强者加速强，2017年千亿房企或达20家

文\百强房企战略观察潘永堂

就在这一两年，房企要有一个新的“规模概念”！

没有1000亿，别想20强，

没有400亿，别想进50强！

继2016年千亿房企破11家后，2017年预计达20家！

不多说，先看看半年榜单吧

来源：亿涵智库

看点1：碧桂园半年2842亿，年度冲6000亿

头牌碧桂园以2842亿左右销售额，问鼎中国第一，当然也是世界第一！（老潘这段时间在美国，看见进入存量的纽约和其他城市住宅开发，大多都是单体，与中国大开大建相比，纽约住宅开发就是“袖珍”）。

似乎没有谁能够阻挡碧桂园的增长，半年近3000亿，全年拿下6000亿，已是大概率事件！事实上。常规来讲，房企下半年出货都比上半年多，按政策看，一二线“四限”调控政策对碧桂园重仓三四线反而是利好，有人说，今天的三四线还有半年的窗口期热度，因此常规推断，碧桂园年底破6000亿，是大概率事件！

事实上，据传碧桂园内部目标就是保底6000亿。当然未来的市场变量很多，目前一种更受地产人认同的观点是——利空出尽是利好，19大之后可能的地产政策可能会松绑，为19大开局之年拉升GDP。

看点2 黑马定律：过去靠天时+胆大，今天靠战略+专业

行业一个值得深思的怪相是——不惧调控，不惧行业天花板，黑马房企依旧层出不穷！

按道理说2017年是史上最严厉的调控年，而整个行业也达到规模天花板，但这两大不利因素，并没有“阻止”住黑马房企的诞生。这也说明一个问题，行业内部整合，集中的趋势超过我们的想象！这也引发一个思考。几百亿的房企必须调整自己的增长节奏。未来两年的缓慢增长，在未来可能就意味着显著“倒退”！

不同的时代，同样的黑马，但却靠得是不同的力量。

过去的黑马，典型靠房地产黄金时代或是行业红利，靠天时靠胆大，这样就能造就黑马。
今天的黑马，考虑到行业规模约束，政策调控约束，今天的黑马是比同行更优秀更快速，靠得是差异化战略和专业力内功。

看点3：解读万亿千亿百亿三层黑马，大块头大增长

大块头，有大增长，这是行业值得关注并值得每家百亿级房企重新审视自我战略的关键现象。这里老潘从万亿级、千亿级和百亿级三个层级去解读各个梯队的黑马。

首先，万亿级梯队就是三国杀。今天房企三巨头已经进入万亿三国杀的故事圈，最初提出破万亿，外界大多会以为他们三在吹牛逼。但事实上，三巨头依旧我行我素。破万亿，已不是在争议话题，而是在实际行动。从过去被质疑，到战略布局可行，到如今看来只是时间问题。如上碧桂园2017年6000亿，如果2018年、2019年市场转好，据小道消息，碧桂园已有类似2018年破万亿的目标。

其次，万亿黑马有点高处不胜寒，那是真正少数人的游戏。那么，我们还是谈千亿吧！

老实说，千亿话题，过去2、3年谈千亿，还是很时髦、很牛逼的，但今天一家房企若提出2年、3年破千亿，似乎也是正常战略而已。

去年2016年破千亿11家，今年不完全统计有8家房企即招商蛇口、世茂、龙湖、新城、首开、旭辉、阳光城和中南置地，年初提出2017年销售目标冲千亿。常识来讲，这些去年就已经600亿、800亿的品牌公众房企而言，已经不像小房企，既然敢公开叫板千亿——没有8、9成的把握，岂敢随便吹牛。目前从半年业绩报来看，2017年破千亿的房企大概有20家。

首先，半程业绩龙湖早已922亿，这就不是1000亿的问题，这分明是2000亿的号角！
其次，招商蛇口535亿，鲁能地产507亿，形成控股490亿，旭辉472亿，世茂453亿，中南置地452亿……基本已经接近千亿的50%，考虑到上半年四限政策，这些企业更多是走得高周转、现金流型的项目，真正高利润、高溢价的产品还在后头。
其三，稍微靠后的是，冲千亿的首开和阳光城分别以404亿，395亿相对落后一点，但这不能说明什么，因为货值结构，货值排期的问题，一切皆有可能。

