在信托做地产业务好几年了，接触了各式各样的房企，每家房企的特点风格都有差异，有的追求规模，有的追求利润，有的追求质量，有的高周转，有的慢工出细活，有的对成本抠的细，有的只要给钱，成本不是问题。
房地产行业是一个比较透明公开的行业，各家第三方机构，例如克尔瑞、中指数、清华大学房地产研究所、房地产协会等都会定期对房企进行测评，排名，但各家第三方机构选择的评价指标和维度不一样，排名也相差较大，且大部分注重规模的排名，一家房企内生质量如何，从哪些维度进行评价，可能各金融机构考虑的也不一样。
目前有代表性的金融机构主要是券商研究部门，当然他们做的业务主要是标准化发债业务，着重点在于对房企主体的分析上，但信托公司不仅仅要看主体，同时还得关注融资项目情况。
信托本质是一种项目贷款，券商债券业务本质是一种信用贷款业务，原则上信托有抵押，有担保，有股权质押，风险会比债券业务的风险低，但为何信托投资者收益率比债券的票面利率高很多？主要是因为债券是公募、信托是私募，债券一旦违约便会公之于众，引起房企信用降低，公司会发生信用危机，违约成本很大。但我其实个人觉得，信托违约了，背后牵扯到信托投资人，同样会立马引起媒体关注，也会引起房企的信用危机。
券商发债部门或者研究部门的从业人员大部分没有做过项目，对房企的认识更多的停留在主体公告的财务数据分析上面，财务指标的选择也更多的是比较常见和大众化的指标，例如，EBITDA/有息负债，流动比率，速动比率，权益乘数等等，从实操层面看这还远远不够。
本人在房企和信托都有从业经验，从自身的经验简单谈谈怎么看一家房企，它到底在行业中实力如何。
行业规模排名
签约额和签约面积：最简单直观的衡量房企实力的指标，就是房企在行业里的规模排名，主要是签约额，签约面积。
签约额不是会计上的营业收入，因为房企有一个特性-预售制度，即拿到预售证在房子在还没有达到交付条件时即可销售，从香港引入过来的，而会计上的营业收入是在房子达到入住交付条件的时候确认收入，一般来讲，预售到入住大概有2年的时间。
签约额里面有流量金额和权益金额，流量金额就是只要房企参与的项目，项目签约额全部纳入统计范围，不管房企对项目的持股比例是多少，权益金额就是按照持股比例累计计算的各项目的签约额。因此，对于合作开发项目较多的房企，流量金额会远大于权益签约额，典型的就是旭辉集团，权益签约额占流量金额的50%左右，说明旭辉集团100%持股的项目较少。
在拿地成本日益高涨的情况下，很多房企都通过与其他房企合作开发的模式进行合作，一是可以节省拿地成本，二是可以获得尚未进入某区域的项目开发权，三是可以分散风险。但是，合作开发项目较多的房企，也会存在表外负债隐藏的问题。
此外，还有一些房企代建项目较多，就是所有权不属于房企，凡是管理权、建设权归房企，房企向业主收取代建管理费，代建管理费一般是按照项目总投资的5%左右收取，同时若有品牌输出的话，还会向业主收取品牌管理费，一般是按照销售物业（可售部分）收入的4%-8%。这些项目的签约额有的也会纳入流量金额，但这些项目的签约额回款都不属于该房企，而是属于该业主，例如，绿城集团，2017年签约额1463亿元（年报），签约面积827万平米；其中，代建项目合同签约额430亿元，签约面积383万平米，克尔瑞公布的绿城2017年流量签约额为1457亿元，销售面积为818.50万平米，说明克尔瑞公布的流量金额包括了代建项目的签约额和签约面积。
因此，衡量一个房企规模若要以签约额来衡量的话，主要是看权益签约额和权益签约面积。可惜的是很多房企年报并没有说明他公告的是流量口径还是权益口径。所以，签约额不是绝对指标，金额大，这家房企就好，但是行业规模大，金融机构愿意给他资金，倒腾资金的能力胜过规模小的房企。
