Woli支招：推行结构优化设计咨询，节省可观工程造价！
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两幢姊妹楼引发的故事
两幢一模一样的100米高的住宅楼，完全相同一个户型平面，请了两家设计单位分别进行施工图设计，结果工程造价(按施工图钢筋放样和混凝土用量)却相差200万元。这件真实的事情，就发生在沈阳某住宅开发楼盘的身上。
1#、7#两幢姊妹楼。左边是7#楼，右边是1#楼
我们知道，建筑设计方案比选，那堪比选美：有人喜欢欧式，有人喜欢ArtDeco，有人喜欢新中式，也有人喜欢田园风格，真是仁者见仁，智者见智！本篇文章内容不涉及任何有关于建筑方案喜好的探讨(今后有机会可自由讨论)，只针对客观的工程造价的对比和优化模式总结！
而对于标准层平面一模一样，楼层高度也完全相同的两幢楼，工程造价却能相差这么多，这就说明了一个很核心的问题：整体结构设计能力的高低决定结构施工图图纸质量，结构体系方案的优劣直接决定了工程造价，进而对节约成本、提升销售利润有着直接的影响。
1#楼的设计单位是上海LJ(化名)，7#楼的设计单位是沈阳JC(化名)。并且上海设计单位比较走心，为了不浪费埋深高度，其设计的1#楼的地下室分成2层，负1层分割为赠送(实际是按一层价格的一半计入总售价)给一层每户住户的地下室，负2层才是自行车停车库。如此大大增加了设计附加值而不吃掉容积率。而7号楼施工图设计则没有这么用心思考，设计师拿到建筑方案就直接上施工图，地下室就是高高的一层自行车停车库。基于对剪力墙布局的优化和塔楼基础的合理选择(1#楼采用复合CFG桩，7#楼采用预制管桩，持力层深度也不相同)，最终1#楼在两层地下室的情况下，工程造价还比7#楼节省了约200万元。
1#楼利用埋深设计2层地下室，图为地下一层(赠送)地下室采光井
据了解，该楼盘原规划总建筑面积约为128万平方米，总计大约有将近46个住宅单元楼幢，按照每幢节省200万元估算，总计能节省工程造价约9200万元，经济效益非常可观(还未包括配套商业、公寓等)。更重要的是，节省的是前端付出的工程款费用，除了节省造价本身，进而财务成本(利息支出)也大大降低很多。
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结构设计需要优化吗？
那么，问题就来了，一模一样的楼，为什么会出现这么大的造价差异呢？
这里，向大家推广一下“结构优化设计咨询”这个理念，可以节省可观的工程造价费用！好的结构设计理念，一定是遵循自然界的科学逻辑的思维。
LJJZ | 联境建筑：结构优化设计四大原理
结构优化设计的目的是在保证建筑安全、技术可行、配合并促进建筑设计的前提下，以最经济的手段来实现建筑的预期效果。细细观察，其实自然界里有很多种案例：竹子的结构是空心圆柱，我们的预制管桩也是空心圆柱，马路边的电线杆也是空心圆柱形，既节省材料，又具有高强度特性。
有个半开玩笑的比喻：好的结构设计，就如同一个健壮的运动员，身上都是强壮的骨骼和必备的肌肉，是符合四大结构原理的。而不懂结构体系的结构工程师，以为在身上添加很多脂肪就是增加结构的保险系数，殊不知那是增加自重，增加负担，对结构本身毫无帮助，甚至起到反作用，降低安全度。
所以，真正意义上的结构优化，不是一般人认为的“抠门”，将ф25改为ф22，将8根钢筋抽掉1-2根。这种忽悠式的伪优化起不到真正意义的成本控制作用。真正的结构优化，是对结构体系的优化，去掉身上的赘肉，加强受力体系的合理性，是有减也有加，从整体上解决合理性问题，提升整体受力性能，优化后的结构体系，不但不会降低安全性，有时往往反而是增加和提升了安全性。
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结构优化设计的两种模式
