省会二手房市场持续升温，6月份石家庄市内四区二手房成交31.06万平方米，同比大涨100.8%。市场火爆的同时，交易陷阱也频频出现。如何规避二手房交易中的风险？石市住房部门提醒：二手房交易要注意防范房屋和购房款两大类风险，过户注意六个细节，尤其要避免将房款交由中介机构托管，买卖双方要到房产交易大厅办理二手房资金监管业务。
事件
限时代售的房子被中介悄悄抵押贷了款
提起买卖二手房，家住新华区的李女士气愤不已。1年前，李女士想将自己名下的一套学区房委托中介卖出去。由于她是第一次卖房，对房产交易知识和流程一知半解，在中介的引导下，和这家中介签了“委托限时独家销售”。按照中介要求，李女士给中介进行了委托公证。本意是方便这家中介更快地卖房，结果该中介利用和李女士签署的公证“代理代办房屋抵押登记、房屋抵押贷款事项”、“受托人有转委托的权利”等事项格式内容，在其不知情的情况下将李女士的房屋抵押贷款并办理了抵押登记手续。
而后这家中介由于不能及时还款，造成这套学区房不能解除抵押。几个月之后，房子迟迟没卖出去的李女士才发现，自己委托该中介出售的房产不但没能如当时承诺的尽快售出，甚至由于被抵押了造成根本就不能出售。李女士这个房主甚至还拿不回自家的房产证。
虽然李女士最终通过司法途径维护了自己的合法权益，但是长达6个月的维权过程使其身心遭受到不小的伤害。
同样受骗的还有买房人陈女士，陈女士正是通过这家中介购买的李女士所卖的学区房。陈女士在给中介交付首付款后，发现一直办不了过户手续，到石家庄市住房局查档后，才发现自己所买的房产居然已经被抵押出去了。虽然后来也是通过司法途径将已经交付的首付款追回来了，但是经过这半年多的倒腾，眼瞅着该区域的房价已水涨船高。
房款付了 结果房子被查封无法过户
通过中介过户二手房有陷阱，就是买房人和卖房人直接交钱过户也暗藏未知风险。
李先生通过二手房网站看中了一处房产，与卖方林先生协商合同条款，在谈到付款方式时，卖方要求直接收取房款。李先生买房心切就同意了。双方签了《房屋买卖合同》，120万元成交，并约定十天内到房屋登记部门交件，窗口交件前交首期房款36万元，完税后再交剩余的84万元。但三天后，卖方打电话给李先生，要求他交首期房款，因为自己等钱用，李先生觉得反正迟早都要给，就同意了卖方的要求。结果，等到交易窗口交件的当天，李先生被告知：卖方房屋被法院查封，无法办理过户手续。
交易难以“银货两讫”是根源
在记者采访中了解到，像李先生等人遇到的问题，在二手房交易中并非个别现象。房产交易通常都是起步数十万元，动辄上百万的大宗交易，但是大多数买房人和卖房人对房地产政策和交易知识一知半解。买卖双方由于不知道如何规避风险，导致出现交易完成后钱付了但房产证却办不下来；或者还没收到卖房尾款却发现房子已被抵押出去的现象。
另外，由于大多数二手房买卖双方互不认识，往往是由中介公司代办过户、代收房款。按照交易过户办理流程，买方在付完房款后，房屋产权登记到买方名下尚需一定的工作时限，在房产交易买卖过程中并不能像其他商品一样真正做到“银货两讫”。在这期间，个别不良中介机构可能就会要求卖方与中介签订独家委托协议，进而抵押卖方的房产贷出流动资金。而在此过程中，一旦中介公司资金链断裂，就会给买方和卖方带来无法挽回的损失。
交易存在房屋和购房款两类风险
记者从市场调查发现，在二手房交易过程中，可能存在来自房屋的风险以及购房款两大类风险。
房屋风险主要包括：房屋产权是否明晰，标的物的权属法律关系是确定交易合法性的重要因素；房屋随附的基本费用是否结清。买房人购买二手房时应注意所购房屋的水、电、气、物业费等费用是否已经结清，相关集资费有无拖欠，房屋的维修基金怎样处理；房屋的附属设施、附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让；房屋产权的性质是否明确；房屋是否存在质量问题；房屋是否存在出租、抵押情况等等。
