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东西北吹,趁着土拍打了些鸡血,在舞池里雅兴十足,狂欢停不下来。
唯有南区,低头疯狂的卖着房子,卖成了销冠,但他在土地市场,仍然显得落寞了一丢丢...
很多南面的朋友一直想不通,
为什么水土楼板价能6500?我才6000!
为什么鹿角都7000了,我才6000!
为什么西永7500了,我才6000!
为什么回兴都11000了,我才6000!!!
为什么?
为什么?
因为,巴南的好戏,被他自己留在了后面!
许多人问我,南面是不是不行了?
是不是该放弃巴南?放弃巴滨路、龙洲湾、李家沱花溪?
还记得我说的话吗?
在重庆这个8D都市,选盘远比选区关键,我在巴南买过房子,弱市的情形下,3年多翻倍,跑赢当时其他区很多楼盘。
最近我找几个机会,分别讲讲巴南的区域机会,今天说巴滨路。
巴滨路,其实,有暴击机会!
他只需要做到一点,那就是商业!建成牛逼的滨江商业!
1
重庆的滨江商业,多,但精彩的少!
重庆的江岸线很长,滨江商业有土壤百花齐放。
但理想很丰满,现实太骨感。受限于山城的特殊地貌,两边的地岸,普遍存在几个硬伤:
(1)腹地纵深短,高差大
我们不能像上海、武汉那样,两江边有大量的平原地形让你自由发挥。
在重庆,大部分江岸线旁边,就够塞得下一条双向4-6车道的马路,其余的,只能靠自家技艺,去断崖上发挥。
难度大+地势不利。造成了滨江路的普遍存在一个单向线性发展的问题:被陡峭的山壁阻隔,只有一条狭长的区域,像一个孤立的地块,资源配套很难集中!
(2)滨江快速路环伺
正所谓条条滨江大马路,汽车开的比谁都快!
最初的滨江路,是为了疏导交通,所以快速路多,休闲空间少,功能性设计如此,这与商业需要的“慢+停留”,多多少少有那么点相反的意思。
(3)公共交通薄弱
通勤方式单一,这点相信大家深有体会。
之前的大部分的滨江出行,要么靠等只有1条线路,30分钟发一班车的公交,要么靠自驾。
最近几年,部分滨江段才稍稍有所改善。
再加上路面难扩宽,随着车流量增加,当高峰时段,滨江路就会出现拥堵!
这对滨江商业的人气形成,也是伤害!
数来数去,在重庆真正做成功的滨江商业体,比较典型的,就是这么几个:
长嘉汇:成了景区级的大型商业体。还有ZF背书,旅游观光就能输送大量客流
鎏嘉码头:纵深好+地势缓+周边居民多,成了北滨路餐饮娱乐新地标
洪崖洞:苦等10来年,傍着解放碑和“千与千寻”、靠着抖音,红遍全国!
(除此之外还有,不一一举例了)
用“天时地利人和”来形容他们,很是贴切。
依靠着独有的滨江格调,周边居民的幸福感和房价都趁机提升了一把:
累了看看江景,下楼就有逛的地方,休闲、消费、餐饮等都能在家门口,“生活质感”爆棚;
成功的商业=高人流聚集。人多了,配套会很快跟上,配套完善了,区域会迅速成熟;
滨江成熟商业上的住房,价格往往比较高!
巴滨,急需的其实就是商业!
他当然也有这个潜质。
2
巴滨路商业的重要性
为什么要强调商业?
首先,巴滨路作为主城区域难得的成片滨江土地,也是几大滨江路里最后开发的一条。它的定位是高起点,是巴南形象代言,是南区的高品质生活区。
而巴滨路,也最有可能率先承接起巴南本身、九龙坡、大渡口、南岸,甚至渝中的改善型外溢需求!
然而要做到并且做好这点,并不容易。
1)得有让人满意的高品质住房
2)得有很棒的生态环境
3)得有足够的配套设施
总之,巴滨,最关键就在于“引流”。
他的先天条件好,如今品质住房也越来越多,但要人们搬过来,关键在配套...
巴滨路与北滨路、南滨路、嘉滨路等相比,最大的特点,就是地势相对缓和。长江宽阔,两侧舒缓,属于天生气质难自弃型。
而且,临江一侧,政府早些年就开始搭建供人们娱乐休闲、慢跑散步垂钓的滨江公园!一到周末,车位难求。
太阳好的时候,北面中央公园,南面巴滨路,一定是人气最旺的地方。
后来,《重庆“两江四岸”治理方案》出炉,巴滨路开始了大规模的风貌改造工程。
首先,是“治面”。
老巴南人应该都知道,之前夜晚的巴滨路公园,还有烧烤、啤酒摊。现在,全部取缔!