第1种模式：【过程优化】
过程优化是按固定单价过程咨询模式，是指结构优化顾问指导原施工图设计单位，按照顾问方的思路，进行初步设计(若有)、施工图设计。一般按照项目总建筑面积(含地下室面积)单独收取顾问咨询费10-20元/平米不等。
“按单价过程咨询模式”一般对于老业主、或者比较了解技术的成熟业主比较有效，甲方认为额外付出10-20元咨询费是值得的，因为优化咨询带来最终结果是节省更多的工程造价。但是对于一般初次接触房地产开发，以及自己没有技术团队的甲方，如果对结构优化缺乏足够的认知，对咨询顾问缺乏信任度，是较难达成“按单价过程咨询模式”结构优化合同的签订的。
小结：过程优化模式，好比甲方买保险。
优点：无需两套图纸的造价结算对比，执行简单。
缺点：咨询顾问指导原设计方，知识份子都爱面子，原设计方接受度有限。而对咨询顾问方，除了自己要重新做一遍结构设计，还要去指导去教会原设计单位，费时费力。
风险点：优化顾问单位的意见和建议，原设计方不听取，不配合。如果甲方本身比较不够强势，很难有大的收获，甚至因为图章还是盖原设计方，存在不落实不肯盖章签字的风险。
第2种模式：【结果优化】
结果优化就是甲方预付20%预付款，按照优化结果提成的模式(如果最终没有节省，则20%预付款全额无息退还给甲方)。采用结果优化模式的，甲方应将如下4项电子文档：
①岩土工程地质勘查报告(要求必须是详勘)；
②建筑工种条件图：平面、立面、剖面及详图；
③原结构设计建模文件；
④原结构设计施工图及计算书、技术统一措施等。
基础资料收集齐全后，提交给优化咨询单位，优化咨询单位对上述4项资料进行初步评估，得出初步咨询意见大约能节省多少造价(这个阶段大约需要3-5个工作日)。跟业主做汇报交流之后，签定正式结构优化设计(分包)合同，按节省的工程造价总额的20～25%（按照规模及难度不等）比例提成作为咨询服务费。譬如，优化后节省工程造价总额为4000万元，甲方按照合同支付乙方优化设计咨询费800万元，甲方立马节省3200万元，是真正完全双赢的结果。
结果优化，是一种由咨询方承担收款风险的技术服务，没产生优化效果甲方不付费，节省了造价，双方分享节省标的果实，甲方省大头，咨询方拿小头，这个模式甲方都非常愿意非常容易接受。事实上甲方没有增加任何设计费的支出，而是与优化咨询顾问一道去挖掘现有设计中的不足和潜力，并分享节省的果实。最差的结果是：没有省出钱，甲方也没损失。
优点：
1）分包后责任权利界面清晰，咨询顾问方签字盖章出图，无需跟原设计方过多纠缠。
2）按节省额提成，符合商业逻辑，双赢。
3）甲方实质上没有多付出，只会有节省费用，消除甲方心理障碍。
缺点：有时间窗口期，需要25-30个工作日重新做结构设计，如果不是在开工前的施工准备期，甲方可能会对进度产生焦虑。
风险点：原设计方可能不配合、不愿意提供上述4项基础资料。需要甲方强势介入索取。
特别建议：签定结构优化设计分包协议时，建议甲方同时承诺向原设计方支付全额设计费，不苛扣。维护设计同行共同的尊严和利益！
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结构优化的实际工程案例解析
工程案例1：上海盛源科技园
工程案例2：山东远航未来城
28#楼工地现场：总高128米，采用天然复合地基，不打桩
不仅28#楼，“远航未来城”总建筑面积60.8万平方米，所有的100米高层住宅，全部采用天然复合地基基础，均没有打桩，主要技术手段是通过载荷板实验，实事求是客观地提升了地基承载力。仅此一项技术优化措施，就为甲方争取了非常可观的经济效益。
当地建设主管部门、规建局、质检站、审图公司、监理公司，甚至当地建筑设计院听闻该项目百米高层而不打桩，都非常惊讶，多次去考察并组织专家论证，结果都对结构优化的成果表示非常赞赏。该项目荣获第七届(2015-2016年度)中国房地产“广厦奖”。