签约额完成率：实际权益签约额/当年权益签约额目标金额：各房企都会在当年指定下一年的目标签约额和签约面积，个人以为用签约额完成率可以间接衡量房企近几年业绩完成情况。有人说，这个指标不准，若制定的目标签约额较大，完成率自然比较低，但是从另一个方面来讲，目标签约额若持续几年都制定过高，那也说明房企战略制定能力较差，对未来的估算能力较弱。当然，这个指标需要查看3-5年。若每年完成率较低，这家房企业绩完成是不理想的。
经营稳定性（营业收入变化系数衡量）：房企销售收入、签约额规模的近几年的变化也是考核房企稳定性和成长性的一个指标。
由于国内的城镇化远没有结束，虽然有些房企的销售收入、签约额有涨有跌，但大部分房企都是突飞猛进的增长，尤其是2012年至2017年之间，很多从100-200亿元的签约额持续上涨至千亿元级别，例如：新力地产、中梁地产、阳光城、新城控股等。中梁地产截止2018年11月31日的销售额达到1289亿元，2015年-2017年分别为168亿元，337亿元，758亿元，1450亿元，复合增长率达到763%。
香港的房企发展历史更为悠久，比如在1950年成立并在1972年上市的长江实业、70年代成立并上市的新世界中国地产、以及同在1972年成立和上市的新鸿基地产，至今成立已有46年，经历了1997年的亚洲金融风暴、2003年的非典、2008年的全球金融危机的洗礼，香港房企当下已经波澜不惊、荣辱释怀。
香港房地产业已经走过40多年，从最初的几百家开发商淘汰到现在只剩下几十家，他们经历过多次世界性的金融危机，走的每一步往往都会做最坏的打算，所以变得非常谨慎，香港房企我认为是大陆房企应学习经营风险的标杆。
因此，要说稳健，国内第一梯队的自然是老牌的香港房企，其次在是粤系的房企（例如：龙光地产、卓越集团、时代控股、雅居乐）。正因为香港房企经历过多次危机，他们的营业收入自然有一定的变化幅度，即有涨有跌，而不是一路持续上涨。所以，我以为，可以用经营风险指标可以衡量一个房企的经营稳定性，经营风险指标计算为营业收入变化系数=10年（或者20年）营业收入标准差/10年（或20年）营业收入平均值，可反应房企营业收入的经营风险程度。在2011年，我曾经研究过香港房企，计算过（2000年-2009年）营业收入的变化系数，虽然数据有点久远，但仍有借鉴意义，指标如下：
经营风险（用变化系数衡量）
变化系数
华润置地
新鸿基
恒隆地产
九龙仓
新世界地产国
和黄
恒基兆业
平均值
营业收入
1.01
1.06
0.61
0.17
0.77
0.39
0.42
0.63
净利润
1.45
1.14
0.95
0.68
1.79
0.51
0.59
1.02
可以看出，新鸿基和华润置地营业收入变化系数较大，说明收入变动较大，主要是因为两家公司2000-2009年处于增长态势，而九龙仓、和黄、恒基兆业变化非常小，公司收入非常稳定，经营风险较低。
资产质量
资产是房企的核心，资产质量就是衡量房企优劣的核心指标，资产质量好，未来可以转化为签约额，也会体现在销售收入以及销售毛利率等指标，同时还会转为销售回款也即现金，现金是房企的生命血液。我一直认为，分析房企，不是简单的计算一些财务指标，更多的是分析房企的资产质量。房企的资产主要有：货币资金、存货，投资性房地产，长期股权投资、其他应收款等。下面一一进行分析。
货币资金
是房企在手可支配的现金，但是有一部分是预售回款，存在银行被开发贷银行或者其他金融机构、政府部门进行了监管，这部分资金一般用于保障项目工程未来投入，不能随意动用，但各个城市各个银行监管尺度有松有紧，三四线城市的政府对资金监管较为宽松，房企可以转回至集团。
货币资金多的房企，流动性还是比较好的，但由于我们只能通过房企的季度报告、半年报或者年报的数据知晓货币资金的金额，知道的仅仅是时点数，而时点数很多时候会由开发商进行美化，例如在年底的时候，该支付的现金拖延支付，不该回收的资金在该年底回收，对外融资抢着压着银行在改天放款。
