【团队简介】 文鳐地产律师团队是一支专注于广西房地产行业的法律服务团队，成员共有12人,采用紧密协作的一体化运作模式，结合大数据、可视化等先进技术，提供商品房交易、房屋租赁、物业服务各方面的标准化法律服务产品，并可根据每个小区业主委员会及物业服务公司特点提供个性化顾问服务。
物业公司与业主之间的矛盾纠纷日显突出，物业纠纷案件大量增长，其中，绝大多数是物业公司起诉业主要求支付拖欠物业费的纠纷案件。
但业主拒缴物业费等费用，往往都是出于对物业费有异议、物业公司收支明细不公开、服务不到位等原因。
物业公司觉得：直接提供了服务，却收不到费用，好无奈！
业主觉得：物业公司做不好，还要收费，好憋屈！
今天，我们通过一则案例，来梳理业主与物业公司的那些“恩怨情仇”！
【裁判要旨】
裁判要旨一：房地产建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定的，对业主具有约束力。
裁判要旨二：房地产建设单位未经招投标而直接选聘物业公司、签订前期物业服务合同的，只违反管理性强制性规定，不影响物业服务合同效力。
裁判要旨三：业主认为物业公司服务存在不到位情况的，可依法向物业公司主张要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，但不能作为拒交物业服务费的抗辩理由。
【案例索引】
陈冬杏诉南宁市金福物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书，（2017）桂01民终8395号，广西壮族自治区南宁市中级人民法院。
【案情简介】
2011年12月15日，在小区业主委员会成立前，金福物业公司与万事达公司签订《前期物业服务合同》，约定开发商万事达公司选聘金福物业公司作为锦绣豪庭小区前期物业服务企业。
合同第六条第一项约定：住宅物业服务费用为0.7元/平方米/月。
在提供服务过程中，金福物业公司对于公共水电分摊费按实际使用量及收益人物业建筑面积分摊收取，对于电梯设备设施维护及年检费按30元/月/户、楼中楼按35元/月/户收取，代收生活垃圾费按8元/月/户收取。
但万事达公司在选聘金福物业公司进入锦绣豪庭小区进行前期物业管理服务时，未依照《物业管理条例》第二十四条的规定经过招投标程序。
2011年12月29日，金福物业公司取得物业服务企业三级（暂定）资质证书，有效期至2012年12月29日，暂定资质证书到期后，金福物业公司未按规定办理申报三级资质相关手续。
由于万事达公司未办理招投标手续，也未获得相关部门批准，擅自选聘金福物业公司进驻锦绣豪庭小区从事物业管理，及金福物业公司在资质证书过期失效的情况下从事物业管理行为，南宁市住房保障和房产管理局于2014年3月20日分别对金福物业公司和万事达公司进行行政处罚，并于2014年8月20日注销金福物业公司三级（暂定）物业服务资质行政许可。
2015年11月4日，金福物业公司撤离锦绣豪庭小区。金福物业公司已代付小区水费至2015年8月份，代付水费至2015年4月份，代付生活垃圾处理费至2015年3月份。
该小区大部分业主自2012年12月起欠交代收水费、公摊水费、公摊电费，2013年4月份起欠交物业管理费、代收电梯维保费、代收垃圾处理费。
随后，金福物业公司将业主起诉至法院，要求支付上述费用。
【法院观点】
南宁市西乡塘区人民法院与南宁市中级人民法院均认为：
（一）关于前期物业服务合同效力问题：
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同效力及于业主。
金福物业公司与万事达公司签订的《前期物业服务合同》意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故《前期物业服务合同》对业主具有约束力。
另外，《物业管理条例》第二十四条第二款的规定属管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定。而签订《前期物业管理合同》时金福物业公司仍然具备三级物业服务资质，故涉案小区的房地产开发企业未经招投标选聘金福物业公司违反《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，但并不影响《前期物业管理合同》的合同效力。
（二）关于拒缴物业费问题：
依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，物业管理是针对整个小区而进行的，业主及时、足额支付物业管理费是物业服务企业维持良好运行状态的必要条件，若小区业主拖欠物业管理费，会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主自身的利益。
所以，陈冬杏认为金福物业公司服务存在不到位的情况，可依法另行向金福物业公司主张要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，不能作为拒交物业服务费的抗辩理由。
【文鳐地产律师评析】
本案出现的争议问题，正是业主与物业服务企业之间常见的疑问，我们结合本案剖析如下：
（一）前期物业合同不是业主签订的，是否有效？
根据《物业管理条例》第二十一条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。
因此开发商有权就小区前期物业管理服务与物业公司签订协议。而一般业主签订《商品房买卖合同》时，一般也会附带签订前期物业服务协议。
或者业主虽然未单独与物业公司签订前期物业服务协议，但其在入住之后已经实际享受到了物业服务的便利，已经成为了物业服务合同关系中的实质相对人。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。
所以，在业主委员会尚未成立前，开发商签订的前期物业服务协议对业主是有效的。
（二）未经招投标程序签订的前期业务合同是否有效？
尽管《物业管理条例》第二十四条的规定经过招投标程序，但该规定是国家行政部门旨在规范选聘物业企业的选聘。
但是该《物业管理条例》属于行政法规，该条例第二十四条属于行政管理性禁止规范，不属于效力性禁止性规范，所涉及事项在不损害国家利益和社会利益前提下，违反上述规定并不导致合同无效。
因此未经招投标程序签订的协议合同并不必然无效。
回到本案，开发商与金福物业公司签订《前期物业服务管理合同》时，小区尚未成立业主委员会，且在签订合同时，金福物业公司具备相应的物业管理资质，因此该合同有效且对业主具有约束力。
（三）物业服务不到位，业主拒缴物业费，为什么会构成违约、并需要支付违约金？
物业服务合同中，物业公司的义务是按照合同约定以及相关规定提供服务；而业主的义务是按时缴纳物业费。
若物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务，但有可能服务存在迟延、不到位的情况，此时业主以物业公司提供的服务存在不到位的情况为由而拒交物业费，经过物业公司催缴后仍未缴纳的，可以认定业主构成违约，物业服务合同中存在违约条款的，可以要求业主依照合同约定向物业服务企业支付违约金。
当然，广大业主肯定还有不满：同样的物业费，隔壁小区物业就是服务比自己的小区好，我们凭什么不能对这种烂物业说不？！
没错，如果物业公司的管理服务不到位，让业主全额缴纳物业费显然不合理，但这并不能作为业主拒缴物业费的理由。
这种情况下，可以通过法律途径，另行向物业公司主张要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任；如果物业公司的管理服务确实存在很大瑕疵，还可以主张减少物业服务费。
在司法实践中，业主首先需要举证，以证明物业公司没有按照收费标准履行义务。
而且证明的程度不是某个时间、某个位置的管理服务存在问题，而是要能证明小区普遍存在垃圾不及时清理、公共设施设备损坏长期不修理等情形，造成大多数业主的居住质量明显下降，才能认定物业服务不达标。
但由于物业服务质量目前没有统一的标准，主张降低物业费怎么才合理？通常做法是参照同等物业收费其他小区的服务标准来确定。
（未完待续）
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