杭州的房产，到底有多热，是真火还是虚火？
杭州的房子，对于普通本地人特别是刚需还有机会吗？
杭州的房子，对于外地人还有机会吗？如何操作？
透过现象看本质，带着问题找方法，米宅杭州考察团队，就为你说清这些问题。
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回答这些问题，首先你的明白，杭州现在房地产市场的三个矛盾。
第一个矛盾：政府限价和客户预期价之间的矛盾；
第二个矛盾：想买房客户和能买房客户数量的矛盾；
第三个矛盾：中心城区和非中心城区供应量的矛盾。
先说第一个矛盾。
杭州房价经过将近一年半的上涨，已经站在了历史的高位。
同时政府也两次出台了调控措施，除了常规资格限购之外，限价是最主要的调控措施。
然而，二手房却不能限价，于是出现了价差。
这是限价之后，2018年米宅1月杭州新房房价地图。由于根据政府备案价格做的数据，偏低一点，真正的价格应该是数据上浮10%——15%。以下城区为例，基本上价格应该在42000到47000之间（政府限价）。
下图是没有限价的杭州二手房地图，较为真实的反映了客户预期房价，也可以说是客户心中对这个区域的估计。比如中心城区（主要指上城区和下城区）应该在50000——55000。
——图片来源于快房网K指数研究院
很明显，新房和二手房的价差倒挂出现。对于主城区的房子，这个价差每平大约在5000元到8000元，对于热点板块项目，价差在8000到12000元之间。
好，这就是从2017年调控开始，杭州房地产的原始矛盾。
新房房价比客户预期房价偏低很多，买新房，现在一买以后一卖，坐着不动就能赚到差不多小一百万。谁不动心，谁不想抢？
这是杭州市场的第一矛盾——政府限价和客户预期价之间的矛盾。
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杭州市场真正的疯狂从G20会议之后。
一开始，全国人民特别是浙江地市的购房客户，很快把市场上基本的存货扫的干干净净。
杭州本地人很有意见？杭州政府很挠头，于是调控升级：
下图就是杭州现行2018年3月最新购房贷款政策▼
从2017年3月开始执行的调控政策，实际上就两句话：
1、杭州本地家庭最多买两套。
2、非杭州籍一套也不允许买。
当然对于外地人，还是放开了三个口子：
研究生可以马上落户买房；
有社保两年的可以落户买房；
来杭州建公司的法人在企业缴纳一定数量税收后可以买。
这个政策执行的相当严，于是外地人暂时老实了。然而，只是行动老实了，心还不老实，毕竟这么大的价差放在这儿的。
这就是杭州市场的第二个矛盾：能买房的客户（本地有房票，有钱）较多和想买房客户（外地购房者）更多的矛盾。
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但是，由于价格倒挂造成的“红包效果”，本地人只要是有房票（无房或者一套房）、有财力的人还是在不停的买买买。偏偏这时候杭州市政府开始了巨量的拆迁计划（亚运推动），涉及人数40000户，补偿金额约4000个亿，所以外地人买不成了，本地依旧购买力不减。
而且本地人专挑热点板块买（比如滨江、奥体、上下城），品牌项目买（绿城、滨江）。所以，在一些热点板块，热点项目，限价基础上连本地人都需要抢，茶水费涨的比房价都快，房虫挣钱比开发商还快。初期茶水费10万都算不少了，今年2月居然已经涨到了35万，甚至五十万，快赶上一套房子总价的十分之一了。在这些区域真是没房，真是开盘即清。
然而，不是所有版块都有那么多疯狂的粉丝，在一些版块，客户量实际上也不多，但是开发商依旧伪装成“开盘即清”的态势，只开盘，不平销，每次开盘只开一栋或一个单元，通过拓客把客户量搞得大大的，保证每次开盘小步快跑的去化完。
如果客户问我“开盘能选到房子吗？”销售员一定一脸诚恳的告诉他“大哥，客户太多，真不能保证，要不你去找找关系吧”。然而，你一出门还是有可能碰见这个项目的拓客小蜜蜂，拿住单页，逢人便问“大哥，看房不？我们的房这一片最好了”。在这些区域，实际上供应是相对充足，缺的反而是能买房的客户。买不到房，买房必找人，都是售房部导演出来的。
拿着单页的拓客蜜蜂▼
这就是杭州市场的第三个矛盾——热点板块房子少和非热点板块客户少，供应和消化的矛盾。
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好了，说了这三个市场矛盾，我们来谈谈杭州究竟值得不值得购买？能不能买到？
对于第一个问题，答案是肯定的。
值得购买。
新经济，互联网、亚运会、这些大概念我就不给大家说了。我只告诉我的一周后考察的直观感受，三句话：
1、 我基本上已经跑完了中国的二线以上城市，杭州是我经历的所有二线以上城市中，居住舒适度最高的一个（个人认为另一个是青岛），不管从气候，风景还是市政管理水平（斑马线上车让人，中国有几个城市能达到），已经达到了中国城市的顶级水平。
2、 杭州新房项目的开发水平，产品品质，是全中国最高的一个城市，这个没有之一，只有杭州（以后，我会有专文阐述）。