特别值得一提的是，鲁能2016年去年可是实现了接近300%的增长，而今年2017年竟然冲刺千亿，要知道2015年，鲁能的销售额才202亿，鲁能的确还是黑马中的超级黑马。

其三，千亿之后说500亿梯队，这个梯队有两个大黑马，即中梁和祥生，特别值得行业关注和学习。受益于重仓三四线，且战略清晰，执行力强悍，中梁和祥生的扩张速度简直是地产界的飞鱼。

看中梁，以前是三线城市温州的龙头，如今总部搬到上海，中梁前5月，2016年同期94亿，2017年飙升到305亿，这样的增长——简直是宇宙级的增长速度。中梁前6月，排行榜从38名跃居23名，成为TOP30中名次上升最快的房企。
祥生，以前是三线城市诸暨的老大，如今总部搬到杭州，以前名气名不见经传，但忽然间2017年前6月就突破256年，2017年冲刺600亿，2018年挑战千亿。

这两家房企，述说着一个三线房企迅速跃进千亿梯队，现实版“鲤鱼跳龙门”故事！

看点4：奔跑吧，行业规模已到顶，房企规模远没到顶

行业规模已到顶，但房企规模远没到顶，这是老潘反复强调一个观点。

房地产越来越变成少数人的游戏！今天玩家还很多，明天只有少数玩家！

这两年房企集中的速度，超过了往年，也超过了我们的认知，就连地产专业人士也感叹，行业洗牌速度，集中速度“加速了”！今年地产总裁内参仅仅引述了50强榜单，也是为了大家更聚焦头部IP效应。不用过太多年，28规律可能在房地产格局中上演，即未来百强房企基本占据了整个行业的蛋糕，小企业在细分市场中不足挂齿，而百强中20强房企将占据整个行业80%的蛋糕。

行业门槛越来越高，中小企业越来越够不着！

首先，拿地的门槛越拉越高，或者就是有规模歧视的，拿地的限制条件越来越指向巨无霸和大型房企。正如前几天万科拿下550多亿的广州土地，想一想，也只有巨无霸的企业才能撬动巨无霸的地块，今天的房地产游戏，能够上到桌子上的人已经是少数。
其次，销售榜是江湖地位，江湖地位意味着资源整合的话语权，意味着能拿到更便宜的钱，意味着供应商材料商更便宜的成本。今天大型房企一个城市，或一个月的成绩就赶得上其他百强一年的活儿。比如万科单月已经突破636亿，而在万科上海，就在今年3月，万科集团一个上海城市公司，一个月就突破了100亿，这是什么概念，1城1月100亿？？？巨头如此没有对比性，但后起之秀鲁能地产，在刚过去的6月，销售金额也突破100亿。
其三，规模百强榜单的底线越来越高，门槛越来越高，以前100亿是新闻，现在500亿也不出彩，未来1000亿也不算重大新闻。事实上，2017年预估有20家房企突破1000亿，未来还会更多！根据亿涵预估的2017年全年各阵营门槛值如下：

TOP10房企业绩门槛有望突破1500亿；
TOP20房企业绩门槛预计在800亿；
TOP30房企业绩门槛预计在600亿；
TOP50 房企业绩门槛预计在400亿。

显然不久后，也许是今年底，也许就是明年，地产人要记住两句话，其一，没有1000亿，你就别想20强！其二，没有400亿，你就别想50强！

当然末尾，老潘免俗的提醒一句——企业发展肯定是规模，利润、负债，现金流综合平衡管控的结果，但目前来看，规模是生存指标，利润是滋润指标，负债和现金流是风险指标。行业极速分化时代，规模可能在战略上是第一性原理。所以即使规模高速成长期的房企，必须建立以现金流管控为前提的大运营体系，建立合理适度利润前提下的规模增长……这样的增长才是良性的，既能保持江湖地位和资源整合力，又能快而不乱，企业长久！

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