因此，货币资金存在一定的水分，但是基本还是判断房企的在手资金体量的。一般地，货币资金占总资产的比例大概为10%左右，现金较为充足的房企的货币资金占总资产大约为15%-20%，例如：万科货币资金比较充足，2017年年报的货币资金为1741亿元，总资产11653亿元，货币资金占总资产的比例为14.94%。
存货
存货是房企的生命线，主要是土地储备，土地储备分布在哪些城市，土地储备金额大小，每年新增土地情况，土地储备单价，项目销售单价，前几大项目销售情况以及所处区域房地产市场情况，土地储备待售年份等都是需要分析的因素。土地储备多了，存货周转率会下降，资金压力会增加；土地储备少了，房企的未来发展会受到限制。土地储备口径各年报披露口径会不一样，一般指的是土地已经确权（以签订土地出让合同为准）尚未结算的所有项目的建筑面积，有的房企披露的可能是土地已经确权尚未预售的所有项目的建筑面积，主要包括：已确权尚未开工，已开工但未完工的未售项目、已完工未售项目。
1.1 土地储备分布城市
房企土地储备分布也比较重要，一般用一二线土地储备的面积占比或者一二线销售面积占比（近三年）来衡量。
个人认为，虽然一二线目前政府调控较严格，限购、限价等，但一二线土地储备面积占比大仍然是比较优质的。例如：中国金茂的一二线土地储备面积占比为95%、中海发展为90%、中粮集团和仁恒置地为87%、绿地控股为86%、金地集团为87%、华润置地为75%。土地储备分布在一二线的，若是早期拿地，则销售毛利率比较高。例如：仁恒置地2017年的销售毛利率高达47%，华润置地销售毛利率为40%、中国金茂销售毛利率为32%，中粮集团销售毛利率36%。
还有一些房企土地储备主要在粤港澳大湾区（国家重点发展的世界湾区）的，例如时代控股、龙光地产、方直集团、合景泰富土地储备大部分在粤港澳大湾区，发展前景是比较好的。
1.2 土地储备倍数（期末土地储备建筑面积/当年签约销售面积）
土地储备倍数衡量的是按照当年的销售去化面积计算，目前房企储备的土地未来能够销售几年，是衡量房企持续发展能力的指标，当然土地储备倍数是一个静态指标，没有考虑未来房企新增土地储备。
这个指标，一般地说，为1-10之间，少于2的，说明企业未来发展空间较小，或者未来需要新增土地储备的压力较大。4-10之间的，说明这家房企储备充足。中国恒大2017年年底土地储备31200万平米，2017年销售面积5162万平米，土地储备倍数为6.04倍，即可销售6年；碧桂园2017年土地储备建筑面积28200万平米，销售面积6016.20万平米，土地储备倍数为4.69年。
我和几个同事计算了50多家百强房企发现，中国金茂的土地储备倍数最高，达到13.36倍。2017年年底，中国金茂土地储备建筑面积4616万平米，2017年销售面积为345.39万平米。当然，有些房企销售的少，则土地储备倍数也会较大，但并不能就说这家房企储备的弹药多。所以需要将其与销售面积结合起来看。
1.3 安全边际
安全边际计算公式一般为本年销售单价/上一年新增土地单位成本（楼面价）、或为当年销售单价/当年存续土地储备单位成本（楼面价）。
目前房企周转速度较快，当年新增土地一般在一年后就开始预售，因此，可近似用本年的销售单价/上一年新增土地的楼面单价计算，反应销售单价对房企土地成本单价的覆盖倍数。倍数越高，说明获利能力越高，毛利率也会较高，土地储备的安全边际较高。
房企年报有的披露了当年新增土地单价，有的披露了存续的所有土地储备项目的拿地楼面单价，所以当本年销售单价/上一年新增土地单位成本（楼面价）不能取数计算时，可以用当年销售单价/当年存续土地储备单位成本（楼面价）指标替代计算，但是会存在误差，因为房企当年销售若大部分是一二线城市的话，销售单价会比较高，所以一般要计算三年的，取一个平均数值。有的房企会披露主要的土地储备项目拿地单价明细，可以分析前几大项目的安全边际。
