美国房产：自住房贷款与投资房贷款有哪些区别？

中国人喜欢买房，买房地点遍布全球。同样是美国买房，中国人热衷于把多余资金投资在房产上，很多人利用贷款购买投资房後，用租金收入支付每月贷款和地税等开支，达到以房养房的目的。

专家提示：自住房的贷款和投资房的贷款还是有一些区别，一般来说，投资房的贷款利率比自住房贷款利率高出0.25%-0.375% ，申请条件也较高。

一、监别投资房

鉴于自住房贷款有低利率等优惠政策，很多民众即使在购买投资房时也想以自住房申报。实际上，银行会依据一些条件来判定顾客购买的房产是用自住还是投资。

例如，银行会要求顾客披露名下所有房产，一般第二套房产就是投资房;过户以后，60天内买房人要入住，且一年住满180天就算自住房; 另外，一半自住、一半出租的情况也算做自住房。

二、付点数降利率

如果民众想要以自住房的利息来购买投资房，也有一种办法，就是付点数。一个点数，就是贷款金额的1% 。

举例来说，对于40万的投资房贷款，根据规定，如果要拿自住房的利息，贷款时要付两个点数，就是40万乘2% ，也就是一次性付8000元。那么是选择一次性购买点数，还是较高的利率?

这要看民众保持投资房多久。例如一个贷款40万、30年还清的房子，投资房比自住房的每月还贷相多出100元，如果选择付点数，大约7 年就把8000元赚回; 但如果购房者打算两三年就卖掉房子，那么就没必要购买点数了。

三、首付要求高

从贷款比例来讲，投资房贷款最多只能申请到70%，这就是说购房者至少要付30%的首付，而自住房贷款有时可以达到90%之多。

银行对首付的要求也会更高，自住房首付款可以由父母、朋友赠予，若购买投资房，银行要查看申请人两个月的银行月结单，其中不允许有任何赠与款。另外，申请人的信用要求也更高，通常要在660 分以上，而自住房仅为620 分。

在美国，相对其他商业贷款，申请房屋贷款比较容易，而且利率较低，因此购买房产，要善于利用银行贷款，也就是学会藉钱投资，用别人的钱赚钱。

但投资房贷款和自住房贷款有些不同。申请投资房贷款最好曾经做过房东。投资房购买者去银行贷款时，银行会看负债和收入的比例，不能超过43% 到50% 。例如，某人月收入5000元，当前自住房和未来的投资房加起来的所有贷款、地税、保险等负债额每月2500 元，负债和收入比例刚好50% ，他可以申请到这个贷款。

但如果本人还有汽车贷款200元，负债达到54%，就不能申请到这栋投资房的贷款了。

民众选择不同的房屋类型，如Co-op、Condo等，对申请贷款都会有影响。专家称，Co-op用于投资而言基本上没有贷到款的可能，银行会觉得风险太大;Condo 比Co-op好一点，但也有诸多限制。

是否能够拿到贷款，银行也是需要经过很多审核的，如果Condo 预售率没有达到50% ，商业面积超过大楼面积的20% ，里面个人投资比例过高，那么银行也不会贷款给买家。一到四家庭的房产是比较容易申请到投资房贷款的。四家庭以上的在纽约就算是商业贷款。

商业贷款从租金上是很好的投资方式，但贷款更困难：贷款一般是五到七年，而且提早还款还有罚金，另外利率也更高。

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