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随着春节的平稳过渡,各行各业都开始大显身手,努力地追回“失去的三年”。而其中最引人注目的,还是楼市,这个时候不少专家也不甘寂寞,纷纷进行市场预测。
日前,任泽平发布视频预测:如果三四月份中国房地产能够恢复,那肯定是苏州、合肥等几个城市;同时,他也提醒有几个城市的房子千万不能碰,包括郑州、福州等。
在任泽平看来,如果三四月份中国房地产能够恢复,那肯定是以下几个城市:苏州、合肥、深圳、成都、宁波、西安。同时他也提醒,有几个城市的房子不能碰,分别是:郑州、福州、天津、沈阳、重庆。
为此,任泽平还套用自己曾提出的理论:房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。
那么哪些城市人口流入最多呢,排名依次是:成都、杭州、武汉、西安、深圳,然后是长沙、苏州、广州、宁波、合肥、厦门以及南京。在他看来,人口流入的城市才会有潜力,才有作为资产配置的价值。
随后任泽平也说,这些也不一定准确,所以他们统计了另外一组数据:去化周期,也就是供需平衡的状况来判定,去化周期越长,那么房地产肯定越疲软。
根据他们的统计数据,去化周期短的城市分别有:苏州、合肥、西安、深圳、成都、宁波、南京。去化周期长的城市有:郑州、福州、天津、沈阳、重庆。
▎五区去化周期超19个月
根据福州官方数据显示,2022年,福州市五城区新建商品房销售58411套、面积386.47万平方米,其中住宅销售27610套、面积261.79万平方米。同比大幅下滑。这也意味着福州商品住宅库存去化周期略超2年。
而根据克而瑞统计数据,截至2022年底,福州五区住宅狭义库存去化周期19.2个月。因统计口径的差异,与乐居大数据中心监测数据有所差异,但仍然超过有关部门划定的12个月安全警戒线。
事实上,我们应该注意到,去化周期的增长,主要是以上一年的楼市去化作为参照,而2022年福州楼市销售数据却是近三年来最差的。
▎ 福州楼市板块分化明显
就整体来看,福州楼市的库存是偏大的,这也是任泽平提醒大家要注意的,毕竟,盲目购入,可能面临房子降价的风险。但是,任泽平没有说明白的是:福州有的板块房源价格就是坚挺。
这就是我们常说的:板块分化!
不知道大家是否有印象:2022年,福州楼市去化最快的几个楼盘,国贸天琴湾、建发朗云等,其价格似乎并不受市场多大影响。而根据克而瑞统计数据,2022年全年,大福州五区、连江、平潭房价同比是上涨的均有2%以上的涨幅,房价跌得最多的是永泰和闽侯,分别达到15%、13%。
板块分化是福州当下楼市重要特征。总体来看,福州中心城区、晋安区的东二环,以及仓山区金山板块价格是相对稳定的;越是城市中心越是热度不减,而比较偏地段常常“无人问津”,成为市场降价重灾区。
由此来看,福州房源去化周期长,主要是受前一年销售疲软影响;并不是福州的房子不能碰,而是在这样一个分化的市场下,怎么做更好的选择。
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