1.4 前几大项目具体情况分析
房企土地准备中，一般有几个典型的较大的项目，分析这几个项目销售情况、拿地单价情况、目前结算情况、目前已售面积、未售面积以及这几个项目所处区域的房地产市场分析的情况，也能了解这家房企的资产情况，但不能与同行对比，只是个案分析。例如：雅居乐海南清水湾项目，一年的签约额高达200亿元，这个项目对雅居乐影响比较大，此时有必要进行单个项目的情况分析。
1.5 当年新增土地储备总支出/当年签约额
我们比较喜欢用资产负债率指标衡量房企是否激进，除外之外，当年新增土地储备总支出/当年签约额可以衡量房企拿地的激进程度。一般地，数值高于60%，略为激进，大于100%的，比较激进，但房企有的年份拿地多，有的拿地少，所以需要计算三年的数值。我们发现，2017年拿地保守的有：绿地控股为15%，时代控股41%，华夏幸福15%，美的地产8%；2017年比较激进的为远洋集团158%、中国金茂144%、融信集团142%、阳光城117%、金融街105%、新城控股90%。处于正常水平的有：华润置地50%、龙湖地产47%、正荣集团46%、荣盛发展44%、万科地产41%、雅居乐40%、龙光地产30%。
1.6 储备项目未来回款/未来资金缺口
从评价所在时点来衡量房企未来现金总流入与现金总流出的倍数。未来资金投资缺口=年报披露的土地储备的各个项目总投资—各个项目已投入成本（已投入成本也可近似以账面存货+预付账款-应付账款代替计算），项目总投资一般在年报的土地储备项目中进行披露，但也有没有披露的。某房企2017年土地储备项目未来尚需投入资金850亿元，项目未来回款2300亿元，倍数为2.71倍，公司未来资金压力还是比较小的。近似的，可以由房企提供未来三年的现金流量表来了解房企未来资金压力情况，未来三年现金流量表可剔除未来融资现金流入。
投资性房地产
投资性房地产是房企自持并用于出租的物业，主要是商业以及酒店。多数的房企大部分是销售物业的即销售住宅，商业的投资比较少。但港企投资性物业占总资产的比例大，例如新鸿基（占比52%）、恒隆地产（74%）、九龙仓（61%）。投资物业占比大，营业收入的稳定性较好，抗风险能力较好。
九龙仓收入方面变化不大，比较稳健，但评估增值收益增加较大，这其实也是因其海港城和时代广场营业额和资产方面占比较大。
时代广场
九龙仓位于香港的海港城和时代广场2010年的租金收入高达69亿元港币。新城控股吾悦广场的一年的租金收入2017年也就20亿元左右。投资性物业还会带来较大物业评估增值，此部分收益也会增加房企的账面利润，九龙仓2009年和2010年的投资物业评估值金额达到了116亿元港币，增值收益为29亿元港币。
从上面看到，香港本土企业的投资物业收入占总营业收入的比例也很高，恒隆地产达到99.94%，投资物业评估增值收益对营业收入的比例也很高，九龙仓达到了238%。
回到大陆房企，做商业较多的目前有华润置地、星河地产、卓越集团、世贸地产、宝龙地产、红星地产，星河地产和红星地产的持有物业占其总资产的比例为2017年分别达到60%，75%，华润置地为31%，新城控股24%。大部分比例10%都不到。
鉴于目前房企招拍挂拿地价格较高，很多房企由于商业运用管理能力强，通过与当地政府协商勾地，能间接得降低土地成本，并通过住宅的回款来覆盖持有商业的投资。
个人认为，房企若有一定的商业物业，且有成熟的商业管理经验，一方面能抵御房地产的风险，一方面能带来稳定的现金流，另一方面也能通过勾地获得较低的土地成本。但大陆房企毕竟比不过香港本地房企稳健，大陆房企资产负债率普遍偏高，增长速度快，持有较多的商业，会加大大陆房企的资金压力，因此，投资性物业占总资产的比例对于大陆港企并不是越高越好，个人认为在50%以下比较适中，50%以下持有的商业较多，是越有利的。同时，由于商业占比较大会占用房企较多的资金，导致资金压力增加，因此，在考虑商业持有比例的问题时，同时应考虑资产负债率，负债率超过80%以上的，商业资产持有的越多，反而不利。
