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在房价疯狂飙升的时代，“一房二卖”似乎成了一种追逐利益的潜在手段，房价飙升所带来的强烈反差，使得出卖方为了利益最大化而丧失了公平交易的理念并摒弃了诚实信用的信条。在涉及“一房二卖”的这类纠纷之中存在一种情形：即买受人与次买受人与出卖方签订的房屋买卖合同均合法有效的前提下，皆要求继续履行合同，此时两个相互并存的房屋买卖合同应如何履行呢？
此种情形为极为典型的两个物权请求权的冲突，买受人与次买受人均因合法生效的买卖合同而成为向出卖方主张交付房屋的债权人。其基于债权关系而产生，两种权利因其债权的相对性和平等性而处于相同的权利位阶，故而在两个买受人同时主张合同履行时实际为物权请求权的竟合，基于标的房屋的唯一性，两个合同继续履行的主张只能是二者则其一的关系。
故而在处理此类纠纷时便应全面考量，综合评判，确定两个买受人谁将成为合同继续履行的一方主体。本文讨论“一房二卖”情形下，以两笔房屋买卖皆未办理权属转移登记为前提，因一旦一方买受人与出卖方办理了权属转移登记，此买受人便具备了物权的对世权，另一买受人之债权自然无法与之抗衡。除去此情形之外，笔者认为，“一房二卖”情形下两个买受人皆主张合同继续履行的选择问题，可自以下几个因素进行考量。
其一，合同签订时间。房屋买卖合同在先签订，虽然未必导致合同最终得以履行，但买受人率先与出卖人签订合同，表达其购买意愿，其符合传统买卖观念的“先来后到”，以此可以维护合法的房屋交易秩序，故而签订顺序应作为考量因素之一。然而此因素并非独立因素，其应与其他因素综合判断，因作为后签订买卖合同的次买受人同样亦可能持善意获取房屋之目的，作为合法善意的购房者同样亦应得到保护。
其二，次买受人意思之善恶。“一房二卖”之中，在先买受人往往为“容易受伤的一方”，现实中存在一种情形，出卖方与次买受人恶意串通将房屋再行出售，此时一旦认定次买受人的恶意，则合同履行的主动权便掌握在了在先买受人手中。然而在次买受人对买受人与出卖人签订房屋买卖合同明确知情的前提下，其仍旧与出卖人签订买卖合同的情形，不宜直接认定次买受人为非善意，盖因出卖人在次买卖关系中尚为房屋合法所有人，且可经物权公示予以知悉，其所签订合同若无合同法规定之无效情形下亦应合法有效。同时次买受人若亦对房屋购买秉持强烈意愿，此时不能以其知悉前买卖合同关系而判定其主观非善意进而做出对其不利的判断。故而，次买受人之善恶，不能简单判定，只有当其达到恶意串通之标准，或者存在阻却其善意之情形时，方能认定其为非善意而做出有利买受人而不利次买受人之判定，以此来权衡合同之履行。
比如《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十六条规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。”此五项规定便可成为阻却次买受人善意之条件，在考量时应予以采纳。
其三，履行能力。买受人履行能力亦应作为考量因素之一，在两个买受人同时秉持购房意愿，且均无过错情形下，其各自履行能力则极为关键，因其履行能力将直接导致合同可否得以继续履行，从而满足当事人之主张。比如甲乙前后两个买受人，甲负债千万，而乙无负债，同时具备充足的银行存款，若判定甲继续履行，对甲履行能力之无视不仅不利于保护出卖方利益，亦有损其他债权人利益，于社会稳定无益。故而在两个买受人履行能力差距明显时应将履行能力作为考虑因素之一。
其四，合同形式。笔者区分之合同形式，为为经网签备案之合同与未经备案之合同。网签备案为房地产管理部门对房屋交易进行管理的一种手段，其虽不具备不动产登记簿那样的公示效力，然而房屋交易部门与登记部门往往存在前后工作联系，甚至为同一部门的关系。此种备案合同比之普通合同往往更具有公示效力，其虽不至直接导致买受人获得继续履行的权利，起码表明买受人具备积极促成合同成就并具备获取标的房屋的强烈欲求。而私下签订的房屋买卖合同较之备案合同显然较为随意，在此项比较中，备案合同买受人应略胜一筹。其在考量买受人继续履行资格时亦应作为一项因素予以纳入。
其五，占有情况。占有权能为物权四项权能中极为重要的一项权能，针对不动产买卖合同，占有并使用房屋表明房屋已进入交付阶段，此买卖合同已界收尾，仅仅因未进行权属登记而导致占有人不具备权利外观。不动产虽不具备动产那般占有的物权推定效力，然而占有房屋的买受人因占有并对房屋装修的行为已表明其履行合同的决心，且其在履行进度上亦领先其他买受人，理应在考量中予以重点考虑。
同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”已经实际占有房屋的买受人已经承担了一定期间的房屋可能损毁、灭失的风险，诚然此风险实际发生的几率极低，然而亦表明了占有之买受人在对房屋权能的支配上已经超过其他买受人，占有情形自然应在合同继续履行中作为重要的考虑因素之一。
其六，价款支付情况。相比较两个买受人针对房屋买卖合同所支付的价金，倘若存在一方全额支付而另一方仅仅支付部分或者一方支付大部分价款而另一方未支付价款的情形，因两个买受人在履行支付价款义务上的悬殊差距，此时应注重保护已履行全部支付义务或支付大部分价款义务的买受人，一则其实际履行程度较高，诚意较大，二则其付出较大，倘若剥夺其继续履行权利，由其另案诉求出卖人的违约责任和损失赔偿，不但加重了其诉讼成本，亦不利于交易秩序的维护，有鼓励不履行合同支付义务之嫌。
当然，此六项因素之外尚有其他需考量之因素，在繁芜复杂的个案之中应予以具体对待。同时在考量此六项因素时不应将其孤立或则其中几项或数项考量，如此便会导致以偏概全，顾此失彼的局面，在面对“一房二卖”纠纷时应综合两个买受人的以上六项因素，综合评判，以求公平合理的确定合同继续履行的一方主体，如此方能使诚实信用原则及公平平等原则得以继续弘扬。
编排/卢明亮
责编/张洁 微信号：zhengbeiqing0726
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