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回到正题：今年9月，位于河西区叠彩道上的宾西路5号项目正式开盘，编者也曾在第一时间进行过剧透。不过当时写得比较早，只对整体规划做了解读，更多产品信息并未释放，尤其是户型。今天，就来好好地拆解一下宾西路5号这款明星户型。
本文转载自冷眼观楼；由库哥整合。
随着几个高端新盘的入市，今年姜Sir也推介过了好几款170㎡以上的大户型。
不过，前几天和一位天津天友建筑设计院的建筑师朋友聊天，他却从专业角度对姜Sir之前的一些观点提出了质疑。
他说，现在最流行的大开间、短进深布局，确实可以带来非常好的居住舒适度，但大多应用在160㎡以下的中小户型里。
相反，从他们专业设计者的角度，如果将这种逻辑照搬到大户型豪宅上，就会缺少一种空间的纵深感。
“170㎡以上的豪宅应该追求那种深宅大院的感觉。”他说，“每个空间都相对独立、私密、完整，组合起来才会有丰富的变化。”
对比之下，他不喜欢那种大面宽、短进深的大户型，主要是感觉太像大学宿舍了——中间一条走廊，两边串起房间，非常无趣。
“看了很多户型和样板间，感觉170㎡以上面积的进深，需要有三个层次才能体现豪宅的纵深感和空间的独立私密感。”
提出这位朋友的观点，并不代表姜Sir完全认同，只是希望给大家多一个角度思考。
当然，萝卜白菜各有所爱，他也认为户型本身就没有绝对的对错，每个人都有自己的理解，不存在完美的户型。
但无论如何，目前市场中能称得上精品的大户型产品本就不多，一定程度上也抑制了高净值人群升级居住的欲望。
实际上，大户型想设计好并非易事，需要结合业主的生活场景进行定制，尺度松弛有度，功能性、舒适度、礼仪感缺一不可。
天友建筑师朋友的观点，也让姜Sir想起2016年去上海踩盘时看过的一套高层大平层户型，建筑面积约298㎡两梯一户，五室三厅二厨四卫。
不仅功能分区明晰，而且丰富的精装体系和强大的储物功能，几乎把高端业主日常生活中的所有痛点全部想到并加以解决了。
今年9月，位于河西区叠彩道上的宾西路5号项目正式开盘，姜Sir也曾在第一时间进行过剧透。
除了建筑面积约145㎡的高层三居外，洋房户型包括约150㎡、180㎡、185㎡的三居和约225㎡的四居。
其中最大的一款——建筑面积约225㎡的四室三厅三卫，已经和前面举例的大平层很类似。
今天，姜Sir就来好好地拆解一下宾西路5号这款明星户型。▼
宾西路5号这款户型只有7套房源，位于社区内5号楼洋房的东端，独占一个单元门。每层只有一户业主，七户业主共享一部电梯、一部楼梯。
配合刷卡电梯、楼宇入口的人脸识别门禁等安保系统，可以极大地保证每层住户的居住私密度。每层的电梯前室，也相当于赠送给住户的独享空间。
从整个单元的平面布局上看，交通核位于中部偏北，整个户型围绕布置，尽最大可能把南向面宽留给业主。
户型整体开间约17.6米，进深约12.8米，开间进深比约1.375：1。从居住舒适度上，这个比例既有足够南向面宽保证采光，又有相应进深保证空间层次。
尤其是约17.6米的南向面宽，包含了三个卧室以及客厅、休闲厅，相当于五个开间朝南，很好地保证了居住舒适度。
约225㎡的建筑面积，如以玄关为界，厨房、餐厅、客厅、多功能厅、客卫、储藏间、家政间等集中布置在外侧，四间卧室与套卫等集中在内侧。
如此，在一套大平层中也打造出“深宅大院”般的感觉，公共空间与私密空间天然分隔，动静互不干扰。▼
从每户独享的电梯前室入户后，是一个私密的独立玄关。大门对面的景墙，如同传统四合院的影壁，遮挡视线，引导动线进入室内。