长期股权投资、其他应收款
长期股权投资和其他应收款需要同步分析。长期股权投资指的是房企对外投资未并表的联营、合营企业，其他应收款中也有应收联营、合营企业的往来款，同时还有应收合作方、应收少数股东的往来款，而对于并表的房地产项目，其他股东持有的权益计入了合并报表的少数股东权益。若房企的权益签约额占所有流量金额的比例较大，则长期股权投资、其他应收款的金额一般也会较大，即说明房企对外未并表的项目较多，同时这个指标也预警房企可能表外融资金额较大。
对于大型房企，长期股权投资、其他应收款以上各种往来明细看起来会眼花缭乱，摸不着头脑，在此我举个例子来重点说明，并介绍房企的表外融资问题。
A房企对项目公司B进行投资，持股为51%，剩余由C公司持股49%。现分几种情况进行说明：
1、 A并表：A持股51%，C公司持股49%,且C为非金融机构，此时C大部分为房企，项目为合作开发。A和C同股同权，项目由A公司纳入合并报表，A对B的资金投入（包括股本金以及股东借款）在A房企合并报表上未有任何体现，因为会合并抵消。而C对B的股本金投入体现在A房企的合并报表上就是少数股东权益，C对B的股东借款投入体现在A房企的合并报表上就是其他应付款-应付少数股东往来款项。所以当我们看到其他应付款-应付股东款项，脑子里反应的就是有些合作项目A已经并表了，并表的项目所欠另一个合作方的往来款项金额。少数股东权益+其他应付款-应付少数股东款项合计就是少数股东对合作项目的总投资金额。若A,C同时对B项目公司计收利息，则其他应付款-应付少数股东款项会产生利息，此时，就会变成有息负债了。但A对B计收的利息也会合并抵消掉。
进一步，B项目公司若对外借款，计入B项目公司的短期借款、长期借款科目，由于A并表，则此时，B项目公司的短期、长期借款全部计入A房企合并报表层面的短期、长期借款，此时不存在表外负债没有在A房企合并报表上体现的情况。当然，有时候，B项目对外非标融资的时候，采用股权收益权，资产收益权等模式不上B项目公司的征信，此时，B项目有时候会将此笔融资计入B项目公司的其他应付款，体现在A房企的合并报表上就是其他应付款或者其他流动负债。因此，在分析A房企的有息负债的时候，有必要查询下房企的其他应付款或者其他流动负债中是否有披露有息负债。但不管是否披露，都已经体现为房企的负债中，而不是表外负债，只不过隐藏为无息负债了。综上，在A房企并表的时候，合作的项目对外负债（借款类的，假股真债的除外，假股真债在下文会分析）会体现在A房企的表内负债，合作项目少数股东的投入体现为A房企合并报表的少数股东权益以及其他应付款-应付少数股东款项。
2、 A不并表：承接1，A持股49%，C持股51%. A不并表，则A对B的股本金投入计入A合并报表的长期股权投资-联营合营企业，A对B 的股东借款往来投入计入A合并报表的其他应收款-应收联营合营企业（注：其他应收款—应收合作方往来指的是A在不对B并表的情况下，A与C之前的往来），此时，B项目公司对外融资虽然会体现在B公司的项目报表层面的负债中，但是由于B项目本来就无需并表，因此就不属于A房企合并报表层面的负债，也不属于表外负债。此时，应收联营合营企业或者合作方往来的金额占总资产的比例较高，并不代表A房企的表外负债高。但若A公司为项目公司的融资提供了担保，担保的金额就是表外负债了，即使A公司没有并表计入表内负债，没有反应在A房企的合并报表科目中，但在年报的对外担保有披露。一般地，房企会在年报中披露对外担保总金额，包括对集团内部的担保，为集团外（包括联营合营企业，以及集团未持股的关联企业）的担保，为购房者按揭贷款的担保，我们应采用为集团外的担保作为表外负债的金额。C对B项目公司的股本金以及股东借款投入不体现在A房企报表中，也不体现在C公司的合并报表中（因为C合并B进行了合并抵消），而A对B项目公司的股本金投入体现为C合并报表的少数股东权益科目，A对B项目公司的股东借款投入体现在C房企合并报表的其他应付款-应付少数股东款项中。
