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房产专家为什么不提前还房贷?算清这笔账,买房就知道如何还房贷

“房贷到底要不要提前还?”,相信很多购房者都有这样的疑问,100万的房贷光利息就要达到101万,背负如此巨额的债务,每个购房者想的肯定是如何以最快的速度偿还贷款,避免支付更多的利息,但是这种做法是否正确了?为什么房产专家们都建议大家不要提前偿还贷款了?

今天冷眼就详细分享一下为什么不建议提前还款的内幕。购房者资金充裕的时候,到底要不要把资金去偿还贷款?这个问题其实是一个非常简单的算术题。

假设购房者申请30年房贷100万,现在有100万资金,是否提前还清房贷了?

1、100万的房贷,30年总共需要支付的利息是多少?

2、100万的现金,30年如果全部理财的利息是多少?

结论:如果购房者房贷利息大于资金理财的利息,那肯定是提前还款;如果购房者理财利息大于房贷利息,那肯定是越迟还款越好。

下面,冷眼详细解答一下这个算术题。

一、100万房贷,30年总共需要支付利息81-101万。

首先我们先计算一下100万房贷总共需要支付多少利息。目前房贷的基准利率是4.9%,但是目前各个城市的实际房贷利息都会上浮10%-20%,因此我们先按照上浮10%利率(5.39%)进行保守的估算30年总共支付的利息。

目前中国房贷的还款方式一共有两种,分别为等额本息、等额本金两种贷款方式。这两种还贷方式利息存在巨大的差别,因此我将分别进行测算,推算出100万房贷最终需要支付的利息。

1、等额本息还款法:100万房贷,30年需要支付利息101万

100万等额本息方式计算明细

如上图所示:按照等额本息还款法进行保守测算:购房者申请房贷100万,贷款时间是30年,房贷利息上浮10%是5.39%,最终测算出购房者30年需要总共偿还利息101万。

2、等额本金还款法:100万房贷,30年需要支付利息81万。

100万等额本金方式计算明细

如上图所示:按照等额本金还款法进行保守测算:购房者申请房贷100万,贷款时间是30年,房贷利息上浮10%是5.39%,最终测算出购房者30年需要总共偿还利息81万。

二、100万理财,30年总共赚取利息184-275万

目前市场上的理财方式多种多样,为了保证结果的正确,高风险的理财方式(股票、基金、信托)将被排除,因为有可能损失本金。我只通过风险较低的银行存款和银行理财进行测算,看看最终100万在30年中,能赚取多少利息。

1、银行五年期存款:100万通过银行五年定存理财,30年之后利息184万。

各家银行定期存款利息明细 图片来源:融360

银行存款是目前中国最保险的理财方式,根本不可能亏损本金。虽然目前已经出台银行破产法,但是规定银行如果破产,也必须赔偿每个储户50万的存款,这笔钱由保险公司出,所以就算银行无力支付这笔资金也不需要担心。购房者只要把100万现金分别购买两家银行的定期存款就可以了,因为每家银行赔偿上限正好覆盖了购房者的本金。

但正因为银行的风险低,因此利率也是各种理财产品中最低的。如上图所说:各家银行五年期的存款利率在3.0%-4.1%之间徘徊,我们保守测算,按照平均的年均3.8%利率进行测算:

100万银行五年期定存利息明细表

因为银行定期存款最多只能存五年,因此我们按照每五年购买一次定期存款进行计算,每次存款都把前期利息和本金一起算成本金进行测算。按照目前银行平均利率3.8%进行测算:100万购买银行五年定期存款进行理财,30年之后最终获得184.3万利息

2、银行理财:100万通过银行理财,30年之后利息275万。

2019年9月各大银行理财排行榜

银行理财的方式理论上是可能损失本金的,但是实际操作过程中损失本金的可能性也是非常低,最有可能的就是损失利息。利率是目前银行各种产品中最高的,也是低风险理财方式中最高的。

如上图所示:各家银行的理财产品的利率排名,基本上在4.35%-5.2%之间,为了推测结果的准确性,我们依然按照平均利率4.5%进行测算,最终30年能获得多少利息。

100万银行理财利息明细表

银行理财和定期存款不同,最多只有一年期的。因此我们按照一年买一次理财产品进行测算。每一年存款都把前期利息算进本金里,重新计算利息。按照目前银行理财平均利率4.5%进行测算:100万购买银行理财,30年之后最终获得274.53万利息

大家可能还会对测算结果有疑问,为什么房贷利率高于银行理财利率,最终利息却远远低于理财利息。这是由于房贷是逐月返还的,每月偿还的本金部分,后期的利息就免除了,并没有按照100万全额收取利息。

结论:理财利息收入远远大于房贷利息支出,建议购房者千万不要提前还款。

1、100万房贷,30年总共需要支付利息81-101万。

2、100万理财,30年总共赚取利息184-275万

通过上面的详细测算,我们可以发现理财利息收入是远远大于房贷支出的,因此购房者不应该提前还款,应该把现金留在自己收入,积极投资理财,不但能覆盖房贷利息,还能保持充足的资金,万一家庭发生急需用钱的情况,不必惊慌。

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