几年后，李梅与购房者张明签订《房屋买卖合同》，双方约定：李梅将该房屋以36万元的价格卖给张明，张明先付30万元，待双方办理房屋过户手续时付清余款。张明于2013年6月份支付购房款30万元，同年7月办理了房屋过户手续并付清房款。
2015年1月，李梅的丈夫王林找到了张明，称他不知道房屋被出售，要求张明搬出去。张明认为李梅已将该房屋卖给自己，而且自己已经付了钱，因此不同意搬出。
王林以该《房屋买卖合同》未经其同意为由，将李梅与张明诉至法院。
王林认为，该房屋是夫妻关系存续期间共同购买，李梅未经他同意出卖该房屋，请求法院判决该《房屋买卖合同》无效。
【案情分析】张明与李梅签订的房屋买卖合同，是双方真实意思的表示，虽然该房屋为李梅与王林的夫妻共同财产，但房产证上登记的权利人只有李梅一人，根据公示、公信原则，张明有理由相信登记簿上记载的权利人李梅就是真正的权利人，其交易安全应当受到公信力的保护。李梅将房屋卖给张明时，并未告知张明该房屋存在共有权人。另外，张明已支付合理价款，并且办理了过户手续，属于善意取得。
在夫妻关系存续期间，夫妻一方擅自出卖房产，一般属于无权处分。
但根据《物权法》第一百零六条第一款规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;但是，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》也规定：一方未经另一方同意出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。因此，对善意取得的房屋，所有权人无权追回， 法院判决买卖合同有效，驳回原告的诉讼请求，无疑是正确的。
2009年4月，黄某与邓某二人出资19万元购买一套商品房，房屋所有权人登记为邓某一人。2011年10月21日，邓某瞒着妻子与王某签订房屋买卖协议，协议约定：邓某将该房屋以27万元的价格卖给王某，王某先付20万元，入住此房后付清余款，并取得该房屋的所有权。
协议签订后，王某于2010年10月26日向邓某支付购房款20万元，一周后王某搬进该房并付清余款，但双方一直未办理房屋过户手续。2011年2月，一直不知情的黄某发现此事，找到王某要求其搬出该房屋，王某称邓某以27万元的价格已将该房屋卖给自己，拒不搬出。黄某与王某协商无果，遂将王某、邓某诉至法院，要求确认王、邓二人签订的房屋买卖协议无效，并判令王某归还房屋。
【案情分析】本案所涉房产，为夫妻共有财产，虽然房产证登记的所有权人只有邓某一个人，但购买房屋发生在夫妻关系存续期间，根据婚姻法第十七条、物权法第一百零三条的规定，本案邓某处分的为夫妻共有财产。
在夫妻共有财产存续期间，邓某未经过黄某同意，对涉及夫妻双方重大权益房产事项之处分，属于无权处分。
《婚姻法司法解释(一)>第十七条第(二)项之规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见”。
物权法第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。”
共有人黄某对合同没有追认。合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。黄某没有追认，邓某事后也没有取得房屋的处分权。
王某对所涉房屋不构成善意取得
物权法第一百零六条 善意取得必须符合三个条件：(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (2)以合理的价格转让; (3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
在本案当中，房屋虽交付给王某但没有办理转移登记，不符合前述第(3)个条件，不构成善意取得。
综上，邓某未经黄某同意，擅自处分夫妻共同财产，与王某签订的房屋买卖协议应属无效，王某的购房行为不能构成善意取得。因此，房屋买卖无效，王某应当返还该房屋。
《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第六条：夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。
前款房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。
房屋买卖合同解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。
前款房屋已经过户登记到买受人名下，但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，应予支持。
“善意”的判断时点，以买受人申请过户登记时为准。
1.北京市法院对夫妻一方擅自出卖共有财产的买卖合同，认定合同有效。
2.房屋已交付但未办理房产过户手续的，买受人可以主张解除合同；买受人坚持要求办理过户的，驳回诉讼请求。买卖合同解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。
3.房屋已过户到买受人名下，但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，应予支持。
4.善意取得的时间点是买受人申请房产登记时。
如有法律问题，请留言或私信，我们律师团队将及时回复。同时欢迎互动，探讨问题。
联系客服