枣庄远航未来城，荣获第七届(2015-2016年度)中国房地产“广厦奖”
工程案例3：温州中梁外滩首府、中梁首府印象
外滩首府优化咨询设计单位：LJJZ | 上海凌境建筑
首府印象优化咨询设计单位：LJJZ | 上海凌境建筑
中梁两个项目的结构优化设计工作同时进行，时间非常紧，任务十分艰巨，现场部分楼栋已经正在施工。温州的资金财务成本也是不低的，工程进度不会因为优化设计而停顿。顾问团队投入紧张优化设计，按时提交了咨询成果。经造价审计，中梁成本控制合约部审核确认结构优化节省工程量费用1121万元，其中“首府印象”节省造价205万元(2幢8层住宅)，“外滩首府”节省造价916万元(4幢26-30层住宅)。
唯一小小的遗憾是，优化咨询工作开始得太晚，总共只对还没开工的6幢楼进行了结构优化设计！施工队抢进度已经按老图纸施工的部分，楼栋数量更多，假如全部采纳优化咨询理念和按照新图纸施工，节省费用将会更加可观！
中梁地产结构优化专家研讨会在万和豪生酒店一楼会议室举行
中梁地产组织这次研讨会，由周总主持，温州市住建局总工周驰、温州市建筑设计院总工张清华、温州市建筑设计院副院长叶强、温州三家审图公司代表陈岳林、王胜、李崇铃、周海平、陈来东，全国勘察设计大师顾国荣、同济大学建筑设计院总工郑毅敏教授、上海岩土勘察设计公司总工陈晖等参加与会。专家们认真仔细对每一条优化设计理念逐条审议：从结构理论依据、符合现行规范、温州当地特殊地质情况、预制桩厂家产品质量、现场施工质量控制、图审是否能通过、验收质检是否合规，等7个方面进行充分剖析和反复论证。施工单位代表、地质勘察单位代表等也发表了意见。
研讨会从上午9:30一直持续到下午5:30结束，午间一盒客饭无休。经过十多位专家反复论证后，最终确定并采纳了7条优化意见。仅第1条：现场地质及设计条件允许的情况下，采用PHC预制管桩代替目前设计院惯用的钻孔灌注桩...可节省桩基工程费用35%-50%。第2条：精细化设计，采用剪力墙下轴线布桩，底板厚度改为600厚(原设计为筏板基础底板厚1.5-1.8米)，本次研讨会取得了圆满成功。
工程案例4：锦溪人才公寓地下车库
人才公寓优化咨询设计单位：LJJZ | 上海同建强华
锦溪人才公寓地下车库建筑面积为11500平方米，经独立第三方审价单位审计后，三方确认结构优化设计后节省工程造价总计为1033.143万元，折合节省造价每平方米900元人民币！真真切切体现了结构优化设计咨询的技术含量和经济价值！
工程案例5：上海吉富绅商业中心
一开始，吉富绅商业中心优化咨询单位：LJJZ | 联境建筑
吉富绅商业中心项目，咨询设计过程富有戏剧性：该项目经结构优化后，节省费用可观，在加上原施工图需要修改的地方较多，原设计单位人员流动频繁，最后甲方索性跟原设计单位终止了设计合同，然后直接委托优化单位签订施工图设计合同。这也是第一个将优化咨询(联境建筑)更换成委托施工图设计(上海凌境)的一个案例。
值得一提的是，吉富绅商业中心项目更换成施工图设计之后，不仅结构专业，对建筑专业特别是设备专业，带来了高难度的设计挑战！光光燃气管道的布置跟外立面细节的结合这个一个小小的设计细节，设计师们反反复复论证、修改图纸，跟燃气公司、施工队、现场监理等持续沟通，直到圆满解决这个问题。经全体设计组成员共同努力，团队最终圆满地完成了这个设计任务，并跟开发商交上了深厚情谊，该开发商还委托了后续的开发项目设计。
后来，吉富绅商业中心施工图设计单位：LJJZ | 上海凌境建筑
吉富绅商业中心整体鸟瞰图
吉富绅商业中心商业步行街
工程案例6：苏州西山丰谷景园(西块)
西山丰谷景园(西块)优化咨询单位：LJJZ | 上海凌境建筑
