告别野蛮生长，中国房地产市场大开发时代已经过去，即将进入精耕细作的存量时代。从开发商转身到开发与持有并重，既是行业发展的必然趋势，也是当下调控政策的导向。
近日，在北京，多家品牌开发商牵手成立了“北京商办联盟”。从公开宣传的口径看，是为了应对2017上半年北京出台的严厉的商办调控新政，抱团寻求商办市场突围之路。
但有一点特别值得注意，北京商办联盟的牵头企业北京保利明确提出了“构筑企业资产长城”的品牌愿景。
地产锐观察认为，累积资产运营能力，从纯开发商转型为资产运营商，或是其更深层次的发展战略需求。房地产将迎来大资管时代，有了资产管理能力，地产商才能在房地产下半场真正主宰自己的命运。
地产大资管
时代已来
中国房地产的下一个风口在哪里？这是本轮调控开启后，开发商们一直在追索的一个问题。
与少数经济学家对房地产行业的悲观预判不一样，品牌房企一直坚信未来行业还有很大的发展空间，比如城市更新、集体建设用地入市，这些都是有力佐证。
但是，未来房地产的发展模式会发生转变也是共识，地产商们必须从纯开发商逐步转型为开发和运营商的双重角色，深入参与到商业运营和资产管理。
为什么如此说？有以下两个有意思的市场表现：
第一，当很多商业地产开发商苦于买方市场极度萎缩的难题之时，一些具有资产管理能力和退出通道的资本，诸如高和资本、中融长河资本、光大安石等，却正在对存量商业物业资产加码收购。
这说明了什么呢？中国的地产商在过去多年的商业地产开发体系中，无论是散售还是自持，都没有做资产管理的意识，追求的是快速收回投资，一旦销售市场遇冷或者运营受到同质化或电商冲击，就仿若回天无力。而具有精细化资产运营管理能力的资本们，此时就获得了“投融管退”的全链条收益的机会。
其二，关于轻资产好还是重资产好？当很多开发商大喊向轻资产转型之时，互联网巨头们却开始了重资产的囤积。比如京东，8月8日以38.5亿元拿下了北京亦庄的两块地。
这又说明了什么呢？商业地产的核心逻辑不在于重或者是轻，而在于这项物业资产是不是能够持续提供稳定的现金流，也就是能不能够“钱生钱”。
之于很多大型地产商来说，拿新地越来越难，资产价格短时暴涨的年代一去不返，处于优质地段的物业开发完直接卖掉已非最佳选择，应加偏向加大自持，通过资产运营能力，提升物业的潜在价值，获取长线稳定的租金收益。
并且还可以通过资产证券化（ABS或CMBS），提前回收成本，做到融资与收益的双丰收。待中国版REITs真正落地之时，自持物业就会犹如持股资本市场的股票一样，可以源源不断地贡献现金流。
谁意识到了
并在努力？
很多地产商已经意识到了地产下半场真正的大风口——资产管理，从开发转到开发与持有并重，再向成为资产管理人努力。比如前述牵手多家品牌开发商成立了“北京商办联盟”的北京保利。
在8月4日保利地产北京公司举办的“引领商办趋势筑见城市未来——2017北京保利商办品牌发布会”上，保利地产北京公司商办项目负责人王竹轩透露，当前北京保利旗下的在售商办项目在北京实现了东西南北的全方位布局，并且还有两个商办项目全部自持。
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王竹轩解释，“构筑企业资产长城”，“构筑”体现了保利做地产的长线想法，希望做“资产的守护者”，无论是自持还是售卖物业，都希望通过打造专业级资管中心，做到资产的保值增值，让资源得到有效的配置。
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王竹轩还详细阐述了保利商办品牌六大价值的内涵。其透露，未来北京保利还会专门挑出一块地，做各种资源的聚集。
目前北京保利商办项目呈现“4+2”的产品布局，即保利大都汇、保利佲悦大都汇、欢乐大都汇、保利未来城4个项目对外销售，保利国际广场、保利蓟门壹号两个项目全部自持租赁，总体量约110万平米，自持近50万平米，商办类销售总货值近300亿元，这样的量级在北京市场并不多见。
东边，保利大都汇聚焦通州运河CBD，打造城市生态综合体，总建筑面积达18.7万平方米；南边，佲悦大都汇于南四环总部区，将打开区域商务新格局；西边，欢乐大都汇着力打造新一代商业热岛；北边，66万平米的保利未来城，将打造北京保利旗下的第一个购物中心和第一个五星级酒店。
自持的保利国际广场，位于望京核心地段，项目总建筑面积16.8万平米，由3栋椭圆形塔楼组成，主塔T1高161.2米，地上建筑面积约61000平米，犹如钻石般的灯塔屹立在机场高速旁，是进入五环率先映入眼帘的地标建筑。该项目获得了绿色建筑——荣获LEED金级认证。
另一个自持的项目保利蓟门壹号位于海淀区北三环核心地带，总建筑面积约2.2万平米。
保利国际广场效果图
保利蓟门壹号效果图
目前两个自持项目的月租金均比周边物业平均租金高出一大截。除了与物业本身的硬件配套有关外，也与围绕“规模实力”、“地标名片”、“全程业态”、“商务服务”、“资产增值”、“资源集聚”六大价值体系，不断提升自持物业运营管理经验和服务有关。
业内人士表示，未来地产资产的价值构成包括四大部分——土地价值、开发价值、运营价值、退出价值，与之对应的就是地产的四大风口——资产并购、城市更新、资产管理、资产证券化。四大风口可以统称为“大资管时代”。
据悉，位于昌平未来科技城内的保利未来城项目，地上约47万平米的建筑面积中，也有约50%的面积自持，其中包括一栋五星级酒店、两栋写字楼以及近3万平米的商业，可以看出开发商保利对于资产管理的看重。
保利未来城效果图
对于普通民众来说，地产大资管时代的到来，同时意味着房产投资方式的变化，将从过去短期买卖获利逐渐转向靠持有、出租获取投资收益。
据了解，即将入市的保利未来城项目备受关注，位于地铁17号线（2020年开通运营）未来科技城南站上盖，周边大型央企环绕，是未来集人流、资金流、信息流和技术流于一体的京北之心。
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