从玄关右拐，来到整个户型的“交通枢纽”——左拐是宽敞的客厅、餐厅，右拐可前往户型更深处的各个卧室。
公共区域内，依靠宽敞的空间构成多组“洄游动线”，令空间更加充满变化。私密区域内，一条单程动线连通各个卧室，保证足够的安静与私密感。
整套户型的内部动线曲折逶迤，人在其中穿行、转折，能感受到更大的空间纵深，也保证了豪宅应有的神秘感。▼
而且，宾西路5号这款洋房大户型，在收纳空间的预留方面考虑得也比较周到。
像玄关、家政间、中西厨、储藏间、卧室、卫生间等各个独立空间，都预留了收纳柜摆放的位置。配合整体精装设计，令室内空间更加规整。▼
以往很多大户型，只是单纯追求尺度的阔绰，但在很多细节方面的考虑并不周到。
相比之下，宾西路5号这款约225㎡洋房户型，在空间感、功能性、居住尺度、仪式感与身份彰显等层面，实现了比较好的一种平衡。
整套户型，以门前玄关为中心，分为外侧的公共区域内侧的私密区。
门口强调归家礼仪感，并预设了充足的实用家政功能区；中厨、西厨、餐厅、客厅及多功能厅组成的一体化“LDK”空间，满足家庭休闲娱乐与社交的一切想象；
四间卧室更靠内侧，更加私密安静；三个卫生间分别布置，构成使用上的三套房设计。▼
首先我们来看看入口：
❶独立玄关不仅体现了归家礼仪，同时起到遮挡门前视线、引导动线的作用。入户门对面的墙垛内，正好预留了一体化鞋柜的放置空间。
❷家政间带窗，预设了燃气热水器、软水机等设备，预留了洗衣机位，而且还有一侧面墙的储物柜。新收的快递、外出买的各类家政用品，一进门拐个弯就能物归其位，非常方便。
❸储藏间非常实用，从整体动线上看，正好位于户型中央。不仅像电风扇、加湿器、凉席、婴儿推车这样的大件物品能轻松放置其中，现在回家后脱下的羽绒服、大衣也都能顺道挂在里面。
❹客卫不仅满足公共空间人员的使用，而且开门更靠近南向客卧，更方便居住者。▼
❶中厨 ❷西厨是“Kitchen”，❸餐厅是“Dining Room”，❹客厅是“Living Room”。三者组合在一起，就是“LDK”，日本表达房屋格局的一种说法。
“LDK”一体化，也就是将客厅、餐厅和厨房打通并融为一体，有效扩大视线范围及活动空间，优化日常生活方式。
宾西路5号的这款户型，采取的是“边厅”设计，南北“一”字贯通，厨、餐、客同为约4.6米宽，加上客厅背面一个小小的❺多功能厅，整个公共空间将近66㎡。▼
想象一下这个超级客厅未来的生活场景。
妈妈在厨房里准备晚餐，6米多长的操作台，各种嵌入式厨电，宽敞的尺度、充足的采光，令做饭时的心情都能愉悦很多。
爸爸在西厨区帮爱人打下手，充足的储物空间令家中更整洁。从中厨接过装盘的菜品，一转身就摆上超大的餐桌。
爷爷奶奶坐在舒服的沙发上喝着茶水聊着天，一边照看着在中间地毯上爬来爬去的小宝；上小学的大宝则在沙发背后休闲厅的茶台上写作业。
客厅，已经不再是“会客之厅”，而是在同一空间呼吸相同空气的全家聚集之处。即使你什么都不做，只是全家人待在一起，这种亲密感也是幸福的。▼
最里侧的三间南向卧室，❷次卧、❸主卧都是自带卫生间，❶客卧虽然不带卫浴，但门口就是客卫，也形成了事实上的套房，使用起来十分方便。
主卧开间约4.1米，加上衣帽间、主卫的面积约有35㎡。其中主卫包含浴缸、淋浴、马桶、洗面盆四件套，且马桶间与淋浴房都是独立分离，达到五星级酒店水准。▼
由于宾西路5号本身是一个收购项目，建筑规划无法修改，因此室内精装设计对基础户型起到了很大的优化作用。
先确定好客户的生活需求、室内动线、各种功能分区，再由建筑设计师以此确定室内结构位置，最终确定户型布局。
因此，我们仔细看宾西路5号户型图不难发现，所有的上下水管道、排风烟道、煤气管道，所有的门窗、梁柱，统统都被设计在最不占用空间的角落里。
