一、房地产业经营特点及税务风险点
⒈房地产业经营特点
（1）开发经营计划性
（2）开发经营业务复杂性（征地、拆迁、勘测、设计、施工、销售到售后服务）
（3）开发产品商品性
（4）经营风险大（去库存政策的效应）
（5）房地产产品保值、增值
（6）开发建设周期长，投资数额大
⒉房地产企业的涉税风险点
⑴在收入确认方面：
价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入；
购房定金、购房首付款等预收房款，确认增值税纳税义务发生时间滞后；
将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；
将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况；
销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入没有按规定入账；
私改规划，增加销售面积的收入未按规定入账；
开发项目完工后，将收入挂在“预收账款”等科目，长期不结转收入；
以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，未按规定计税；将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入；
自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人，未按市场价足额申报纳税
将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，未按规定申报纳税。
出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等不按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入；
未完工开发产品的销售收入未按规定预计毛利额，计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。
⑵在成本费用方面
擅自扩大或减少土地资产的价值，将购进土地进行三通一平后，进行评估，虚增土地成本，计入开发成本。
客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等未按规定确认收入或直接冲减了成本。
虚列拆迁补偿费，虚增成本。
①虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额；
②征地、拆迁支出，未按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发的，未在各个项目进行合理分摊。
签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。
从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润；
采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本；
虚列工程监理费；
将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额。
由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理；
在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的，未按固定资产进行账务处理；
扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。
“广告费”“业务宣传费”“业务招待费”“坏账损失”等期间费用未按规定的范围和标准进行扣除，存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。
开发产品完工前的借款利息，一次性计入当期损益，虚增财务费用；高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息未调整；向关联方借款利息调整不正确。
工资及“三费”扣除不正确。将工资性的支出列入了营业费用，未进行纳税调整。执行新会计准则前，在营业费用中重复列支应在“三费”中列支的费用；
⑶在个所得税扣缴方面：
未通过“应付工资”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，未足额、准确代扣代缴个人所得税。
为职工购买的商业保险、补充医疗保险等未按规定代扣代缴个人所得税。
以发票报销方式或定额发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等，未代扣代缴个人所得税。
以发票报销方式套取现金，发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等，未代扣代缴个人所得税。
支付债权、股权的利息、红利时未扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。
房地产销售人员取得销售佣金未并入工资、薪金，代扣代缴个人所得税。
为管理人员购买住房，支付房款，未并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税。
各种促销活动向客户赠送礼品，未代扣代缴个人所得税。
⑷在土地增值税核算方面：
对普通标准住宅的界定不符合要求。将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，少缴税款。
以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。
不按规定确定土地增值税的清算单位。
不按规定进行成本费用分摊。
不按规定从开发成本中分离并归集利息支出，将超过贷款期限的利息和罚息税前扣除。
清算后又销售或有偿转让的房地产，未按规定进行纳税申报。
⑸在契税方面：
以出让方式取得国有土地使用权，未按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税；以协议方式出让的，契税计税价格里未包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；以竞价方式出让的，契税计税价格里未包括市政建设配套费及各种补偿费。
以划拨方式取得的土地使用权，后经批准改为以出让方式取得使用权的，未补缴契税。
以出让方式承受原改制企业划拨用地的，未按规定缴纳契税。
土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获得的低价转让或无偿赠与的土地使用权，未参照纳税义务发生时当地的市场价格，缴纳契税。
承受旧城改造拆迁范围内的土地使用权，未按规定缴纳契税。
分期支付方式取得的土地使用权，未按合同规定的总价缴纳契税。
竞价土地使用权尚未办理产权，直接再转让的，未按规定申报缴纳契税。
⑹在房产税方面：
自行建造的自用房产交付使用后，长期挂“在建工程”，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。
将房屋租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未做收入。
与房屋不可分割的附属设备及固定资产改良支出未增加计税房产原值。
新建和购置的房产未从建成之次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。
国有企业进行清产核资过程中房屋价值重估后的新增价值，未按照有关规定申报缴纳房产税。
自用、出租、出借本企业建造的商品房，未按照有关规定缴纳房产税。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房未按规定申报缴纳房产税。
二、房地产业的税务风险控制
⒈合法性原则（收入确认、成本列支、纳税申报期的把握）
⒉财务税务管理一体化原则
⒊全过程管理原则（融资管理政策、投资管理政策、营运资金管理政策以及股利管理政策）
⒋成本效益原则（直接成本、风险成本、机会成本）
⒌整体性原则（税务风险管理要从企业整体效益最佳的原则出发，以企业整体效益最大化为最终目标，不能仅衡量单个税种的税负）
一：事前做好税收规划
要用足用好各项税收政策是税收规划的前提；
注重法律凭证、会计凭证和税务凭证的“三证统一”是做好税收规划的必要保证；
税收规划必须与企业发展战略相吻合。
二：事中控制业务流程中的涉税风险
企业涉税风险隐藏在企业平常业务流程之中，要控制和防范企业的涉税风险，必须搞清楚企业税收风险产生的根源和企业税收产生的环节，并及时采取控制措施，才能够真正控制企业的税收风险。
三：事后控制账务处理和纳税申报的涉税风险
要规范账务处理，杜绝一些常见的纳税风险，
如公司费用与股东个人费用混同；未设工会组织，计提工会经费等。
企业在纳税申报时，必须按照税法规定的纳税义务时间进行足额按时申报纳税。
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