评估抵押净值时增值税预估

税收政策依据

 

1.转让土地使用权的一般纳税人，税率为11%；小规模纳税人，征收率为3%。

2.一般纳税人发生的应税行为适用一般计税方法。小规模纳税人发生的应税行为适用简易计税方法。

3.纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

举例说明如下

例：2016年6月1日，某评估机构接受委托，对某公司位于某市的一宗工业用地的抵押价值进行评估，拟申请贷款商业银行要求评估公司估价结果需测算宗地抵押净值，即最终估价结果需扣除预计实现抵扣权时相关交易税费。

经评估，宗地的抵押价值为300万元，假设宗地转让或处置时价格为300万元，土地取得原价为200万元，则预估实现抵押权的相关交易税费包括增值税，其他税费变化不大测算略。

 

1.2016年4月30日前取得的

一般纳税人可以选择适用简易计税方式，如按简易计税方式考虑测算，则预估应纳增值税一般纳税人和小规模纳税人一致。

应纳增值税=（300-200）/(1+5%）*5%=4.76万

如一般纳税人按一般计税方式考虑计算，则预估应纳增值税为：

增值税销项税额=300/(1+11%）*11%=29.73万

应纳增值税=销项税项-进项税额

实际评估业务过程中，此种情况的，我们建议按简易计税方式估算。

2.2016年5月1日后取得的

(1)一般纳税人

适用一般计税方法，假定转让时无其他可抵扣进项税额。

应纳增值税=300/(1+11%）*11%-0=29.73万

假定转让时当月有可抵扣进项税的，如20万，则：

应纳增值税=300/(1+11%）*11%-20=9.73万

(2)小规模纳税人

应纳增值税=100/(1+3%）*3%=2.91万

 

注意事项

需要注意的是：

1.小规模纳税人选择采用差额计算的征收率为5%，5月1日后取得土地使用权无差额计算，征收率为3%。

2.司法处置或抵押物拍卖较为特殊，其最终计税方法是否与正常转让土地使用权一样，尤其是纳税主体如确定为一般纳税人，基本无法取得可抵扣进项税额，税负大增，这仍有待在实践过程中观察以及财税部门进一步明确。

知多D

 

1.现仍有评估人员将增值税和土地增值税混淆理解，评估师资讯群内有群友问到营改增后采用假设开发法评估土地时，销售税费项目中包括了增值税，是不是土地增值税就无需再考虑了？

实际上增值税与以前的营业税一样均为流转税种，而土地增值税为特定行为税，为完全不同两个税种，因此仍应对土地增值税进行单独考虑测算。

2.抵押净值为抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。

3.以股权形式转让土地使用权的，被转让企业的不动产并未发生权属转移，不用缴纳增值税。

4.纳税人年应征增值税销售额超过500万元的应申请登记为一般纳税人，未超过500万元的为小规模纳税人。