3、 A不并表：承接1，若A持股51%，C持股49%，A虽然股权比例达到控股，但是因为A对项目公司董事会层面没法达到控制，例如，B公司章程约定必须要经全体股东A、C一致同意，此时，A无法对B进行并表，C对B也不会并表。此时，B项目公司就是A,C公司的表外项目了。A、C对B的资本金投入以及股东借款投入，体现在A房企的报表上的科目如下：A对B的股本金投入计入A合并报表的长期股权投资-联营合营企业，A对B 的股东借款往来投入计入A合并报表的其他应收款，应收联营合营企业。B对外融资，则不会体现在A房企报表上，也不会体现在C的报表上。但若C为金融机构，A房企通过一致同意的章程约定不并表，大概率是A房企为了实现表外负债的目的，因为C作为金融机构一般不会进行真股权投资，毕竟做真股权投资的金融机构还是少数，此时可能就是股（假股）+债的融资行为，具体请见第4种情形。
4、 A并表：承接1，若A持股51%，C持股49%，C为金融机构，则C对B的投资就是股+债的投入，股的部分体现在A房企合并报表上位少数股东权益，因此，我们可以通过查询A房企年报中少数股东权益明细科目去查找这个少数股东有没有是金额机构的，若有，一般就是假股的融资行为，通过查找少数股东为金融机构的持股子公司的注册资本和资本公积的金额，乘以持股比例，近似为假股金额，一般可通过债券募集说明书查找，但是只能查找注册资本的金额，资本公积的金额只能通过房企提供，资本公积若含有项目公司的评估增值，则会虚增假股金额，一般项目公司没有评估增值，除非是持有已经营商业物业的项目公司。
此外，由于少数股东为金融机构的持股子公司的注册资本和资本公积的金额无法查找，则可以用以下公式进行计算，近似代替假股真债股本的融资金额：
假股真债的股本投入金额(X2)=少数股东权益（X1）-同股同权的少数股东权益（真实合作开发）-同股不同权的少数股东权益（真实合作开发，此种情况较少）；
我们假设A房企合并报表的少数股东权益为X1，假股真债产生的少数股东权益金额为X2，则真实合作开发产生的少数股东权益金额为X1-X2（包括同股同权的少数股东权益和同股不同权的少数股东权益）；少数股东损益为Y1；且假设真实合作开发的情况下，每一份真实合作开发产生少数股东权益产生的净利润的能力是一样的，则有以下等式：即
少数股东损益/( X1-X2)/=归属母公司的净利润/归属母公司的所有者权益。（注释：少数股东损益计算时已经在税前扣除了假股真债融资时假股金额对应的融资利息）
从而可以得出：X2=X1-少数股东损益/归属于母公司净利润*归属于母公司所有者权益。
债的部分，A房企会计上处理有可能是有息负债，有可能计入其他应付款-应付少数股东款项或其他流动负债。但金额机构做的是真股，则就不属于融资行为。此时，需要关注的是少数股东明细中是否有金融机构以及其他应付款-应付少数股东款项或其他流动负债是否有计息负债，但一般来讲，无法查找，因为房企不会披露各自的金额。C若为金额机构，C持有少数股权比例的情形较为普遍，C对B若是假股真债融资，一般会要求A房企对B的股东股权回购义务（此案例B的股东就是A，一般来讲A作为房企的集团总部，A会通过持股子公司再间接持股项目公司B，此时B的股东就不是A而是A的子公司）以及B的贷款部分进行担保或差额补足或者流动性支持函，由于B的股东是A房企或者A房企的子公司，那么此时股权部分的回购金额的担保就会在A房企的对集团子公司的担保的批注中而非体现在对集团外部公司的担保中，贷款部分的担保仍然体现在对集团外部的担保中（例如：集团对联营合营企业的对外担保），但差额补足或流动性支持函则不会披露。
