那些高低配小区，到底差在哪里

这两年我们看到的新房，采用高低配排布的越来越多，

像仁恒河滨花园这样的围合式小区，也越来越难得一见，

同样的容积率，建筑可以分不同形态排布，小区的舒适度也会不一样，楼间距和公共园林，也会因此产生差异。

下面这样两个小区，都是2.5的容积率，左边是中高层的均好排布，右边是高层+低密洋房，也就是房地产里常说的“高低配”，看出它们的不同了吗？

高层住宅可以快速回款，别墅产品可以卖出高价利润，这就是楼市里常常“高低配”布局的原因。

尽管从财务和营销的角度而言，高低配小区拥有诸多优势，但站在购房者的角度，你会发现，高低配小区其实给业主的生活体验并不好，因为两种不同人群混居的情况，导致未来社区争执和摩擦的隐患也是长期存在。

更具体一点，那些高低配小区，到底差在哪里？

如果是百亩大面积土地上，做高低配倒是可以接受，不过现在很多时候是开发商为了追求利润，三四十亩的小型社区里也看到很多高低配产品。

相同容积率下，纯（小）高层住宅，与高低配社区相比，什么地方会不一样？

首先是 楼间距，我们可以看到在同样容积率的情况下， 纯高层的楼间距会比高低配小区宽很多。

而在高低配小区大部分的中庭土地，需要拿来做低密产品，势必是要比纯高层住宅规划出更多的楼栋，那么五栋变九栋是有可能的，楼间距也从80米变成了40米。

当楼间距变小，会让社区失去大量的公共空间。只有更大的楼间距才能带来，更多的绿化园林，和公共活动空间。

所以在高低配小区里，这样大型景观园林组团在高低配社区里是不存在的，

更不可能有如此奢侈的中庭水景

社区大量公共活动的场所会被牺牲，年轻人想要跑步，可能还得去到小区外的市政道路，日常溜娃，老人散步，需要再去找个公园。

小区里的公共活动场所大概只剩一条窄窄的路，走在路上还得防着高空抛物。

其次是，高层部分的容积率会很高，整体小区住宅的容积率或许为2，但是高层部分的实际容积率高达4以上都是有可能的。

因为楼栋变多，别墅区的楼间距同样很窄，导致前门对着后院，这一样来，在高低配小区里， 其实都有各自牺牲，谁也没占着多少便宜 。

不仅是高层少了绿化，低层也没了私密。

高低配小区的出现，很多时候给居住在不论是高层，还是别墅洋房的业主，都带来不好的生活体验。

在高低配小区里，往往位置最好，最中庭的土地，都是给别墅洋房区的，除此之外一楼的绿化还要送给洋房或者别墅区做私人庭院与花园。

而那些零星一排排列在小区北侧、西侧的高层住宅，就只能看着别人业主在自家花园里享受绿意盎然、花香满溢的美好了。

（图片来源：盐城楼市特派员）

不过，花了大价钱买进别墅区的业主也别高兴得太早，你在庭院里或露台上的一举一动，高层住宅小区的业主，在自己阳台上围观，或只需用一台华为P40就可以看得清清楚楚，毫无私密感可言噢。

高低配小区常常会陷入两边都不太讨好的情况， 高层部分有点改，改善部分有点刚 。看起来似乎是非常舒适的数据，其实并没有舒适的内核。

因购买人群的财富差距带来的阶级矛盾，也许才是高低配小区最大的隐患所在。

一边说，我房子8万一平米，你6万一平米，你凭什么用我们高房价买的绿地？而且我物业费还比你贵。另一边说，你8万一平怎么了？小区是大家共有的，只要在一个社区，公共的东西我都能用。

换位思考一下其实不难理解，多花钱的别墅业主认为该享受更多资源。但是业主的做法简单粗暴，不仅仅是拉开距离，更是矛盾的激化。

记得浦东一高低配楼盘，别墅业主强行用运渣车堵住高层住宅和别墅之间的小门。原因就是小区公共设施配套几乎都在别墅区，高层业主只能走内部小门进入别墅区，这样引来了别墅区业主的不满，不让高层业主进入。

这样的例子不胜枚举，高低配小区，内部矛盾是长期存在的隐患。

去年北京，一个高低配住宅出现了“暴力推墙”事件，原因是物业为了平衡利得关系，在社区中间架了一道“柏林墙”，为了隔离别墅和高层业主的公共设施。高层业主受不了，联合起来一夜之间把墙推翻了，双方为此大打出手，无法和解。

高低配小区非常容易引起“围墙之战”，如果不做隔离，如何搞好业主之间的关系，十分考验后期物业的能力。

其实，真正的高端产品，非常注重圈层的纯粹性，业主看重的是整个小区的素质和人脉，是否在同一水平线上。

高低配小区这么差，为什么还有这么多人买？

因为大部分城市在降低土地容积率的同时，同时也限制1以下容积率的地块出让，限墅令的实施，加上目前2-2.5的主流容积率， 一般地块也不适合完全做纯低密产品 ，高低配就适时出来了。

大部分低密产品都分布在远郊，而高低配小区满足了一部分客群买在市中心的低密产品的需求，这些人不想去郊外买别墅，又想享受相对品质的生活，高低配里别墅、洋房、叠拼自然成为了选择。

其实高低配小区也有自己的优势，首先高层住宅性价比比较高，其次如果是坐北朝南的排布，加上前面别墅区楼栋几乎无遮挡，高层住宅户型的采光、通风和视野，那都是刚刚的。

但我们要摒弃的是，“低容积率小区就是改善”的观念 ，买房别只看容积率，其实社区规划、楼间距、内部空间、物业等更重要。

未来很多一二线城市将会有容积率1-3之间的楼盘产生，同样是2.5的容积率，可以选择纯中小高层的社区，人均资源占有，均好性会更强一些。

因为规划限制的原因，未来高低配会越来越多，而正是这样，未来在上海，如果能够选择纯多层或者别墅产品，将来这些相对纯粹的产品，真的会成为稀缺。