西山丰谷景园坐落于美丽的太湖明珠--西山岛，风景优美，为6层多层带地库洋房。岛上有一座小桥，要进入小区之前，必须要先经过这个可爱的小桥。
西山丰谷景园经结构优化设计后，节省造价达到了202万元。其中有意思的一个细节是：优化设计中，将原设计载体桩改为预制方桩。相同截面下方桩外表面积比圆桩大，且成方型或多边角型的外形，在土层中桩体周边土与土的休止角比圆型的摩阻系数要大，这就意味着空心方桩比圆管桩在同等地质条件下能获得较大承载力，承台或剪力墙基础的尺寸可进一步减小，基础的减小可减小钢筋的用量和基础的厚度和开挖深度。经核算，6栋多层桩基部分可节省50万元。虽然甲方和原设计单位均认可，但施工队辩解说：进入小区前的这个可爱的小桥，因桥梁太狭小，桩机无法进入现场！(也有不同说法是：施工队之前已经订购了圆管桩，无法退货！真实情况不得而知)。这也蛮有意思的，理论结合实际，现场往往会碰到很多很有意思的事情呵呵。该项目目前已经全部完成结构优化设计工作，正在跟甲方正式结算优化咨询费用中。
工程案例7：山东远航万象城
远航万象城优化咨询(结构分包)设计单位：LJJZ | 同建强华
远航万象城，是一家战略合作老业主，该项目经结构优化设计后，节省造价达到了860万元。
本项目采用的是将结构单专业分包设计的模式，由优化咨询顾问单位出图签字盖章，负责现场施工交底配合等工作，所有结构专业的责任均由优化咨询顾问单位承担。跟原设计单位责权清晰，工作界面切分明了，不容易产生瓜葛。结构专业分包设计是一个可操作性很强的好办法。现在“五方责任制”终身负责制实行后，更是如此。
在这里，不管甲方同意不同意，理解不理解，强烈提出一个观点：甲方在接受结构优化咨询的同时，必须承诺向原设计单位支付全额设计费，不要苛扣。维护设计同行共同的尊严和利益！可能不同设计单位都很认真很努力去做了设计，只是因为个体能力不同而产生结构设计的造价结果不同，这个是不应该扣除他们的设计费的。
工程案例8：江西抚州康桥帝璟
抚州康桥帝璟项目，规划建筑方案也是由结构优化咨询设计团队创作，由于当地的施工图设计费特别低，低到您无法想象的地步！所以等方案完成之后，就放弃施工图设计，跟甲方约定：今后就做个结构优化咨询吧。
不优化不知道，一优化吓一跳，仅一期工程几幢楼，就节省了造价665万元。该项目按照双方签订的优化设计咨询合同，按江西省定额，该项目应该是按照一类工程取费，一期工程节省费用为730万元。甲方提出当地实际情况是按二类工程取费，节省费用为716万元。另外，对于钢筋用量二次结构及搭接部分等存在争议，就按照框架原则，抓大放小，解决主要矛盾，小矛盾小争议因差额不大，留待后面再议。这里有一个经验是：不要因小失大，切记不要因一点点小争议而不去达成权重占比大的优化成果共识。
康桥帝璟优化结算会议纪要：抓大放小，达成共识
达成共识目标之后第二天，即找董事长签字确认，推进付款！
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不仅结构，建筑保温、机电设备都可以优化！
工程案例9：锦溪人才公寓建筑保温优化
工程案例10：锦溪第二邻里中心防水材料优化
工程案例11：温州中梁湖滨饭店智能化机电设备优化
湖滨饭店是中梁地产的重点项目，是定位于五星级的高档会所，并且是一座改造建筑，对于层高要求，设备管道走向，末端衔接室内设计，都具有较大的工作难度，接手智能化机电咨询的时候，内装已经进行了一部分。顾问咨询团队通过跟各家单位的通力合作，认真协调，工地现场出差无数次，很好地完成了甲方的委托任务。
工程案例12：盐城腾飞实验学校弱电智能化专项设计