再铺上重庆首个临江自行车道和10公里的滨江樱花大道,再加上一些规划的滨江公园绿地。
巴南zf的态度不难猜:想在城市里面亲近大自然?就来巴滨吧!
其次,是“治本”。
如果巴滨路最终能根据通勤和旅游需求,把有轨电车落实下来,那么再加上地铁5A线路,巴滨的公共交通会有质的改变!
对巴滨路来说,天时+地利都有,而商业就是“人和”的东风,关键是东风!
这一点上,巴滨的优势在于:
1)地势平缓,平地纵深大,可塑性很强;
2)有大量的新规划品质小区,全是大开发商打造,人口基数足够,成熟周期大约在3-5年;
3)有多个滨江公园,成为“节点”,适合人们停留!
4)巴滨路已经有了成功的例子。比如最近刚开街的西流坨小镇。
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人气还不错!但还不够!
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巴滨商业的关键点
其一,当然还是人气的形成。
如图。巴滨路,要做的,应该是吸附这几个区域临近的居民。
巴滨的新住民
李家沱老城+巴南腹地的原住民
旧改待整顿的九龙坡半岛
临近的邻居南岸
升级转型中的大渡口
如果巴滨能成为“网红级”商业区域,那么,无论是通勤距离、消费体验,巴滨都会是他们的重点选择之一...
这部分人流量,根据各区域人口粗算,能在100-150W人口!
其二,强力的商业IP出现!
李家沱乃至整个大南区,目前都没有一个明星级旗舰的商业坐标。
说句露骨一点的话,目前巴滨仅仅只有万达像点样子!
据说大南区众多对品质有追求的消费者,都是去时代天街逛了!
其实,巴滨路的开发商,也深知巴滨的机遇与风险。假如没有充分的生活配套,巴滨就会是住不进去的海市蜃楼。
所以,龙湖、爱普、融汇、珠江,都在滨江商业上下足了功夫。
我专门对龙湖滨江商业进行了观察。
因为龙湖在重庆有几个旗舰级的商业天街,而春江天镜项目内,也有超过20万方规模的商业综合体。
这给人很大的想象空间。
巴滨路的龙湖商业,应该是介于时代天街和源著天街之间。
因为他本质上是依托一个大型住宅楼盘衍生出来的,首先服务于社区,但从规模和地理位置上看,又是能辐射周边很大范围的综合性商业。
在前一段时间的发布会,龙湖公布了他的具体名字“長江時代”。很大气。
规划上看
春江天镜是龙湖首个重仓南区的项目,于情于理,他肯定是要做一个标杆项目。
所以,龙湖的杀手锏之一--商业,必须来!
体量还不小!
据说他专门请来了规划太古里商业的顾问公司+时代天街的设计公司,来共同打造。并将商业的三种设计方案在网上征集意见。
其中的一种方案
看网上的评选,大家比较倾向的是这种“生态融合风”,吊脚楼感觉+西式柱廊是亮点。
既看江,又很符合重庆文化,很有感觉!
亮点所在
从观音桥北城天街,到大坪时代天街,再到沙坪坝的TOD,龙湖商业在重庆的号召力很强。大家都比较认。
長江時代与这些都有不同,他的亮点在于:
龙湖会对很多商业自持五年!这说明他很有信心
龙湖首个滨江商业综合体,设计非常新颖,坡地、大纵深,很特别
当包括电影院、超市、体验店等品牌商家来到巴滨路,南区独一份,肯定会成为“逛街打卡点”
(龙湖·春江天镜 总体效果图)
在重庆,有一个很有意思的现象。
有品牌商业配套的住房,一般都要比没有的贵上小几千。比如龙湖源著,周边小区15000+/平,它卖20000+/平。(建筑面积单价,参考安居客,仅用作举例)
根本原因在于,繁华的商业配套,会对步行辐射范围内的房屋带来价值提升!
就像春江天镜的住宅,主推的观江大平层,最近卖得相当好!
(大平层效果图)
除了观江效果好之外,大体量的滨江商业,才是他的核心价值!
相当于是叠加了滨江资源+高品质住宅+商业综合体价值,龙湖这种楼盘,一般涨势都不错
而对于巴滨路,龙湖和其他几家开发商,一定都很清楚,在商业层面上,他们不是竞争的关系,而是一个战壕的兄弟。
因为,巴滨路的大机会,就在于商业!
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