市场上，阴阳合同屡禁不止，按低价网签合同，却以高价成交，以逃掉大笔的税。如今合同大修，阴阳合同会得到什么样的整治？
北京住建委连续出台了更加规范的制度和文件，先是规范存量房交易服务平台网签工作，发布了征求意见稿。今天起，市住建委和市工商局开始着手修订《北京市存量房屋买卖合同》，现已开始在首都之窗公开征求意见，此次意见征求截至12月26日。
据了解，修订后的买卖合同，将自行成交版和经纪成交版合二为一，并明确房屋成交价格的构成及金额，以减少“阴阳合同”交易现象出现。其实，阴阳合同在市场上屡禁不止，而且大多数的房屋交易在签合同的时候都会有阴阳合同的签订。
指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外。
其中，对外的一份并不是双方真实情况，而是以逃避国家税收等为目的作假。对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。
'阴阳合同'是一种违规行为，在给当事人带来'利益'的同时，也预示着风险。
网签流程升级
【网签文件沿革】
2006年开始开发了房地产权属交易管理系统；
2007年开始要求中介机构代理的存量房买卖必须进行网上签约；
2008年将国有土地上的存量房交易纳入网签范围，并出台了《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》；
2010年出台《北京市关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》统一了各区网签办理流程，特别是规范网签注销行为。
2011年出台《关于开展存量房交易服务平台试点工作的通知》，同时推出存量房交易服务平台，并在海淀区试点。此文件对存量房网签流程并没进行明确规定，仍沿用以往三个文件。
2013年4月，存量房交易服务平台进一步扩大试点到全市，并对交易资金监管、房源核验等内容进行了规定。
目前，基于正在运行的存量房交易服务平台而言，主要内容包括：信息房源发布、房源核验、信息查询、交易资金监管服务、买卖合同网上签约。其中，房源核验、购房资格核验、交易资金监管均已制定明确文件进行规范。但在网签业务方面还是应用以前针对权属交易平台制定的文件。
【调整了哪些内容】
征求意见稿将此前的三个文件进行了合并，三文合一，以统一口径的新文件对网签事项进行规定，形成标准统一、文件单一、内容全面的规范性文件，用于指导网签业务开展。
明确网签房屋范围。将各文件规定的网签范围进行梳理，形成全面的网签房屋范围，明确本市行政区域内国有土地上的存量房买卖，均应通过北京市存量房交易服务平台进行存量房买卖合同网上签约。
北京市住房和城乡建设委员会负责全市存量房买卖政策的制定和存量房买卖活动的指导监督，负责存量房交易服务平台经纪机构、金融机构等企业用户的钥匙盘发放及后续管理工作。各区房屋交易主管部门设置网签服务窗口，提供网上签约政策咨询和系统操作指导。房地产经纪机构、交易保证机构从事存量房买卖居间代理服务的，应到北京市住房和城乡建设委员会办理网上用户备案手续，方可进行合同网上签约。
统一存量房买卖网签流程。将三个文件中涉及到的网签流程进行梳理，剔除废止的内容，统一形成标准的流程，使文件使用者根据一个文本即可明了如何办事相关事项。
【新版流程，加收藏！】
存量房屋（二手房），包含了：商品房、房改房、经济适用房、限价商品住房、按经济适用住房管理住房、按商品房管理住房、自住型商品房等房屋等。
1、提交材料：
买卖双方当事人向经纪机构提交下列材料：
房屋所有权证、房屋共有权证、不动产权证原件。
买卖双方自行办理的，提供身份证件原件；委托他人办理的，提供授权委托书（卖方委托的须公证）、委托人身份证件复印件及受托人身份证件原件。
2、草拟阶段：
房地产经纪机构操作人员登录存量房交易服务平台，买卖双方就合同主要条款协商一致，填写《存量房买卖合同信息表（代理成交）》。
操作人员在存量房网签系统上填写合同，填写完成后由买卖双方自行设置合同查询密码。
操作人员提交并打印《存量房买卖合同信息核对表》。
买卖双方核对合同相关信息录入是否正确，并签订《交易资金监管协议》。确认无误后，操作人员将草拟阶段的合同提交至打印阶段。
房地产经纪机构完成网签合同草拟后，须在5个工作日内完成合同打印业务，超时将予以清理。