盐城腾飞实验学校弱电智能化专项设计，是一项任务艰巨的咨询工作。咨询设计系统包括但不限于如下12项子系统的：1.校园网络系统；2.程控交换机系统；3.综合布线系统；4.安防系统(视频监控/电子巡更/周界报警等)；5.公共广播系统；6.多媒体教室系统；7.远程教育系统；8.计算机教室系统；9.信息显示系统；10.无线信号覆盖系统；11.有线电视信号系统；12.一卡通系统，以及弱电综合管线路由系统等。
项目团队克服了子项目多、难度大，要求高、时间紧等困难，以及综合管线复杂，协调工作量大，工地现场配合服务要求紧密等，体现了全体设备专业团队扎实的技术和综合服务能力，圆满完成了弱电智能化专项设计咨询任务，并取得了甲方的高度好评！
盐城腾飞实验学校建设指挥部发来的感谢信！
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最后：结构优化的五大注意事项
首先，抓主要矛盾，主要优化结构体系，不拘泥于局部结构构件的选用及配筋，原因在于，局部构件是一种精细化设计，不是原则问题，且需要尊重项目当地建设主管部门的意见、当地传统习惯做法和施工要求。所以，能具有做结构优化设计的都是高手里的高手，一般设计院一般结构工程师不建议参与，如果没那个能力，是无法胜任的，因为不是你嘴巴说说节省了多少钱就是多少钱，而是要重新做结构设计并经审图合格，钢筋放样统计工程量，按照两套图纸的工程量计算工程造价的差额，全部是真真切切，实实在在，以数据为证。
第二、要考虑时间因素和财务成本：结构优化一般是在原施工图设计完成但还没有开工之间的施工准备期，这个空档期一般1-2个月，是做结构优化设计最理想的窗口期，如果错过这个时间窗口，甲方要停下来等做结构优化结果出来比如需要2个月时间，假如能节省造价500万元，而每个月的利息支出要2、300万元，拖两个月需要多支出4、500万元财务成本，那基本上就扯平了，也就没必要做结构优化了。所以，时间窗口节点很重要。
第三、节省工程造价统计方法的口径问题：结构优化节省的工程造价是指整体的造价节省，而不是光指两套图纸的钢筋和混凝土的材料价格差额。道理也同样很简单：材料运到工地，不会自动地变成房子，还需要人工绑扎钢筋，支模浇筑施工等等，所以是包含人工费，管理费、税费等所有的全部造价节省。真有碰到过这样的甲方，有人讲个玩笑：你开一家饭店，食材到了店里，是不会自动变成食客餐桌上的菜，洗菜小工、大厨师付、端菜服务员的成本肯定要算。能当甲方老板的都很聪明，点点头马上听明白了。
第四、也有开发商提出来说：“我们对结构优化不关心的，因为我们是包干价给施工单位，一幢楼就总价包死掉，省不省钱也不管我事”。理论上的确如此，但是，一旦是浪费的设计图纸，施工单位利润下降或者亏本，他一定会想方设法去偷工减料来弥补损失，一旦出现质量事故，最终损失的还是甲方。
第五、最后，不得不提：结构优化是一项“得罪人”的工作，除了开发商老板大股东欢迎，往下执行经理层积极性并不高，分析下来原因很简单：节省下来的钱都是老板和股东的，日常工作却因结构优化而增加很多协调工作量，要对接好几个单位和部门，审图还要重新走一遍，节省造价的工程量要核算清楚，等等。所以，一般结构优化的都是跟老板直接谈，而且“按节省效果提成、没节省不收费”的模式很容易打动老板和切入痛点。然后由老板发动，从上而下，贯彻执行到位，这样就很容易实施下去了。当然也有蛮多很有责任心的执行经理层，为了公司和股东利益，积极主动推动结构优化设计工作，并把优化结果当作自己工作的成绩，也是非常值得赞赏的!
最后
再回过头来看文章开头的1#l楼、7#楼
两幢楼的PK结果，只能呵呵了......
（完）
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亲爱的朋友们，您认为结构优化的方法好吗？
期待多多交流哦，一切为了您的美家！美墅！
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