抵押，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人（抵押人）不转移财产的占有，将该财产（抵押财产）抵押给债权人（抵押权人），当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产通过折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
抵押物处置的业务流程
行使抵押权的条件
《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）和《中华人民共和国担保法》（以下简称“《担保法》”）规定了当事人行使抵押权的条件：抵押权人与抵押人可以约定实现抵押权的情形，如当事人之间未约定实现抵押权的情形的，则当债务人不履行到期债务时，债权人可以行使抵押权。
行使抵押权的方式
《物权法》和《担保法》规定抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，所谓优先受偿是相对于无担保的普通债权人。
当不动产抵押物同时抵押给多个债权人时，在先登记的抵押权人应先于后登记的抵押权人受偿，若发生后登记抵押权人债权先到期情形的，后登记债权人有权先行要求处置，但只能就抵押物价值超出在先抵押担保债权的部分受偿。
实现抵押权的方式
《物权法》第和《担保法》规定的实现抵押权的方式有折价、拍卖和变卖三种。
（1）折价
法律允许抵押人和抵押权人在债务履行期届满后协议以抵押物折价抵偿债务。如果不损害其他债权人的利益，以抵押物折价抵债可以充分体现民事法律关系中的当事人意思自治的原则，便于债权人更好地实现债权。
不同于法律禁止的流质契约（流质指抵押合同中约定抵押物的所有权在债务未受清偿时直接转移给抵押权人），《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第57条明确规定了含有流质契约的内容无效，但流质契约内容无效并不影响抵押合同其他部分内容的效力。
折价是抵押人和抵押权人在债务履行期届满后，按抵押物的性状、参照市场价格，协商把抵押物折价归抵押权人所有，债权人对抵押物价格与债权之间的差额多退少补。需要注意的是，折价处置抵押物可能会导致不公平的后果，影响其他债权人的利益，其他债权人认为折价协议有失公允的，可以请求撤销。
（2）拍卖
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并且应当委托具有相应资质的评估机构评估；
拍卖保留价应由人民法院参照评估价确定，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%；
对于不动产，连续三次降价拍卖都流拍的，法院应当在第三次流拍之后再进行一次变卖，但是变卖的价格应当以第三次流拍的保留价为依据。
拍卖通过引入竞争机制，既能保证抵押物价值的充分实现，抵押权人也可以作为竞拍人参与到竞买中，兼具公平性和快速变现的优点，实践中是法院优先采取的变价处理方式。
（3）变卖
“变卖”的关键在一个“变”字，即将抵押物变成现金。当事人协议进行变卖的，其性质与协议折价相似，却没有协议折价的弊端。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采用拍卖的方式，如果当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。
变卖应建立在抵押权人与抵押人协商一致的前提下，如果法院在强制实现抵押权时，无法通过拍卖方式对抵押物变价的，也可由法院主持对抵押物进行变卖，此种方式最为省时省力。
抵押物的查封
多个法院对同一抵押物先后查封的，最先查封的法院为正式查封，之后为轮候查封，如果正式查封法院解除查封，那么最先的轮候查封转为正式查封。在执行阶段，正式查封法院若对抵押物进行全部处置的，排列在后的轮候查封将自动失效；若为部分处置的，对剩余部分，后续的轮候查封转为正式查封。
抵押权实现的障碍
根据法律规定，抵押物经多轮法院查封时，已经设定抵押的财产因涉诉或涉及仲裁程序被法院采取查封、扣押等财产保全或执行措施的，不影响抵押权人对抵押物的优先受偿权。但当债务人负债较多，抵押物被其他债权人申请法院多轮查封时，将会大大增加抵押物的处置时间和成本。
抵押人拖延处置时间
当逾期贷款进入诉讼和强制执行程序时，抵押人往往不配合处置或处于失联状态，部分抵押人甚至为债权人实现抵押权制造各种障碍，如：
授意他人依据虚假的债权文书向法院起诉并查封抵押物；
怠于行使债权或恶意拖延诉讼进程；
与他人达成还款协议，约定较长的还款期限，同时约定还款协议未履行完毕前不得解除抵押物的查封，从而使得抵押权人无法顺利实现抵押权。
信息不对称导致抵押物灭失
由于抵押权人无法全盘掌握债务人的债务、涉诉或被执行情况，实践中可能发生首封法院（尤其是异地首封法院）已经将被查封的抵押物处置完毕，而享有优先受偿权的抵押权人其管辖法院轮候查封且未能及时掌握上述情况，从而导致抵押物灭失。
房地分离抵押，抵押办理不规范
根据《物权法》第182条中“房随地走、地随房走”的房地一并抵押原则，即以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。“建筑物占用范围内的建设用地使用权”，是指依据规划，建筑物所占用的土地之上的建设用地使用权，具体而言：