整体上，宾西路5号的精装风格更偏向酒店，色彩沉稳温馨，造型简洁大气。设计师并不炫技，而是尽力从客户角度出发，追求实用性，在细节处尽力满足每项琐碎的生活需求。
玄关、客厅、餐厅等公共区域地面铺贴了云多拉灰大理石，墙面采取大面积米色壁纸搭配局部木饰面的组合，电视背景墙铺贴了仿石材瓷砖。
客餐厅的吊顶很简约，斜切角斜坡的边缘以深色金属条勾勒出细节，双灯池结构天然区分开客厅与餐厅的空间。▼
厨房地面同为大理石，墙面则是仿石材瓷砖以方便清洁。
橱柜以白色烤漆为主要材质，整洁美观大气。配备了意大利名牌SMEG或同档品牌的抽油烟机、灶具、嵌入式蒸烤一体机、嵌入式冰箱，摩恩或同档品牌的大单盆和抽拉水龙头。
橱柜下方配置了3M或同档品牌的前置反冲洗过滤器、反渗透式直饮水机，保证一家人的用水安全。▼
卧室地面采用了实木复合地板；户内门均为实木复合门，颜色与墙面木饰面、室内柜体相统一；墙面铺贴壁纸；主卧床头局部采用造型背景墙。
地板与石材均采用窄窄的“Z”字形金属压条收边，美观简洁、便于清洁。▼
卫生间墙面、地面均为仿石材瓷砖；毛巾杆、置物架、地漏等五金件均为摩恩或同档品牌；玻璃淋浴屏为朗斯或同档品牌，均为无框玻璃到顶。
主卫配置了TOTO或同档品牌智能马桶，次卫、客卫则是唯宝或同档品牌坐便。所有卫生间均为唯宝或同档品牌台盆、汉斯格雅或同档品牌花洒及龙头。▼
而且，整个宾西路5号的公区也采取了较为高标准的装修。
比如，地库入口局部金色金属格栅吊顶，同材质、同颜色的玻璃大门，瓷砖墙面。配合明亮的灯光，给业主营造一个温馨的归家第一印象。
门口角落里还摆放着垃圾桶，业主下楼出门时可以顺手扔掉垃圾。手推车则方便业主搬运物品。▼
洋房的首层归家大堂采取两层挑空，按照星级酒店标准进行装修，气派豪华、明亮宽敞。地下车库归家大堂则采取了同样材质的地面、墙面装修标准。▼
地下及标准层电梯厅的墙面、地面，分别采用了木饰面及灰色仿石瓷砖，与室内精装风格一脉相承。局部的LED灯带照明，柔和温馨，进一步凸显归家前的私密感。
对于当下的天津楼市，姜Sir总结为：“罐里养王八，越养越抽抽。”
弱势环境中，大家必须去攻打刚需市场。甚至很多位置不错、应该走高端改善路线的项目，也跌进了一个陷阱：
市场太弱→控制总价→降标减配→产品保守→改善看不上刚需买不起→销售停滞
现在，市场中太多的项目，不够便宜也不够好，更不敢太贵，折中的产品没有创造出新的需求，于是只能在红海里被成本更低的竞品围歼。
是天津缺少高端改善需求吗？
当然不是！
仅姜Sir这里，就经常能接到很多粉丝提问，预算在500万以上。
但这部分客户基本都是升级居住，卖旧买新。想打动他们，又是相当之难。
尤其是目前二手房普遍跌价，你的产品如何能足够打动我，才可以让我不惜大幅降价卖掉老房、筹措资金和房票再出手？
今年9月以来，一系列沉寂许久的重磅项目终于开始纷纷入市，对之前长期被压抑的高端改善需求而言，的确增加了更多的机会。
据中指研究院数据显示，9、10月天津楼市单价5万以上的高端住宅成交排名中，宾西路5号签约41套，位列第一。
在这种市场环境下，宾西路5号能取得这样的成绩实属难得，也是给到了一众高端项目以信心——市场需求仍在，只看你自己能否匹配地段、产品和价格之间的平衡，最终打动客户。
更何况，今年市区土地出让量极少，不足整体的1%。像新梅江U型地块、侯台风景区等几个“天资聪慧”的地块，最后都延期了。
这也意味着，今后高端改善客户所能挑选的项目并不会有大幅增加，基本上还会以今年新入市的这几个新盘为主。
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