①房地产的本质
①房地产的本质 房地产的本质就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。
前期（决策期）：由拿地到方案定案 --- 重在决策（大局已定）
中期（实施期）：由施工图设计到入伙 -- 重在执行
后期（运营期）：入伙后到房屋拆除 --- 重在服务，重在总结反馈
②房地产开发的7大步骤
③不同视角下的房地产
❶开发企业视角的房地产流程
❷代理公司视角的房地产流程
❸客户视角的房地产流程
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第一步：土地获取
①企业获取土地的方式
②拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素
③开发商各部门职责：
☀前期代理/顾问公司的介入：拿地意向（土地价值评析/拿地可行性分析）
④国有土地使用证的办理
⑤那地名词释义：
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第二步：定位决策
①地产开发三大核心要素：钱、地、人
②项目定位决策三大要素
③定位过程中各部门职责：
☀前期代理/顾问公司的介入：提供战略顾问服务（市场定位、客群定位、战略定位、产品定位及产品魅力化）。
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第三步：产品设计
①地产项目标准设计周期
一般而言，房地产设计周期大都遵循『3:5:2』 原则
②包含的主要设计阶段：
常见的问题：
进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接。
质量问题：评价体系和评价经验的缺失。
③设计控制：
☀备注：案文本中，最重要两张图– 项目总平面图、标准层平面图！
④最优化的设计阶段流程参考：
☀备注：最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识的成果，而非作品
⑤设计阶段各部门职责：
前期代理/顾问公司的介入：提供开发商提出的产品设计跟进，结合市场从影响销售及租赁等实际使用效率上给出建议。
⑥设计阶段风险控制点：
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第四步：项目报建
①房地产报建关注风险点：
②加快报批报建的策略：
③如何处理无证施工？
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第五步：产品设计
①工程建设的相关知识
②工程建设各部门职责
开发部： | 建设工程施工许可证。 |
营销部： | 示范区开放（含售楼处、样板房）、客户积累（蓄客）。 |
设计部： | 配套工程图纸（水、电、燃气、排污）、配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。 |
工程部： | 主体结构施工（示范区施工）。 |
财务部： | 方案版投资收益。（三个指标） |
成本部： | 项目动态成本。（成本月报） |
采购部： | 分包工程及材料设备采购。（主要包括消防、人防、永久水电、燃气、铝合金门窗、幕墙、精装修等） |
物业部： | 物业公司招投标（取得预售证的必要条件）。 |
关键要素：建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、物业公司招投标。
③工程建设关键要点：
☀关键因素：项目管理者要有运营的高度。
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第六步：推广销售
①房地产销售的三个阶段：
②房地产销售的关键节点：
关键要素：建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、物业公司招投标。
③房地产销售的各部门职责：
关键要素：工程达到预售条件、取得预售许可证、开盘。
④预售证的办理：
商品房预售需至少具备以下条件▼
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第七步：入伙&运维
①房地产入伙交付流程：
②入伙阶段各部门职责：
开发部 | 面积实测报告 – 竣工验收备案。 |
营销部 | 持续销售 -- 售罄/入伙两书（住宅使用说明书、住宅质量保证书）。 |
设计部 | 竣工图确认。 |
工程部 | 组织各专项验收 – 竣工验收（毛坯） -- 组织整改 – 移交物业。（精装修一般都是毛坯入伙后，委托开发商装修，单独签订协议。政府验收标准？质量衡量标准？） |
财务部 | 项目决算报告 – 项目后评报告 （对内含报酬率、净利率、毛利率进行核算） |
成本部 | 竣工结算。（项目结算报告） |
采购部 | 分包工程及材料设备采购。 |
物业部 | 入伙方案、风险排查、组织入伙、客户投诉处理、后续服务跟进。 |
☀关键要素：竣工验收、入伙、项目后评估。
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