第二节、机构投资者对REITs的投资动机及需求特征分析
上一节我们分析了REITs投资特征，本章节从资金端，也就是从金融市场主要投资者的投资动机及需求特征的角度来进行分析。
如上文所言，在现有类REITs的监管模式下，目前国内个人投资者（无论高净值个人还是普通个人）暂时无法购买。国内投资REITs的主力机构，均为投资资产证券化产品的专业机构。根据中国国债登记结算公司2017年1月发布的《2016年债券市场统计分析报告》，商业银行自有资金、理财资金、基金的ABS托管量接近95%。从国内目前持有可投资金规模和监管分类来看，国内市场的主要投资者包括保险公司、银行和基金公司三大类机构。由于商业模式的不同，募集资金来源不同，受到的监管也不相同，这些机构对REITs的投资动机和需求特征也不同。
一、保险公司的投资动机及需求特征
（一）保险资金投资特点
保险公司可以用于投资的资金包括作为开业资金的资本金和根据精算原理按一定比例从投保人缴纳的保费中提留的保险合同准备金。保险资金投资特点如下：
首先，保险资金投资要考虑资金的安全性，以确保不会出现投资本金大额亏损无法对投保人进行赔付的情况。在保险公司资产负债表上，人寿保险和财产保险等传统险种的保险合同准备金记为未到期责任准备金、未决赔款准备金、寿险责任准备金和长期健康保险责任准备金等，列入普通账户管理，由保险公司部分或全部承担投资风险，故该部分资金倾向于投向高评级的债券、银行存款等风险较低的固定收益产品，对股票、信托计划等高风险资产较为谨慎。而对于设置独立账户的寿险投资连结保险产品和设立万能账户的万能险产品，投资属性较强，由“投保人或者受益人直接享有全部投资收益并承担相应风险”，客户倾向于追求较高的投资收益，故而高风险高收益的股票等资产配置较多。
其次，基于保险资金的负债性质，在发生保险合同约定的特定风险事件时需要能够及时对投保人赔偿和给付，故投资保险资金必须保持足够的流动性，以满足保险赔偿和给付的需要。一般而言，寿险资金的负债期限较长，通常可以长达数十年，故而这部分资金对投资流动性的要求较低，通常会配置一些期限长、收益率稳定的债券或贷款等固定收益产品。寿险之外的其他险种负债期限一般较短（多是1-2年），需要赔付的事件发生频率高，这部分资金对投资流动性要求较高，故现金资产和股票等流动性较高的资产在其投资中占有较高比例。
最后，在收益性原则上，为克服利率风险及通货膨胀风险，同时保险公司自身能收取一定比例的资产管理费，保险资金投资通常会设置最低保证利率，确保保险资金投资的收益不低于该利率。对于寿险资金，由于投资期限长，风险由保险公司自身承担，更重视投资安全性和稳定回报，可以接受一般的投资收益。对寿险投资连结保险产品和万能险等投资属性较强，客户倾向于追求较高的投资收益，故对投资收益的也有一定要求。
（二）保险资金投资面临的压力和问题
按照当前《保险法》的规定，保险资金的投资范围为“银行存款、买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券、投资不动产和国务院规定的其他资金运用形式”。保险资金在资产配置结构上，国内保险资金以风险较低收益稳健的银行存款和固定收益资产为主，尽管近年来监管对保险资金投资渠道的放松，这两类资产投资占比逐渐降低，但仍维持在50%以上。收益较高同时风险也较大的股票和基金投资占比一直维持在10-15%之间，这类资产投资收益受股市影响很大。此外，不动产、基础设施等其他类资产投资占比快速增加，截至2016年底，其他类资产投资占比已超过36%。
目前这一配置结构导致国内保险资金投资面临以下两个问题：
第一，保险资金投资收益率波动较大，整体水平较低。由于低风险低收益的银行存款和固定收益资产投资占比达50%以上；第二，保险资金运用偏短期投资，资产负债不匹配。在保险公司的负债资产中大部分为寿险负债资产。我国金融市场中缺少中长期的投资项目，致使保险公司将大量资产运用到银行存款和债券投资中，造成资产负债的不匹配，这严重制约了保险资金投资的收益水平，抑制了保险资金的良性运作，造成了资金的浪费。
（三）保险资金投资REITs产品的需求
分析当前保险资金运用的现状，主要存在着投资收益低、投资结构不合理以及资产负债不匹配等问题。REITs产品可通过SPV实现基础资产的“剥离”与“重组”，具有高安全、高收益、期限多样化的特点。保险资金投资REITs产品可有效地缓解我国目前保险资金运用中存在的问题，投资价值也便得以凸显。
第一，REITs产品可提高保险资金运用收益水平：2015年8月，保监会印发了《资产支持计划业务管理暂行办法》，保监会对比了保险业资产证券化投资收益率与整体资金运用水平收益率水平，保险投资证券化产品收益率5.8%~8.3%之间，而同期保险资金运用的平均收益率仅为5.57%。从数据的简单对比可以分析出，保险资金投资资产证券化产品的收益远高于保险资金投资同期限、同评级的债券收益。同理，保险机构投资商业物业抵押型REITs产品可较为显著提高保险资金运用的收益水平。
