房地产企业纳税筹划方法分析

郑晓

（青岛理工大学，山东 青岛 266520）

【摘要】由于国家税收政策的变化，对企业的税赋产生重大影响。“营改增”更是对房地产公司税收产生了巨大的影响，如何在新政策下合理的筹划，是每个企业关注的问题，筹划不当会对企业造成损失，影响公司的经济利益。因此，本文主要探讨了房地产企业纳税筹划的方法，为企业合理科学的纳税做一个参考。

【关键词】营改增 房地产 纳税筹划

我国税收改革影响着各行各业的发展，自2016年5月开始实施营改增已将近一年的时间，房地产企业由征收营业税改征增值税，这一政策的颁布，在整体上为各行各业减轻了税赋，也有很多公司不够了解新政策导致税收筹划不合理，造成损失。所以，财务人员应结合公司的实际情况，根据新的税收政策进行合理的纳税筹划，为企业的发展做出贡献。

一、房地产纳税变化分析

营改增对房地产企业的影响巨大，由征收营业税改为增值税，因此，对房地产企业的方方面面造成影响，经营方式、发票的管理、供应商的选择、合同的签订都需要企业重新考量。

（一）税率变化

营业税实行的5%的税率，而改征增值税后，“营改增”之前的老项目实行5%的征收率，营改增之后的新项目必须按11%税率缴纳增值税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。有增值的部分征税，没有增值不征税。

（二）供应商选择影响

由于增值税抵扣的特殊性，且材料等成本占据较大比重，房地产在选择材料供应商时，会考虑供应商的条件，是否能够提供增值税发票，因此，对于小规模纳税人和没有开票资格的个体工商户，房地产企业可能会放弃选择合作。

（三）企业流程管理影响

税收政策额的不断变化，影响着企业的税收情况，以往很多企业对财务不够重视，没有做到事前管理，“营改增”后，如果企业经营不能与财务协调，势必会造成损失，例如，合同的签订审批，需要财务把控发票等方面的条款。因此，只有合理的企业流程，才能在不断变化中保持良好的竞争优势，企业要不断对经营流程进行优化，规范管理，获得长远的发展。

（四）发票的影响

“营改增”前，发票对于房地产公司的作用仅仅是记账的凭证，企业的财务人员对发票的管理没有严格的要求，增值税政策下，发票的取得和开具都值得关注，通过发票的合理筹划可以为企业获取更多利益，减少不必要的损失。

二、纳税筹划方法

充分合理的运用税收政策，对房地产企业进行纳税筹划，使企业能够健康的发展是每个公司的目标。

（一）重视发票的管理

营改增后，房地产企业可能存在新项目和老项目同时进行的局面，由于老项目按5%的征收率进行纳税，增值税进项税不得抵扣，新项目按11%税率征收，采购货物或劳务的进项税额允许抵扣，很多公司财务会忽视这一点，并不关注发票取得的情况，比如固定资产的采购，可能目前固定资产放在老项目使用，进项税不能抵扣，但若是老项目结束后，固定资产转移到新项目使用，这时固定资产的进项税是可以抵扣的。所以，在这种情况下，公司应尽量索要增值税专用发票。另外，增值税发票除餐饮费不能抵扣，其他都可抵扣进项税。所以，新项目要严格把控发票的取得情况，防止发票的管理不善，造成企业的损失。

（二）开发模式筹划

目前房地产企业大部分开发产品为毛坯房，由于目前国家政策的规定和人们生活节奏紧张，很多人愿意选择精装房。在“营改增”后，政策规定建筑安装成本的进项税额能够抵扣，房地产企业可以利用这一点，由建造毛坯房转变为精装房，增加建造成本，获得更多的进项税抵扣来源，同时，由于规模效应，降低装修成本的同时，可以提高售价，在此基础上增大了公司的利润。

（三）签订合同环节筹划

房地产企业与建筑公司之间的合同管理也要加强。对于总包合同，由于包括设计、采购、规划、建造、安装等环节，设计适用税率6%，施工建造类的11%，采购类适用税率17%，每个环节的适用税率不同，应进行分开处理，否则会适用从高计征。

另外，房地产公司与建筑方签订合同时要注意，对发票的要求要在合同中注明，防止建筑公司按简易征收核算开具3%的增值税专用发票，这样比11%的税率少了8%的抵扣额，增加了房地产企业的税收负担。

（四）供应商选择筹划

实行增值税后，发票的取得至关重要，不再是营业税时代单纯的记账凭证，还是增值税的抵扣单据。所以，对于供应商的选择方面，是选择一般纳税人还是小规模纳税人，需要财务的把握，在小规模代开增值税专用发票的情况下，例如：一般纳税人报价X，小规模纳税人报价Y，销项税为Z，考虑城建税及附加的情况下，假设从一般纳税人和小规模纳税人购买的所有成本相同，即为：X+(Z-X* 0.17/1.17)*(1+7%+3%)=Y+(Z-Y*0.03/1.03)*(1+7%+3%)，得到Y/X=0.87，小规模的报价是一般纳税人的87%，对企业的税赋影响相同。如果小规模供应商不能开具增值税专用发票，则X+(Z-X*0. 17/1.17)*(1+7%+3%)=Y+(Z-0)*(1+7%+3%)，得到Y/X=0.84即小规模的报价是纳税人报价的84%，才能持平。所以企业财务人员对供应商的选择上应作出衡量。

三、结束语

“营改增”的实施给企业带来了机遇和调整，如何合理的进行管理，是每个企业艰巨的任务。由于房地产企业开发周期长的特点，营改增对企业带来的影响尚未显露，企业的财务人员应当提高自身的业务水平和综合素质，充分学习国家的税收政策，结合企业的实际情况，规范经营管理模式，根据政策的变化对企业的各项工作作出相应的调整，合理的进行税收筹划，依法纳税。保证营改增顺利进行的同时，促进房地产的健康的发展。

参考文献：

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[2]金秋萍.房地产企业利用税率进行纳税筹划及实例解析[J].税收征纳，2017（02）.

[3]张歆雅.营改增对房地产企业税负的影响研究[J].现代经济信息，2017（01）.

作者简介：郑晓（1990-），女，汉族，山东临沂人，青岛理工大学商学院在读硕士研究生，研究方向：财务管理。