“房贷到底要不要提前还？”，相信很多购房者都有这样的疑问，100万的房贷光利息就要达到101万，背负如此巨额的债务，每个购房者想的肯定是如何以最快的速度偿还贷款，避免支付更多的利息，但是这种做法是否正确了？为什么房产专家们都建议大家不要提前偿还贷款了？
今天冷眼就详细分享一下为什么不建议提前还款的内幕。购房者资金充裕的时候，到底要不要把资金去偿还贷款？这个问题其实是一个非常简单的算术题。
假设购房者申请30年房贷100万，现在有100万资金，是否提前还清房贷了?
1、100万的房贷，30年总共需要支付的利息是多少？
2、100万的现金，30年如果全部理财的利息是多少？
结论：如果购房者房贷利息大于资金理财的利息，那肯定是提前还款；如果购房者理财利息大于房贷利息，那肯定是越迟还款越好。
下面，冷眼详细解答一下这个算术题。
首先我们先计算一下100万房贷总共需要支付多少利息。目前房贷的基准利率是4.9%，但是目前各个城市的实际房贷利息都会上浮10%-20%，因此我们先按照上浮10%利率（5.39%）进行保守的估算30年总共支付的利息。
目前中国房贷的还款方式一共有两种，分别为等额本息、等额本金两种贷款方式。这两种还贷方式利息存在巨大的差别，因此我将分别进行测算，推算出100万房贷最终需要支付的利息。
100万等额本息方式计算明细
如上图所示：按照等额本息还款法进行保守测算：购房者申请房贷100万，贷款时间是30年，房贷利息上浮10%是5.39%，最终测算出购房者30年需要总共偿还利息101万。
100万等额本金方式计算明细
如上图所示：按照等额本金还款法进行保守测算：购房者申请房贷100万，贷款时间是30年，房贷利息上浮10%是5.39%，最终测算出购房者30年需要总共偿还利息81万。
目前市场上的理财方式多种多样，为了保证结果的正确，高风险的理财方式（股票、基金、信托）将被排除，因为有可能损失本金。我只通过风险较低的银行存款和银行理财进行测算，看看最终100万在30年中，能赚取多少利息。
各家银行定期存款利息明细 图片来源：融360
银行存款是目前中国最保险的理财方式，根本不可能亏损本金。虽然目前已经出台银行破产法，但是规定银行如果破产，也必须赔偿每个储户50万的存款，这笔钱由保险公司出，所以就算银行无力支付这笔资金也不需要担心。购房者只要把100万现金分别购买两家银行的定期存款就可以了，因为每家银行赔偿上限正好覆盖了购房者的本金。
但正因为银行的风险低，因此利率也是各种理财产品中最低的。如上图所说：各家银行五年期的存款利率在3.0%-4.1%之间徘徊，我们保守测算，按照平均的年均3.8%利率进行测算：
100万银行五年期定存利息明细表
因为银行定期存款最多只能存五年，因此我们按照每五年购买一次定期存款进行计算，每次存款都把前期利息和本金一起算成本金进行测算。按照目前银行平均利率3.8%进行测算：100万购买银行五年定期存款进行理财，30年之后最终获得184.3万利息。
2019年9月各大银行理财排行榜
银行理财的方式理论上是可能损失本金的，但是实际操作过程中损失本金的可能性也是非常低，最有可能的就是损失利息。利率是目前银行各种产品中最高的，也是低风险理财方式中最高的。
如上图所示：各家银行的理财产品的利率排名，基本上在4.35%-5.2%之间，为了推测结果的准确性，我们依然按照平均利率4.5%进行测算，最终30年能获得多少利息。
100万银行理财利息明细表
银行理财和定期存款不同，最多只有一年期的。因此我们按照一年买一次理财产品进行测算。每一年存款都把前期利息算进本金里，重新计算利息。按照目前银行理财平均利率4.5%进行测算：100万购买银行理财，30年之后最终获得274.53万利息。
大家可能还会对测算结果有疑问，为什么房贷利率高于银行理财利率，最终利息却远远低于理财利息。这是由于房贷是逐月返还的，每月偿还的本金部分，后期的利息就免除了，并没有按照100万全额收取利息。
1、100万房贷，30年总共需要支付利息81-101万。
2、100万理财，30年总共赚取利息184-275万
通过上面的详细测算，我们可以发现理财利息收入是远远大于房贷支出的，因此购房者不应该提前还款，应该把现金留在自己收入，积极投资理财，不但能覆盖房贷利息，还能保持充足的资金，万一家庭发生急需用钱的情况，不必惊慌。
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