第二，类REITs产品可优化保险资金投资结构：其一，因资产证券化产品较同期限、同评级的债券具有更高的收益率，加之信用增级技术的运用大大增强了类REITs的信用级别，因此对保险公司来讲资产证券化产品为高质量的投资工具。其二，目前国内资本市场上缺少20年以上的金融投资产品，保险公司只能被迫于购买一些短期的金融产品。REITs产品的周期相对较长，将为保险公司提供新的投资思路与投资选择，进而优化保险资金的投资结构。
二、商业银行投资的动机及需求特征分析
商业银行的投资资金可分为自营资金和理财资金。
（一）自营资金和理财资金的投资点
1、银行自营资金的特点
银行自营资金投资方向以债券为主，投资的资产通常计入可供出售金融资产或持有至到期投资，和贷款、应收账款等投资一样都属于银行表内资金。在实际投资中，银行自营资金投资有以下特点：
第一，追求安全性、流动性、效益性：从安全性来看，自营投资纳入银行表内授信授权管理体系，执行与贷款同等甚至更高的信用风险审查标准；从流动性来看，自营投资主要投资于债券，作为银行资产负债表内的高流动性资产，充当着商业银行的二级准备金和向中央银行、其他金融机构融入资金的质押品角色，是银行流动性管理的重要工具；从效益性来看，债券是银行一类重要的生息资产，但由于具有安全性标准和流动性优势，投资回报率一般低于信贷资产。
第二，自营投资具有一定被动配置的要求：从银行资产负债表的结构来看，近年来自营投资在银行资产中的比重稳步上升，各大银行自营投资占比基本少于20%。主要原因是商业银行在资产配置过程中，信贷类资产的投放计划具有核心重要性且具有存款派生功能，处于优先投放地位，而债券具有一定被动配置的性质，曾经为银行在满足信贷增长等目标以后的配置选择。
第三，银行自营投资具有较低的资产周转率。银行自营投资在绝对规模上具有较大的体量，在操作方式上体现出长期配置资金寻求长期稳定回报的特点，总体以买入持有为主，并基于对经济基本面和债券市场中长周期的判断进行资产结构调整，但交易频率明显低于交易性资金，交易量与资产规模比相对较低，因此资产周转率处于较低水平。
第四，银行自营投资无杠杆。银行作为存款性金融机构，吸收存款等负债的规模远大于资本金，具有较高的经营杠杆，但自营投资业务在经营过程中一般不会再通过融入资金的方式加杠杆。
因此在实际投资过程中，银行的自营资金的投资策略一方面保留较高比例的高流动性资产比如现金储备、高流动性证券，以规避流动性风险，另一方面投资向高收益的同业、非标资产倾斜，以提高投资收益。
2、银行理财资金投资特点
银行理财产品，指商业银行在对潜在目标客户群分析研究的基础上，针对特定目标客户群开发设计并销售的资金投资和管理计划。在理财产品这种投资方式中，银行只是接受客户的授权管理资金，投资收益与风险由客户或客户与银行按照约定方式双方承担。银行理财资金投资特点如下：
第一，配置多以持有到期为主。银行理财投资债券、银行存款、货币市场工具和非标类债权，因其管理规模余额较大，债券产品、银行存款和非标类资产多数持有到期，获得高票息打底，并通过货币市场工具和债券调节流动性。
第二，配置多元化。因投资范围灵活，银行理财可实现横跨信贷私募市场、资本市场和货币市场三大领域的投资。截至2016年6月末，全部银行理财产品投资各类资产余额26.39万亿元。从资产配置情况来看，债券及货币市场工具、银行存款和非标准化债权类资产是理财产品主要配置的前三大类资产，约占银行理财投资余额的90%。其中，债券及货币市场工具配置比例为56.04%，现金及银行存款配置比例为17.74%，非标准债权类资产配置比例为15.62%。其他资产配置在诸如权益类投资、公募基金、私募基金、金融衍生产品、产业投资基金、理财直接融资工具以及代境外理财投资QDII，配置比例合计约为9.68%。
第三，资金池化运作，期限错配投资。商业银行希望把各种项目的长期融资需求与投资者的短期理财需求所匹配，进而通过项目与产品的期限错配方式来降低资金募集成本，并且通过资金的集约化管理来降低运作成本，同时也可以提升投资者的短期投资收益。在产品的资产组合中，能够提升产品收益率主要为非标资产，这类项目通常期限较长。
第四，结构相对复杂，借助通道外部投资。银行理财多借助信托、券商资管专户、第三方交易平台等通道进行投资交易。其中，大量银行理财投资借道信托计划和券商定向资管等通道，且随着相关监管法规的细化，通道设计更加复杂，中间环节大量增加。
因此银行理财投资策略是持有到期配置、注重投资收益，投资方式相对灵活。
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