核心观点：
城市更新项目原则上在本社区范围内调入非农建设用地，个别区也可以跨社区在本街道范围内调入。
非农建设用地原则上按等面积调入城市更新项目，个别区空地调整至城市更新项目需按比例核定调入面积。
非农建设用地调入城市更新项目，由原农村集体经济组织继受单位提出申请，后逐级报主管部门审批，相关方案需按相关规定进行民主决策。
在2016年3月1日推送的《深圳城市更新项目之非农建设用地问题系列研究（一）—非农建设用地调入城市更新项目的条件与方式》（简称“《非农（一）》”）一文中，笔者结合深圳市宝安区、龙岗区、龙华新区和坪山新区4个区就非农建设用地管理问题颁布的相关管理办法（简称“非农办法”），对城市更新项目中非农建设用地调入条件与方式进行了梳理，本文将在《非农（一）》的基础上继续梳理非农建设用地调入城市更新项目的其他规则，着重介绍非农建设用地调入城市更新项目的范围、面积核定和申请、审批流程，供读者了解。
一、调入范围
在《非农（一）》一文中，笔者已梳理城市更新项目调入非农建设用地的方式，具体包括未落实非农指标划定及已划定非农建设用地调整置换，在相关政策和法规中，并未见关于城市更新项目中所调入的非农指标隶属主体或范围的限定性规定，尽管如此，并非城市更新项目可以不受范围限定的调入非农建设用地，因为非农建设用地主要通过未落实非农指标划定和已划定非农建设用地调整置换的方式调入城市更新项目，未落实非农指标划定和已划定非农建设用地调整置换的范围必将限定城市更新项目调入非农建设用地的范围。笔者参考各区非农办法中有关未落实非农指标划定和已划定非农建设用地调整置换范围的规定对城市更新项目调入非农建设用地的范围进行梳理如下：
（一）宝安：原则上在本社区范围内
《宝安区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法》（深宝规[2014]14号，简称“《宝安非农办法》”）明确规定未落实非农指标原则上在本社区范围内划定，已划定非农建设用地调整置换原则上仅限在本社区内划定。因此，宝安区城市更新项目原则上应在本社区范围内调入非农建设用地。（详见表1）
（二）龙岗、龙华、坪山：原则上在本社区范围内，涉及城市更新项目的允许在本街道范围内
《龙岗区非农建设用地管理暂行办法》（深龙府办[2015]28号，简称“《龙岗非农办法》”）、《龙华新区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法》（深龙华办[2013]109号，简称“《龙华非农办法》”）不仅明确规定原则上在本社区范围内划定或调整置换，同时还规定了例外情形，即涉及城市更新项目的可在本街道范围内划定或调整置换。虽然《坪山新区非农建设用地城市化后续管理暂行办法》（简称“《坪山非农办法》”》中未对此做明确规定，但在实践中坪山新区城市更新项目可以跨社区调入非农建设用地。（详见表1）
表1：
二、调入面积核定
无论是未落实非农指标在城市更新项目中划定，还是已划定非农建设用地调整置换至城市更新项目，都需要对调入城市更新项目的非农建设用地面积进行核定，以确定调入城市更新项目后的用地规模。虽然4个区的非农办法对此规定各不相同，但总结起来包括以下几种情况：
（一）原则：等面积调入
宝安、龙岗、龙华3个区的非农办法都采用了非农建设用地按“等面积”调入城市更新项目的表述，其中，《宝安非农办法》、《龙华非农办法》还明确规定，仅计调入非农建设用地指标，不另行制作用地方案图，原有批准的方案图和批复注销，并核减相应的指标。《坪山非农办法》并未明确规定非农建设用地按“等面积”调入城市更新项目，仅强调计调入非农建设用地指标，无需出具用地方案图，但在实践中坪山新区非农建设用地原则上按等面积调入城市更新项目。（详见表2）
表2：
非农建设用地原则上按等面积调入城市更新项目，但如果涉及到空地调整置换至城市更新项目的，则需结合原批准用地规模并按照特定比例核定调入面积，其中《龙岗非农办法》规定按原批准用地规模的1.5倍核定调入面积，《坪山非农办法》规定按原批准用地规模的1.3倍核定调入面积。（详见表3）
表3：
提请注意，除非农建设用地调入城市更新项目的情形外，未落实非农指标划定和已划定非农建设用地调整置换，如涉及调整前后土地用途变更的，也需要对非农指标进行折算，按比例确定用地规模，其中龙岗、坪山2规定工业指标按30%折算为商业指标，宝安、龙岗、龙华、坪山4个区工商指标按65%折算为商业指标。
三、申请、审批流程
涉及非农建设用地调入城市更新项目的，原农村集体经济组织继受单位（下称“村股份合作公司”）应制作具体划定或调整方案，经决策程序表决通过后，按照相关流程进行申请、审批。因各区相关职能部门设立及职责划分不同，各区非农办法对申请、审批流程的规定也并不完全一致，具体如下：