3、 杭州从经济水平和前景来看，最有可能成为下一个完全一线城市，一旦成为一线城市，它又是中国居住最为舒适的一线城市（这一点只有深圳可以与之相比）。
所以，杭州城市如此美丽，经济如此水平，房地产从长期向好，房价自然水涨船高，这点毫无疑问。
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那么下一个问题就是，能不能买到，特别是外地客户能不能买到的问题。
然而，这要看政策。
限购期的今年估计是没戏了，然而毕竟现在杭州拆迁量那么巨大，今后3年提供巨量的供给是一个定论。所以，销售压力很可能会出现在2020年到2021年，本地人购买力结束，必然引入外地购买力，限购解除也是一个必然。需要关注的时间和解除方法（比如允许本科落户）。
一旦解除，机会就来了。所以，对于一个想入杭州的外地人就要开始研究另一个问题，买哪里，去哪买。保证限购接触后，快速决策，果断下手，在市场价格再次大涨之前完成购房。
米宅调研，访谈了很多的本地专业人士并且结合实地调研，给出了2018版的“杭州购房板块指南”。拿着这份指南，你去调研会更加轻松，更有效率。
我们把整个杭州需要了解的板块分为三大类，若干小类：
➤第一大类：完全不必考虑的板块
——图片来源于快房网K指数研究院
1、 城市CEO板
主要就是指两个，第一市中心（环城东路、环城北路、环城西路和西湖、玉皇山围合区域），南宋皇城老的十个城门范围之内。另外一个就是钱江新城。
典型项目比如老城的凤起潮鸣，钱江新城的保利滨江翡翠海岸。
这两个区域属于真正的货少客多，绝对不愁卖，另外价格已经被炒到了非常高的高点，甚至透支完了十年的溢价空间，也就是说一买一卖中间根本赚不到什么钱。
2、根本抢不到手的爆品项目
板块热，限价低一买一卖赚钱是稳稳。然而，茶水费已经要上了天。
所以本地人可以看看，外地人就算了，那不是你的菜，如果你认为你上辈子拯救了宇宙，这辈子运气好到爆棚，可以试试，其他外地人就算了。包括：滨江板块+奥体板块，如金茂府，融创信达一号院，绿城桂雨江南。
3、 城市烂白菜板块
和前两类完全相反，这些属于城市中最为没有价值的区域，直到2022年还不可能通地铁的事实注定了他们被抛弃的命运，包括：瓶窑板块、崇贤板块、萧山义桥。
➤第二大类：限购解除，建议尽快上车区域
1、发展潜力大，可以尽快上车。这类板块往往地铁已经开工，但是房价相对还比较低，有着充分的想象空间，不远的将来地铁开通之时，还有一个房价的快速拉升期。包括：未来科技城板块+大江东新城板块。未来科技城板块之内如果拿不到项目，不妨去板块相邻区域转一转，看一看。大江东板块现在较荒，项目较少，但是规划等级很高，如果考虑2022年之后长线投资，是非常值得关注的。
2、 轨道交通已经开通但房价，性价比还不错。比如良渚板块，价格限到了2万到2万5，但是一路之隔的申花板块已经达到了4万，板块性价比优势一目了然。另外这些板块还包括：大良渚板块+萧山新区板块+萧山开发区板块+滨江长河埔沿板块。
3、 目前不限购板块，原因就不说了，由于不限购，盯着他们的是全国人民至少是全浙江人民，狼多肉少还用解释吗？包括：青山湖科技城板块+临安城区板块。风控考虑不建议本地有房票的参与。
这一大类：第一小类强于第二小类，第二小类强于第三小类，不是并列关系。
➤第三大类；可以关注，占不到大便宜，掉不到大坑里的板块。
1、 主城非核心，即使限价，和其板块水平相比，政府给的红包不大，但是由于区位和配套，这个价格放在长期观察也很合适，包括：三墩板块+城东新城板块。
2、属于战略预留地板块，这些板块的特点就是有地无政策，距离市中心交通不远或者很方便，配套基本完成或正在完成，价格一般都相对便宜，一旦有了政策支持，马上可以麻雀变凤凰。包括：之江新城板块南片+未来科技边沿区域，比如老余杭区域。
３、其他未涉及板块，要么没房子了（比如下沙），要么暂时还无法判断。当然以上判断，基于2018年初的调研，如果市场发生较大的变化，我们将重新判断。
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最后谈一下郊县板块。
在环杭区域，受到杭州市场影响的有多个县级市场，杭州市辖区范围内且未列入限售范围的是：临安区+桐庐县+建德市+淳安县。
可以选择临安，因为他有轨道交通规划。另一个是淳安，因为有千岛湖，所以以后将是整个华东南区域的度假地产、养老地产核心区域。其他两个没啥概念，就不推荐了。
另外两个区域，虽然不是杭州所属，但是属于环杭热点，一个是绍兴柯桥，距离萧山超级近，纺织产业也极为牛逼，米宅原来搞过团购，去年12000多的房子，现在已经16000，具体可看：目前，就数这个城市有漏可捡！但你们都看不到，也不愿意捡！
另外是海宁，属于嘉兴市，是环杭区域最靠近上海，既是著名的观潮区域，工业也很发达。未来的客户群是当地产业新移民和上海外溢刚需，未来可期。
如果外地人实在想在杭州限购期间上车，不妨考虑一下。
作者：宋富贵丨校稿：小爱丨留言值班：米粒
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