商办地物业管理业务估值更高？
当绿城服务（2869.HK）深陷杭州保姆纵火案时，陈卓林闪电般地完成了一笔物业管理公司收购。
6月30日，绿地控股（600606.SH）将其全资子公司绿地物业100%股权转让给雅居乐（03383.HK）旗下物业集团雅生活集团。陈卓林时雅居乐董事局主席。
这一交易的代价是10亿元。按评估价，绿地物业股东全部权益为9.93亿元，增值约为9.85亿元，增值率高达15161.54%，可为绿地带来约9.93亿元投资收益，也让绿地物业的市盈率（PE）达到了350倍（以2016年的静态利润计算）。
尽管公告约定，绿地将在未来五年内以雅生活集团作为优先级物业合作商，每年为雅生活提供最多1000万平方米物业服务面积及其他方面支持，仍然无法掩盖这笔“天价”买卖的本质。
从目前规模来看，绿地物业并不出彩。截至2017年5月份，它的总资产为1.07亿元，净资产为1032.39万元，已签约物业项目合同面积417万平方米，包括中国第一高楼武汉绿地中心等大型高端商业体。
物业管理这门生意，有人趋之若鹜，有人视如敝屣。抛弃它的，近者如绿地集团董事长张玉良，远者有万达集团董事长王健林。
但同为千亿房企旗下的物业公司，万达物业并没有卖出一个“好价格”。要知道，当时万达物业的项目有132个，涉及86个城市，已确权面积4285万平米，未确权2121万平米，合计接收6406万平米，实际支付对价仅仅12个亿。
换句话说，即使未来五年绿地为雅居乐提供年均一千平万平方米的物业面积，加上既有417万平，也远不及万达物业的现有规模。
不过，物业规模的价值取决于内在住宅、写字楼、商业的比例，同时，物业板块的基本发展面也是收购方考虑的因素之一。
上海易居房地产研究院总监严跃进认为，对于绿地物业来说，管理的商业办公楼宇相对多，物业提升的空间是比较大的。
另外一点，进入2017年以来，绿地物业净利润实现大幅增长。去年绿地物业实现营收1.26亿元，净利润286.33万元，净利润率2.27%；今年前五月，实现营收6703.21 万元，净利润382.06万元，远超去年全年，净利润率为5.69%。
虽然净利润增长的绝对值不大，但比万达的基本面还是要好很多。据万达商业2015年年报披露，该年公司在物业收入方面光亏损部分就达到8个亿。
“急于脱手，再加上花样年自身有良好的价格谈判权。”也因此造就万达与绿地之间的交易对价区别。
有人想卖，有人想买。这是绿地与雅居乐，万达与花样年两宗里程碑式的收购样本折射出的物业管理行业现状。
最近几年物业管理行业收购案
大饼画得很美好。众多研究数据提到，未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元，物业管理行业将成为万亿级市场。
当盈利潜力成为众多物业公司抢占规模高地的唯一诉求后，类似雅居乐利用各种渠道开启扩张的案例将越来越多。早在2017年3月的业绩会上，雅居乐董事局主席陈卓林就表示雅居乐物业板块“雅生活”已经筹备在香港H股上市。
从数据看，近两年来，雅居乐物业管理一直有着较大幅度的增长。年报披露，从2015年到2016年，雅居乐集团营物业管理服务收入分别为8.13亿元、10.69亿元，同比上涨31.4%；合约管理的物业总建筑面积分别为4779万平方米、5756万平方米，同比上涨17%。
2016年物管行业百强企业全年实现营业收入均值 6.3 亿元，同比增长 16.1%。在物业类上市公司里，绿城服务、彩生活（1778.HK）和中海物业（2669.HK）的营收分别为37.22亿元、13.42亿元盒25.63亿元。若2017年加上绿地物业的市场份额，雅居乐物业的营收规模和绿城服务相当。
不过，雅生活服务集团总裁刘德明提到，雅生活三年后的收入规模目标是100亿元，其中自营、外拓业务及收并购目标分别为40亿元、20亿元以及40亿元。按此目标计算，雅居乐的收购路，将任重道远。谁，又会是下一个对象？
联系客服