5、 A不并表：承接1，若A持股49%，C持股51%，C为金融机构。A不并表，C也不会并表，一般地，C作为金融机构只是金融产品的代为持有者，不可能与C的自有财产进行并表。此时，C对B的投资就是股+债的投入，在A报表上没有任何体现。此时，C若对B不是真股权投资行为，就是一种融资，但这笔融资我们无法从A房企报表的科目中发现，但是一般地，C作为金融机构，若是假股真债融资，则一般会要求A房企给予担保或者差额补足，和第4种情形一样，对于股权回购部分的担保就会在A房企的对集团子公司的担保的批注中，贷款部分的担保会在集团外部的担保中（集团外）。若是差额补足或流动性支持函，则无法得知表外负债金额。
从另一个方面来讲，A对B的股本金投入体现在A房企的长期股权投资-联营、合营企业，A对B的股东借款投入体现在A房企的其他应收款-应收联营、合营企业科目中，在通过长期股权投资-联营、合营企业披露去查找各家联营、合营企业的公司名字，然后在通过各个公司的名字通过工商信息登记网或者企查查网上追溯股东名字，若发现股东中有金融机构，则将其记录，并将此公司的注册资本以及金融机构的持股比例记录，必要的时候，要求企业提供这些股东为金融机构的联营、合营企业的资本公积的金额，通过股权比例乘以（注册资本+资本公积）的合计金额大概推算此种情形下的表外负债金额。
6、 A不并表：承接1，若A持股51%，C持股49%，C为金融机构。通过章程约定，需要股东大会或董事会一致同意才可以决定B公司的决策，则A不并表，C也不会并表，此时表外负债的查询与情形5一致。
以上说的假股真债都是审计师未发现的假股真债，发现的都会调整为真债，计入有息负债中。
以上情形用表格表示如下：
情形6的表格与情形5相同。
综上所述：少数股东权益增加以及长期股权投资-联营合营企业科目增加，并不代表表外负债一定增加，表外负债需要通过以下方式确定：
若项目公司B的另一个股东C不是金融机构，则：方式确定：
1、在A房企对B非并表的情况下，股东对B的股本金投入以及股东借款投入在A的合并报表上都不存在表外负债，但B对外融资可能存在表外负债，没有体现在A合并报表的科目上，体现为A合并报表的集团外的担保（主要是联营合营企业担保）披露中.请见情形2,3。
2、A对B并表的情况下，股东对B的股本金投入以及股东借款投入在A的合并报表上都不存在表外负债，但会将有息负债隐藏至则其他应付款-应付少数股东款项；B对外融资的债务在A合并报表的长短期借款或其他应付款或其他流动负债。请见情形1。
若项目公司B的另一个股东C是金融机构，则：
1、在A房企对B非并表的情况下，股东C对B的股本金投入以及股东借款投入在A的合并报表上都存在表外负债，此时查找集团外的担保（集团外公司）【适用于股东借款的部分】以及查询股东为金融机构的联营、合营企业的资本公积的金额，通过股权比例乘以（注册资本+资本公积）的合计金额大概推算此种情形下的假股金额；但B对外融资可能存在表外负债，没有体现在A合并报表的科目上，体现为A合并报表的集团外的担保（集团外公司）披露中.请见情形5,6。
2、A房企对B并表的情况下，股东C对B的股本金投入以及股东借款投入在A的合并报表上存在表外负债，此时查找表外负债的方法为：方法1：查找少数股东权益科目披露的有金融机构，若有，则为假股真债融资的假股金额。通过查找少数股东为金融机构的持股子公司的注册资本和资本公积的金额，乘以持股比例，近似为假股金额。通过债券募集说明书查找，但是一般只能查找注册资本的金额。方法2：通过公式计算。假股真债产生的少数股东权益金额=少数股东权益-少数股东损益/归属于母公司净利润*归属于母公司所有者权益； B对外融资没有表外负债，在A合并报表的长短期借款或其他应付款或其他流动负债中。请见情形4.股东C对B的股东借款部分的投入体现在A合并报表的集团外（为联营、合营企业的担保）的担保。