买卖双方同时还要关注是否存在购房款风险。其中，房款交付是交易中最重要的环节。交付房款的时间和过程是很多二手房过户争论的焦点。不少买卖双方往往会选择代理交易的中介机构，但交易双方仍要注意这些风险：交易价格是否透明；中介是否从中吃取差价；操作过程是否规范安全；中介机构可信度的考察，是否存在由于经营问题而面临倒闭或恶意欺骗卷款而逃的可能。
过户注意六大细节
针对当前省会二手房过户交易中存在的问题，石家庄房屋登记交易中心相关人士提醒，买卖双方在进行房产过户时应注意六大细节。
对于卖方来说，一是要谨慎选择大型的、正规的、有资质的中介机构进行委托代理；二是在与中介办理公证委托时，一定要根据自己的情况审慎与中介签订独家委托书，看清里面的条款、事项、内容。
同时对于二手房买方来说，需要关注更多的方面：一是同样要谨慎选择大型的、正规的、有资质的中介机构进行委托代理；二是购房人在购买房产前最好本人亲自到档案查询大厅进行查档，查询房产是否有抵押贷款、法院查封等情况，确保房屋能正常过户；三是在购买学区房时，应在房屋所在地的户籍部门查询是否能落户籍等相关问题；四是买方在向卖房支付首付款和余款时，应避免将房款由中间人或中介机构进行托管，买卖双方在办理房屋过户手续时，应按规定将交易资金进行监管，该项业务由政府部门免费提供服务，确保双方资金安全。
选择资金监管
保障购房款安全
对于二手房交易中最关键的资金安全问题，石家庄房屋登记交易中心特别提醒买卖双方一定要积极办理资金监管业务。
石家庄房屋登记交易中心相关工作人员介绍，资金监管业务是由政府部门组织实施，监管部门在多家银行设立资金监管专用账户免费为买卖双方监管交易资金，操作简便，只需通过“签约-监管-存款-转移登记-领证-取款”的简单程序，就确保了存量房买卖双方房屋权属和结算资金的安全。
具体情况操作如下：
第一步：
买卖双方本人到场（如买卖双方本人不能到场需提交经公证或见证的授权委托书受托人到场）持身份证、房产证，买卖双方要持有监管银行的银行卡（中信银行、建设银行、农业银行、工商银行、光大银行）和其他资料到石房大厦，或裕华路国际丽都石家庄房屋登记交易中心服务大厅存量房网签窗口签订资金监管协议；
第二步：
买方持存量房买卖合同到监管银行划转购房款，将购房款存入交易资金监管专用账户，买卖双方持监管银行开具的《石家庄存量房交易结算资金监管凭证》到资金监管窗口进行资金到账确认；
第三步：
确认后到地税窗口办理缴税业务，交易双方持缴税凭证到转移登记窗口办理房屋过户手续，过户手续完成后卖方将转移登记窗口出具的《划款通知书》交到监管银行，银行会在两个工作日内将监管资金划转到卖房人指定账户；
第四步：
办理房屋过户当天买方持缴费凭证和身份证到发证窗口领取新的房屋所有权证（办理过户手续的时限是1个工作日）。
如买方不支付资金，就无法进行各项手续办理；如不能核准产权过户，买方可凭有关凭证随时支取监管资金，不会造成损失。这从根源上确保了买卖双方房屋交易资金的安全，真正做到房屋交易的“钱证两清”；同时也明确了经纪机构及经纪人不能代收代付交易结算资金，有效避免了购房款被经纪机构或经纪人非法占用、挪用及经纪机构或经纪人卷款逃匿等购房风险，更好地保障双方当事人的权益。此外，由于政府部门在其中起到了一个“中间人”的作用，申请交易资金监管不收取任何费用，这也是政府职能的一种体现。
另外需要提醒二手房交易双方的是，在办理资金监管业务时，房产有抵押的，要先还清贷款，注销抵押；房屋被拆迁冻结的，要到相关单位开具解冻函；监管资金要汇入住房局资金监管专用账户，通过中介机构成交的，一定不要将房款交给中介公司。若想便捷地办理房屋登记过户手续，应先通过石家庄市住房保障和房产管理局（http://www.sjzfgj.gov.cn/）网站查询或拨打住房局咨询电话（966900）了解办理房屋登记过户所需提供的相关资料及注意事项，带齐相关证件，顺利办理房屋过户手续。