3、打印合同：
合同提交完毕后，操作人员从系统中联机打印约定份数的《存量房买卖合同》、《北京市存量房交易结算资金划转协议》或《存量房交易结算资金自行划转声明》，交由买卖双方签字（或盖章）。
4、完成签约：
买卖双方在合同上签字（或盖章）后，由操作人员将《存量房买卖合同第二部分》、《存量房买卖合同》签字页影像图片上传，并在网上签约系统中点击“签约完成”。房地产经纪机构应留存有买卖双方当事人签字（或盖章）的合同原件一份。
房地产经纪机构完成合同打印后，须在5个工作日内将带网签合同号的买卖双方签字页上传，以完成签约；超时的业务将自动失效，须重新网签。
5、打印其他表格：
《存量房买卖合同信息表（纳税）》一式两份和《转移登记申请书》一份交当事人。并向当事人提供“办理转移登记服务指南”。
市存量房屋买卖合同迭代
和新版的网签流程同步调整，新版的存量房合同存在以下这些方面的改变。
一是《北京市存量房屋买卖合同》将自行成交版和经纪成交版合二为一，并将涉及经纪服务的内容纳入经纪服务合同文本予以规范。2007年版的《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）和《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）示范文本，涉及买卖当事人的条款基本一致，仅在成交方式上有所区分。在修改过程中，将原来的自行成交和经纪成交两个版本合二为一，单独的房地产经纪服务合同作为附件，形成了统一的新版《北京市存量房屋买卖合同》示范文本。
Tips:《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），也就是通过中介成交的二手房合同。《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），也就是卖房人和买房人自行成交的二手房合同。这两个合同说白了，就是一个通过中介，一个没有中介。现在终于统一成为一个合同。
二是合同中增加了特别提示和术语解释。旧的文本在合同条款正文前只有《说明》，新文本增加了特别提示内容和术语解释两个部分。特别提示部分主要针对预告登记、规避税收监管的法律后果、冒名出售房屋、不动产登记等条款及房地产调控政策对交易的影响进行提示说明，旨在提醒买卖双方在签订合同时认真阅读相应条款，以更好的维护买卖双方的合法权益。术语解释部分对示范文本中出现的专业用语进行释义，方便交易双方准确把握和理解。
三是实现了与当前法律法规的有效衔接。旧文本至今已使用十年，而在此期间，关于房屋买卖相继出台了新的法律、行政法规等。因此，新文本将《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规之规定进行有效衔接，保证出卖人与买受人在现行法律框架下签订房屋买卖合同，从根本上维护双方的合法权益。
四是细化了出卖人对房屋权属及使用情况的告知义务。将买卖双方对交易房屋需要了解的问题进一步在文本中明确、细化，更好地解决存量房屋买卖双方信息不对称问题。其一是修订了有关不动产权登记表述，及时将本文的表述与不动产登记相关规定保持一致；其二是增加了房屋权利性质的种类；其三是细化了出卖人对房屋抵押情况、租赁情况的信息披露义务，并增加了相应处理方式及违约责任条款约定；其四是将房屋异议登记、房屋结构改造情况记载于合同中，充分保障买受人的知情权。
交易房屋是否出租、租赁期限的日期、买房人是否为承租人、承租人是否放弃优先购买权，都得在买卖合同中一一说明。若承租人已放弃优先购买权，则必须提供相应的证明文件。其次，卖房人需对是否曾对房屋结构进行过改造及改造情况，进行详细地说明。
五是明确房屋成交价格的构成及金额，减少“阴阳合同”交易。在文本中明确“该房屋附属设施、家具家电、装饰装修等有关价格已全部包含在上述房屋成交价格内”，并进行了详细列举，防止买卖双方为了规避税收，将房屋成交价格拆分为净房屋价格和装饰装修等价格的情况发生。同时文本要求房屋转让价款、申请贷款与申报的房屋价款、缴纳税收时申报的房屋价款一致，减少交易中出现的“阴阳合同”。
划重点，减少阴阳合同，是新版存量合同最重要的变化。
Tips：什么是二手房市场上的“阴阳合同”?
