实际情况是土地供应量不足，政府常常完不成供应计划，没有土地开发商就建不出市场需要的房子。

　　从开发商资金来看，今年开发商平均负债率都比去年要高，房地产商的资金本身就很紧张，如果再加上“监管办法”实施，一定会大大加重房地产资金的紧张。只有开发商有钱、有地才能建成房子，形成供应量从而起到抑制房价的作用。如果土地供应不足，同时开发商又缺少资金，市场上供应量会大大减少，所以从“监管办法”角度看，对抑制房价来说并不是好事，我认为主要作用是防范金融风险。

 

　　新浪乐居 吕洲科：这个监管办法对SOHO中国会有影响吗？

　　潘石屹：SOHO中国是做商业地产开发的，我们注意到这个“监管办法”对所有预售的项目都同样进行监管，所以对SOHO中国的现金流会有一定影响。但SOHO中国各项财务指标都非常好，对于这种风险完全是有能力去克服的。