近两年来，受经济大环境的影响，法院案件成倍的增加，执行案件也不例外，特别是随着公司企业特别是房地产企业案件的井喷式爆发，执行环节处理不动产已经成为了很普遍的事情，随着需处置的不动产标的的不断增多，能否处置、如何处置，怎么处置是执行法官面临的新的难题，虽然，最高院在传统拍卖的基础上还探索出了一条快捷便利的网络司法拍卖渠道，扩宽了处置的方式，然而对不动产的甄别、认定等还是一个难题。就拿房产来说吧，有小产权、大产权、集体产权、购买的宅基地等等，大产权又分有证和无证…….能否处置，没有统一标准，很难把握。下面小编就常见情况，给大家做个梳理。
(一)、对有证的处理
被执行人名下有房产证的房子，先去房产交易中心查下权属问题，是否有共有人、抵押、其他人查封问题，再看是否有分期贷款情况等，查清楚后，即可走评估拍卖程序，直接房产变现就可以了，这个比较简单。
(二)、对无证的处理
无证房产，这个比较麻烦，因为有很多因素导致无证，在执行时，首先要确定被执行的房地产是否属于被执行人所有。司法实践中，有以下几种情况需要引起注意：
一是开发商五证齐全，能办能而被执行人没有办证，有正规的购房合同，且房管局备案，对于这种房管局已经备案的房子，可以认定为确定权属，一般来说，只要房管局查到登记在被执行人名下的房地产，视为被执行人所有，可以直接处置。
二是开发商五证不全，但是土地权属明确，办证只是迟早的问题，和开发商有合同，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据能确认权属。这种房子也可以处理。
三是被执行人法定程序获得的权属，虽未登记在自己名下，但法律已经确定过是他的财产，比如通过继承、判决或执行裁定取得房地产所有权的，虽未经办理过户登记，也可以对该财产采取执行措施。
四是不动产入股的，成立公司后，并办理了营业执照等手续，该房地产虽未办理过户登记，已经属于公司财产，当该公司作为被执行人时，该房地产可以视为该公司的财产进行执行。
其实说白了，无证房产属于瑕疵房产范畴的，也就是说经过正常渠道能办来证只是没有办而已的，是可以处置的，如果通过正常渠道办不了证，就是我们常说的非法建筑，这些法院当然不能处置，因为法院不能把非法建筑合法化，这是违法的。
(三)、对农村宅基地使用权的处理
我国法律有明确规定，宅基地只是使用权而非所有权，作为宅基地使用权是农民享有的特殊权利，且只能行使一次，即一户只能享有一处宅基地。在该幅宅基地被处分后，权利人无权再申请。我国土地管理法中对宅基地使用权也有明确的规定，即禁止宅基地的转让。正因为如此，笔者认为农民宅基地使用权是依附于农民自身的一项特殊权利，在一般情况下其不能作为执行的客体进行执行。
对于宅基地，现在还有一种新的情况，就是小产权房，什么是小产权，说白了就是土地使用权的问题，在集体土地或者宅基地上盖房子，然后出卖，严格来说就是违规建筑，这个是否违法还很难界定，对于这种房屋，一般情况下也是不能执行的，不过这种房子如果出租的话，租金什么的是可以执行的。
(四)、对被执行人已实际转让但未办理产权变更登记的房产的处理
大家都知道，对于不动产，是以登记为确定权属的依据的，但是在现实生活中，这个变更登记是有个过程的，很多人买卖合同签定完毕后想着东西都是我的了，过不过户都行，过户还的花万把块钱呢，然法律的规定是刚性的，你不过户，在法律层面上房子就不是你的，即使你已经住进去了，但未按法律规定办理权属登记的，易即未按法律规定对社会公示的，对被转让人来说不受法律保护。此时，对转让人来说虽已失去了房地产却仍然是法律上房地产的拥有者。如果转让人是被执行人，因双方之间的转让合同缺乏公示要件，违反法律强制性规定，从而使该房地产可以作为执行的标的。
不过，还有个规定是不以登记为要件的，如果被转让人是被执行人，可就另当别论了，即使不过户，这个房子照样可以执行，不过有个前提，合同真实有效，转让人对该房地产的现实权属没有异议。
我国法律这样规定，虽然对被转让者而言在某种情况下可能显得不公平，但从长远看，这将对被执行人恶意规避法律有积极的推动作用。
中国的房权问题比较复杂，有一定的历史原因，希望这次不动产登记后能有所改善吧
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