（1）如果以整栋房屋抵押，就是指该房屋“实际”占地上的建设用地使用权；
（2）如果以区分所有的建筑物抵押，则是指该建筑物所占的相应比例的建设用地使用权。
实践中，由于部分地区土地证和房产证分离，一些抵押人将土地证和房产证分别抵押给不同的抵押权人，致使同一房地上出现多个抵押权人，这种情况下，仅依靠一个抵押权人无法推动处置，需与其他抵押权人合并处置。
法院执行阶段的处置困境
（1）多个抵押物登记在一个他项权证项下，登记部门不予分套解押
如借款人以多个抵押物同时设立抵押且抵押物位于同一个他项权证上，进入法院执行阶段后，部分地区不动产登记部门往往不支持单个解押，而是要求他项权证上的所有抵押物全部拍卖完成后才能一并办理解押。
（2）抵押物为唯一居所或抵押物中有人居住
抵押物为房产时，抵押人如果以该房产为其唯一居所为由抗辩执行，不论抵押人经济条件如何，法院往往不支持推动执行。
此外，法院在执行中，对有人居住的抵押房屋，不管是抵押人的其他债权人或是承租人，甚至是抵押房屋中存放有物品，法院也大多不愿推动执行拍卖。
司法拍卖中的处置障碍
（1）抵押物非首封导致银行贷款无法受偿
实践中，往往存在抵押物被多家执法机构查封的情况，如果抵押物被他人首封，即使抵押手续完备，抵押权人也不能独立推动司法拍卖，需要首封法院推动才能进行司法拍卖。
由于抵押物的评估价格与最终变现价格会存在一定差距，如果抵押物变价所得的款项在优先清偿抵押权人债权金额及强制执行费用后所剩无几，或根本无法满足首封法院债权的清偿要求的，首封债权人可能会怠于申请拍卖抵押物。
且即使首封债权人申请拍卖，法院也会因拍卖属于对债权清偿无实际利益的“无益拍卖”而不予启动拍卖程序，此时抵押权人只能与首封债权人达成协议，放弃部分债权份额的清偿，以平衡双方利益的方式推动抵押物变现。
2015年11月24日，江苏省高院执行局发布了《关于首查封普通债权法院与轮候查封优先债权执行法院之间处分查封房地产等相关问题的解答》，对上述执行僵局问题作出了一系列的解释说明，以使各方债权人的合法利益得到平等保护、从而提高司法执行效率。
2016年4月13日，最高人民法院发布了《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》，针对实践中普遍存在的“首先查封法院与优先债权执行法院查封财产处分权冲突”的问题，规定了执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结法院负责处分查封财产。
但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权，自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院尚未就该查封财产发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。
（2） 抵押物拍卖变现时，法院限定银行受偿范围
部分地区法院对担保范围的认定，仅限于在抵押权登记簿登记的范围内，对银行贷款的利息和实现债权的费用不予支持。
（3） 抵押物上附有租赁，给正常拍卖造成障碍
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，即“买卖不破租赁”。
如租赁合同发生在借款人在银行借款前，或租赁合同是经银行同意的，即使抵押物进行拍卖，此前的租赁合同仍然有效。实践中，不少抵押人为阻止抵押物处置，故意订立虚假的长期租赁合同。
（4）网络司法拍卖存在影响处置效率的情形
目前，法院为了加快抵押物的拍卖效率，扩大拍卖的受众面，越来越多的通过网络司法拍卖平台处置抵押物，如淘宝司法拍卖、京东司法拍卖等。
目前网络司法拍卖对拍卖的标的物要求很高，即使有零星瑕疵的抵押物暂时也无法上挂拍卖，从而使得一些抵押物的处置时间进一步延长。
阻碍抵押物处置的其他因素
（1） 社会稳定因素
进入法院执行阶段后，借款人住所地的区政府会发函至法院，以维护当地社会的稳定为名，要求对该企业诉讼案件进行集中、整体处理，并要求法院停止执行，迫于政府的压力，法院最终只能照办。
（2） 转让税费
我国对商业用房转让的税费高于民用住宅转让，这给商业用房的拍卖带来了一定的难度。目前，二手商业用房主要税种有：契税3%，营业税（差额的5.6%），个人所得税（差额的20%），印花税0.05%，土地增值税（差额的30%），高额转让税费往往导致商业性质的抵押物屡屡流拍。
相关法条
articles of law
《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国担保法》
第五十三条 债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十四条 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
（一） 抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第五十七条 当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。
债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。
- END -
联系客服
