三大都市圈毫无疑问是各类资源最集中的区域，也是目前及未来最保值的区域，面对竞争加剧，行业集中度越来越高，拥有几大重点深耕城市成为企业重要的力量源泉，那未来重点城市的深耕门槛将提高，其中重要技能就是城市更新。
城市更新并非新鲜事物，但是近期却广受关注，尤其是各级政府不断颁布重要文件，而房企则积极投向更新项目，根据报告显示，参考国内外关于住房年折旧率2%的通行做法，2016-2020年间，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%，城市更新为房企提供另类拿地方式。如从未在深圳招拍挂拿地的恒大集团在去年将总部搬迁深圳的背后，则是圈下的大量旧改项目，共17个旧改项目，共计近900万平米建筑面积。
土地更新的火热，大致有以下三大原因：
1. 核心城市增量建设用地日益减少，土地财政难以为继，向“存量土地”要“发展增量”成为很多城市尤其是一线城市破解发展空间难题的重要方式；
2. 核心城市产业升级也成为推动城市更新的重要动力，尤其是工厂旧改；
3. 核心城市老城区空心化严重，居住环境相对较差，与城市发展不一致，城市更新成为一线城市的一道任务。
珠三角是目前全国城市更新最多的地区之一，其中深圳是珠三角区域最紧迫的城市。城市更新实际是个硬骨头，毕竟建设新城更简单粗暴，旧城改造和城市更新涉及的利益方众多，且纠缠时间较长，很可能中途而废，因此深圳已经到了迫不得已的时刻。
● 土地资源缺乏是深圳城市更新最根本的影响因素
深圳全市土地面积仅1997平方公里，仅为北京的1/9，上海的1/3，除去974平方公里的生态控制线，可供开发的建设用地几乎没有。
2015年深圳成为全国人口密度最高的城市，人口约1480万，据2015《福布斯》人口密度排名中，深圳位居全球第五，仅次于孟买、加尔各答、卡拉奇、拉各斯，人均可利用建设用地只有66㎡。
● 产业发展倒逼城市更新
早期深圳主要发展“三来一补”加工贸易产业，倾向于附加值较低的制造业。随着深圳快速发展，建设用地缺口越来越大，由于在土地资源方面一筹莫展，深圳开始以科技创新为中心发展，由“深圳加工制造向深圳创造智造”跨越性升级，布局战略性新兴产业，打造高端产业集聚空间，但在跨越过程中，最先面临产业升级无地可用的困境，唯有向存量土地要增量，并且低端制造业逐渐向惠州、东莞、中山等临深区域外迁。
目前深圳的城市更新容量依然巨大，深圳城市更新的总规模共269平方公里，十三五期间规划完成更新用地规模30平方公里，建面4600万㎡。并且深圳成立了城市更新局，执行城市更新计划审查、规划审查事项等职能。同时各区也设立区级城市更新局统筹更新工作，力争项目报批到开工在一年内完成。
● 城市更新房地产供应规模：
深圳城市更新较为频繁，更新状况也基本维持较高水平。
● 存量建设用地占比：
深圳今年来，存量建设用地越来越多，占新增供应也越来越高，未来城市更新将成为深圳重要的土地来源。
● 城市更新投资额：
深圳对城市更新的投资额越来越大尤其是今年，达到650多亿元，背后也有存量资产增值的影响，在土地更新成为深圳重要的土地来源的时期，投资额会越来越高。
深圳城市更新是全国前沿，也是最需要最紧迫的区域，未来能够在深圳翻江倒海的房企必然是拥有土地更新技能的企业，同时随着城市更新的进行，对房企的资金要求更高，其中会涉及很多方面利益，因此建议借助政府等多方面力量的支持，避免半途而废的结局。
封面图片来源于千图网
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