小编前言：
什么是业主
要谈业主大会与业主委员会，首先要先了解什么是业主，《条例》第三章第十五条对业主的概念作了规定。
第十五条 房屋的所有权人为业主。尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情况之一的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务：
（一）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府征收决定等取得房屋所有权的人；
（二）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；
（三）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人；
（四）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人；
（五）法律法规规定的其他情形。
已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。
业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务，委托应当以书面形式提交。
业主的权利与义务
我们都知道业主大会、业主委员会是维护物业管理区域内业主的合法权益的。那么业主有何权利呢？由于权利与义务相互联系、不可分割，《条例》对业主的权利与义务都进行了明确。
第十六条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）提议召开并参加业主大会会议，提出制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则的建议；
（二）选举业主委员会成员，并享有选举权和被选举权；
（三）监督业主委员会工作，监督物业服务企业履行物业服务合同；
（四）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权、参与决定权和监督权；
（五）向业主委员会和物业服务企业提出建议；
（六）要求其他业主、物业使用人停止损害共同利益的行为；
（七）参与共同决定物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（八）法律、法规规定的其他权利。
第十七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务:
（一）遵守业主公约或者管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照有关规定交纳专项维修资金；
（五）遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定；
（六）按时交纳物业服务费用；
（七）法律、法规规定的其他义务。
业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。
为什么要成立业主大会与业主委员会
业主大会是代表业主利益，维护物业管理区域内全体业主合法权益，也是自我管理，自我监督的群众组织。业主大会对一个物业小区来说非常重要，它代表业主行使权利；业主委员会是业主大会的常设执行机构，主要负责业主大会的日常工作。无论是业主大会还是业主委员会都是维护业主权益的。
过去，由于业主大会成立的少，一些地方小区的业主的合法权益得不到有效维护，这是物业管理中矛盾纠纷比较多的原因之一。这次修改条例，在指导思想上，就一直把成立业主大会和业主委员会作为重点。依据《物权法》和国务院《物业管理条例》的规定，参考了兄弟省市的相关做法，用了大量的篇幅对对业主大会、业主委员会作出了较为完善的规定，目的只有一个，就是要维护广大业主的切身利益，实现业主的自我管理、自我服务、自我监督。
业主大会的职责
上文提到，业主大会代表业主行使业主权利。那么，它具体该如何行使业主权利呢？《条例》特赋予了业主大会一定的职能，确保业主权利得到保障。
第二十二条 业主大会履行下列职责：
（一）制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则；
（二）制定和修改业主大会会议表决规则；
（三）选举、罢免或者更换业主委员会成员；
（四）确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业；
（五）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（六）听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告；
（七）决定物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配；
（八）决定改建、重建建筑物及其附属设施；
（九）决定筹集和使用专项维修资金；
（十）决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，决定业主委员会成员补贴的来源、支付标准；
（十一）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（十二）决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第八、九项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
解读：
制定和修订业主公约。业主公约是物业区域内所有业主共同遵守的行为规范，业主大会制定业主公约，然后大家都履行，就维护好了小区的秩序。
选举罢免或者更换业主委员会成员。对负责日常工作的业主委员会成员，如果能够好好的为业主服务，业主大会就支持，如果不好好地为业主服务，有些甚至有贪污公共财产的问题，业主大会随时有权罢免或者撤销他们的职务。
确定物业管理方式，选聘和续聘物业服务企业。物业管理方式有两种。一种是自我管理、自行管理，一种是委托物业服务企业管理。这都是由业主大会来决定的。
所以业主大会管的都是大事，这些大事决定都代表了业主的利益，维护了业主的利益。
业主委员会的职责
业主委员会由业主大会会议依法选举产生，负责业主大会日常工作。按照《条例》，业主委员会有八项职责。
第三十条 业主委员会履行下列职责:
（一）执行业主大会决定和决议，维护业主合法权益；
（二）召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作；
（三）与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同；
（五）督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约；
（六）督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费，组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（七）配合街道办事处、乡镇人民政府、公安机关、社区居（村）民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作；
（八）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。
解读：
与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。选聘续聘物业企业是业主大会的权力，业主委员会负责业主大会日常工作，所以签订合同由业主委员会签字盖章。
及时了解业主、物业使用人对物业管理的意见和建议。这就是监督物业服务企业的工作。
监督业主、物业使用人遵守业主公约。业主公约是业主大会通过的，有些不按照业主公约来，业主委员会有权制止。
督促业主使用人按时交纳物业服务费。业主委员会也有监督业主按时交纳物业费的权力。
（以上部分解读内容来自新修《河南省物业管理条例》记者会）
了解了业主大会、业主委员会的职责，那么如何成立业主大会、业主委员会？须符合什么条件？明天我们继续共同学习！
《条例》的宣贯实施是一个长期持续的过程。在这个过程中，物业服务企业和业主都会面临很多问题，欢迎大家在下方留言，把您或者贵单位的问题和疑惑告诉我们，我们将选取一些有代表性的，邀请专家为您答疑解惑!
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