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在近期的培训中，经常有学员咨询，房地产公司车位在不同的形式处理下，税收如何处理？实际上车位的处理归纳起来有以下几种形式：“有产权”车位转让、“无产权”车位转让、车位使用收“停车费”、 车位使用“无偿使用”。那么，到底在不同的形式下，增值税与土地增值税应该如何处理呢？
今天就与大家讨论一下房地产公司“车位处置”的4种形式，税怎么缴？
一、“有产权”车位转让
(一)增值税
1、根据财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税(2016)36)号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》附：销售服务、无形资产、不动产注释。
第三条规定：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
2、根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第18号)
第四条规定：房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)
第五条规定：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款
通过以上政策规定分析，房地产开发企业销售“有产权”的车位，应按销售不动产缴纳增值税，同时，计算销售额时，该车位所对应的土地价款可以从取得的全部价款和价外费用中扣除。
(二)土地增值税
1、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)
第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
2、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)
第四条规定：条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
通过以上政策规定分析，房地产开发企业销售“有产权”的车位，转让“有产权”停车位取得的收入，计入土地增值税收入，其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。
二、“无产权”车位转让
(一)增值税
1、根据财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税(2016)36)号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》附：销售服务、无形资产、不动产注释。
第三条规定：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
2、根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)
第五条规定：《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
通过对以上政策规定分析，房地产开发企业销售“无产权”的车位，实际上为“转让永久使用权”，因此，应按销售不动产缴纳增值税。
但是，如果房地产公司所开发的项目可供销售的建筑面积“不包括”该车位的建筑面积，那么，计算销售额时，该车位无对应的“土地价款”，应以取得的全部价款和价外费用作为销售额。
(二)土地增值税
1、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)
第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
2、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)
第四条规定：条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
3、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)
第四条第(三)项规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
通过对以上政策规定分析，房地产开发企业销售“无产权”的车位，应属于建成后有偿转让的公共设施，取得的收入，按规定计入土地增值税收入，其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。
虽然，部分地域在针对“无产权”车位销售时，土地增值税缴纳确认原则各有差异，但根据国家税务总局相关规定解析，销售“无产权”车位应该缴纳土地增值税。
三、车位使用收“停车费”
(一)增值税
根据财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税(2016)36)号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》附：销售服务、无形资产、不动产注释。
第一条第(六)项第5点第(2)款规定：车辆停放服务、道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
如果房地产开发企业建造的与清算项目配套的停车场(库)属于公共设施，产权属于全体业主所有的，房地产开发企业无需视同销售。
物业公司后续根据规定收取车辆停放服务费时，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
(二)土地增值税
1、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)
第四条第(三)项规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
2、国家税务总局 关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)
第二十条第(二)规定：房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
因此，如果房地产开发企业建造的与清算项目配套的停车场(库)属于公共设施，产权属于全体业主所有的，其公共配套设施费按规定在房地产开发成本中列支，土地增值税清算是可以扣除。
四、车位使用“无偿使用”
(一)增值税
根据财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税(2016)36)号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》
第十条规定：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。
第十四条规定：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
如果房地产开发企业建造的与清算项目配套的停车场(库)属于公共设施，产权属于全体业主所有，车位使用也是无偿使用的，房地产开发企业与物业公司都无需视同销售。
(二)土地增值税
1、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)
第四条第(三)项规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
2、国家税务总局 关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)
第二十条第(二)规定：房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
因此，如果房地产开发企业建造的与清算项目配套的停车场(库)属于公共设施，产权属于全体业主所有的，其公共配套设施费按规定在房地产开发成本中列支，土地增值税清算是可以扣除。
来源：昌尧讲税 作者：马昌尧
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