说直白一点，就是表面上一个成交价格，暗地里又一个成交价格。
举个栗子（来自网络）：
今年上半年，市民小A通过中介与卖房人最终谈拢的价格是640万元，但在提供给相关部门的网签合同中，成交价格则被改成了150万元，剩余的490万则被写入了装修款一栏。
“这种做法最适合换房客户，首付款较多，银行贷款少。后期需要交纳的各项税费都会按照150万的基数进行计算。”中介人士解释，即使是“满五唯一”这种税费最低的房子，也要缴纳契税，按1%计算，如果150万是网签成交价，契税则是1.5万;但如果是640万，契税则是6.4万元。
而按照相关政策，达到640万元的二手房基本已经属于“非普宅”，不仅税费更高，首付比也会有所抬升。但如果不是“满五唯一”，还需要缴纳个税等税费。于是为了低税费、低首付，“阴阳合同”的现象极为普遍。
阴阳合同的风险：
对于卖方而言，首先要面临合同宣告无效的风险。当房价出现下降趋势时，买方可能以存在“阴阳合同”为由，通过宣告无效等诉讼方法来试图解除交易，即使卖方通过诉讼等方式来维护自己的合法权益，确认合同其他条款仍然有效，也面临着无法实际履行以及承担利息、房价下跌等损失。
其次，存在无法全额收回房款的风险。由于“阴阳合同”存在价格差异且无银行监督，买方有可能不按期支付备案价格外的房款或者恶意要求以备案价格进行交易。卖方采取协商、起诉等方式催讨，会面临高额的时间和金钱成本支出。
对于买方来说，首先面临无法取得高额贷款的风险。由于在政府有关部门备案的“阳合同”中价格较低，买家在申请银行按揭贷款时，银行将根据备案价格和评估价格来综合评定贷款发放数额。尤其在二手房贷款政策收紧的情况下，银行将极有可能按照备案价格或评估价格中的下限发放贷款。这将造成买家实际贷款额降低。
其次，面临再次出售时承担较高费用的风险。由于在政府有关部门备案的价格低于实际成交的价格，将来买家如出售该房屋时，可能就要面临承担高额个人所得税等税费的风险（注意，阴阳合同再卖房将会有巨大的问题）。
再次，有合同不成立的风险。如买卖双方为逃避税收在“阳合同”中约定了虚假成交价后，卖方又要求以真实成交价订立“阴合同”时，如买方不同意则导致“阴合同”未能订立，那么，买方将失去购房机会。可被追究法律责任对于买卖双方来说，签订“阴阳合同”都有可能面临行政处罚和刑事追究。
六是细化了付款方式及违约责任条款。文本在原有付款条款的基础上，对于贷款机构不批准买受人的贷款申请、贷款机构批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额、贷款机构批准贷款后买受人仍无法按期取得贷款或买受人拖延办理相关贷款手续等情形下，赋予双方对违约责任进行约定的权利。
七是增加预告登记保障合同有效履行。预告登记能够保障合同有效履行，防止一房多卖。通过预告登记，买受人在支付完毕全部购房款之前，无法办理登记，进而取得房屋所有权；出卖人在办理预告登记之后，如果没有得到买受人的同意，也无法处分该房屋。
八是细化逾期迁出户口的违约责任。因户口迁移引发的房屋买卖合同纠纷案件较多，为了避免纠纷发生，在合同文本中明确约定户口迁移条款，并约定了户口预期迁出等相关违约责任。
九是明确双方送达地址及变更通知义务。文本要求双方当事人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，并且如任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当书面通知其他当事人。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，对方当事人按照约定的通讯地址进行送达的，视为有效送达。
十是单独制定了《北京市存量房屋经纪服务合同》示范文本。现实中，房屋买卖合同和经纪服务合同经常混在一起，房地产经纪机构和委托人的经纪服务关系与房屋交易双方之间的买卖关系纠缠不清，为避免买卖关系和经纪关系混淆问题，此次单独制定了房地产经纪服务合同，并细化了房地产经纪机构与出卖人和买受人各自的权利义务关系。根据出售和购买的需求，分别制定了《房屋出售经纪服务合同》和《房屋购买经纪服务合同》文本。两种文本的主要内容大致相同，包括说明、当事人基本信息、房屋信息、经纪服务内容、经纪服务人员、经纪服务期限、经纪服务标准、经纪服务费用、委托代理权限、以及违约责任、合同变更与终止、争议处理、合同生效、落款及附则等基本内容。
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