（一）宝安区
1、申请
由村股份合作公司提出申请，有关方案内容需经村股份合作公司股东代表大会审议并经出席会议的股东代表三分之二以上表决通过，会议须按有关规定召开并予以公证。对于以行政村村股份合作公司名义办理的非农建设用地，在具体城市更新项目中如需变更到自然村村股份合作公司的，应由行政村及所属全部自然村村股份合作公司共同出具明确的书面证明文件，经行政村村股份公司股东代表大会审议且经出席会议的股东代表三分之二及以上表决同意，会议须按有关规定召开并予以公证。（详见表4）
2、审批
先由辖区街道办初审同意并出具书面文件，再由区政府成立的原农村集体城市化转地非农建设用地落地位置调整工作领导小组审定后实施。（详见表4）
表4：
1、申请
由村股份合作公司提出申请，非农建设用地补划和调整方案应经村股份合作公司股东代表大会表决同意，并予以公证。涉及跨社区调整非农建设用地的，调整事项还需经调入地村股份合作公司董事会决议通过。《龙岗非农办法》仅规定决策机构为股东代表大会，但未具体规定决策规则，对此需结合村股份公司章程中对相关事项决策程序的具体规定来确定。（详见表5）
2、审批
先由辖区街道办集体资产管理部门出具相关意见，再报区规划国土部门办理补划和调整手续，最后由区规划国土部门审定后办理。（详见表5）
表5
1、申请
由村股份合作公司提出申请，有关方案内容应按照龙华新区颁布的《龙华新区股份合作公司重大事项决策管理暂行办法》的有关规定处理。涉及因指标调入城市更新项目导致非农建设用地减少的，村股份合作公司还需出具书面承诺文件，承诺今后不再要求货币或土地补偿，承诺内容同有关方案按照同样决策程序在同一份决议中予以审议通过。对于以行政村村股份合作公司名义办理的非农建设用地，在具体城市更新项目中如需变更到自然村村股份合作公司的，应由行政村及所属全部自然村村股份合作公司共同出具明确的书面证明文件，并经办事处集体资产管理部门见证。（详见表6）
在实践中，一般情况下需经村股份合作公司股东代表大会审议并经出席会议的股东代表三分之二以上表决通过，具体要结合《龙华新区股份合作公司重大事项决策管理暂行办法》及村股份公司章程中对相关事项决策程序的规定来确定决策程序，此外，街道办事处集体资产管理部门对决策过程要全程进行见证或直接签署相关决议。因此，如在龙华新区城市更新项目中涉及非农建设用地调入的，建议核实《龙华新区股份合作公司重大事项决策管理暂行办法》和村股份合作公司章程，两者相结合并就具体情况咨询主管规划国土部门后确定相关决策程序。
2、审批
先由辖区办事处初审并出具意见，再由市规划国土部门派出机构负责审核，最后报新区管委会成立的城市化转地非农建设用地后续管理工作领导小组审定后实施。（详见表6）
表6：
1、申请
由村股份合作公司提出申请，有关方案内容由村股份合作公司依公司章程规定予以表决。涉及因指标调入城市更新项目导致非农建设用地减少的，村股份合作公司还需出具书面承诺文件，承诺减少的用地指标今后不得再以任何理由或形式向新区管委会或市规划国土部门派驻新区机构申请补足，承诺内容同有关方案按照同样决策程序在同一份决议中予以审议。（详见表7）
2、审批
先由市规划国土部门派驻新区机构初步审查，审查同意后在市级媒体以及市规划国土部门派驻新区机构和村股份合作公司办公所在地进行公示，公示期为15个工作日。公示无异议的，经市规划国土部门派驻新区机构审查通过，并报新区管委会审定后实施。（详见表7）
表7：
本文所述规则主要来自于对现行政策的梳理并参照既有项目实践，由于项目情况各异、各区或同一区各街道办在实操过程中要求不一，建议在各项目实施前具体咨询项目所属各区、各街道办，根据现行政策的规定及咨询结果，参考法律服务人士的意见，再行落实有关实施方案。
关联阅读：
注：
非农建设用地：指根据《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府[1993]283号）和《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府[2004]102号）规定所确定的非农建设用地。社区：指原行政村集体经济组织继受单位及其辖区范围。
街道：指根据《中共深圳市委、深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》（深发[2003]15号）撤销镇后保留编制规模和基本职能后新设的区级政府派出机构及其辖区范围。
作者：刘敏 黄蕾 厉鹏
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